記者 杜萌

今年以來在二級市場表現不佳的富國首創水務REIT再傳利空。

今日，富國基金發布公告，稱外部運營管理機構—首創環保集團的董事會秘書兼總法律顧問邵麗女士被監管部門實施留置措施。

公告稱，目前首創環保集團董事會、監事會運作正常，本基金委托其運營的項目生產經營秩序正常，本事項不會對基礎設施項目運營情況產生重大影響。截至收盤，富國首創水務REIT報2.707元，盤中最大跌幅為3.98%，收盤跌幅收窄至1.60%。

公開資料顯示，富國首創水務REIT的底層資產為深圳市福永、松崗、公明水質凈化廠BOT特許經營項目(以下簡稱“深圳項目”)及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目(以下簡稱“合肥項目”)。富國首創水務REIT由北京首創環保集團進行外部運營管理。

2021年6月21日，富國首創水務REIT在上交所掛牌上市，發行價為3.70元，共發售5億份基金份額，合計募集資金18.5億元。

做為產權類項目，底層資產的盈利能力決定了RETIs項目在二級市場的表現。從成立以來的收益來看，2022年報顯示，項目全年實現收入為29,447.34萬元，相比于預測數，完成度約為98.11%；2022年基金實現息稅折舊及攤銷前利潤15,242.67萬元，相比于預測數，完成度約為82.76%。

顯然，扣除調增減項對可供分配額的影響，2022年富國首創水務REIT底層資產收益情況并不及預期。對此，報告中解釋稱，差異原因在于項目實際產能利用率低于預期。根據基金年報，2022年深圳項目福永、松崗、公明三個水廠產能利用率分別為97.36%、93.93%、100.01%；合肥項目產能利用率83.61%。

三季報顯示，今年前三季度富國首創水務REIT實現可供分配額1.16億元，相比于2022年前三季度的1.24億元，同比降幅約為5.93%。 

從二級市場表現來看，富國首創水務RETI已經跌破了發行價。尤其是在今年，其二級市場的價格一直跌跌不休，今年以來跌幅就達到了36.08%。

不僅是富國首創REIT，目前共有30只REIT登錄交易所，截至12月14日，僅有3只REIT沒有跌破發行價。如果將統計范圍縮短到2023年，REITs產品在二級市場全線盡墨.

為什么會出現這種情況？有業內人士分析稱，這主要是REITs市場的投資邏輯已經發生較為深刻的轉變。

“在2021年6月份首批REIT上市后，前兩年時間內主要是交易趨勢，很多投資者短期持有，賺一把就跑，并沒有深刻理解REIT長期持有享受分紅的投資本質。而今年以來，多只產業園REIT爆出大租戶退租，這影響了項目自身的盈利能力，也影響了投資者的信心?！庇谢鸱治鋈耸勘硎?，REITs的收益完全取決于背后不動產獲取現金流的能力，也就是租金能不能穩定的收上來，以及出租率的高低。

中金公司表示，目前來看，2023年REIT市場的調整主要是結構性的。盡管中國REITs在底層資產類型、會計計量規則、產品管理等方面確有自身國情特點，但總的來講，流動性欠佳、二級價格呈現折價趨勢、發行條件有波動性，這些都是國際REITs市場在發展初期的典型問題。典型問題的背后，是二級市場投資者對新興大類資產在初期較為陌生，并難以建立可靠投資邏輯的一種結果。

通過此次調整，中國REITs市場將真正開始發揮對實體資產的價值發現功能，目前的調整是一個必經過程?，F在，結構性調整或已近尾聲，未來的市場運行可能與股債市場重構其關聯方式，并再次開始演繹基本面周期邏輯，導向資產間表現的進一步分化。