文｜實習記者 劉晨

臨近年底，北京加快了土地出讓節奏。

12月20日，北京繼續出讓兩宗涉宅地塊，分別位于昌平區和房山區，總出讓面積約9.97萬平方米，總規劃建面約25萬平方米，兩幅地塊總起價54.7億元。

本次這兩宗地塊在競拍規則上均采用“限地價+搖號（交高標）”方式出讓。在今年多個二線城市放開土地競拍限價后，北京和上海是目前少數仍在執行土地限價的城市。這一政策的初衷是為了抑制地價過熱，保持土地市場穩定。

北京此次出讓的兩宗宅地，最終均以底價成交。

其中，昌平朱辛莊地塊被中海地產+未來科學城聯合體拿下，成交總價42.7億元，住宅銷售指導價為6.6萬元/平方米；房山區長陽地塊，則由北京城建以底價12億元拿下，住宅銷售指導價為4.5萬元/平方米。

從地塊區位看，本次土拍的昌平朱辛莊地塊距離地鐵朱辛莊站約800米左右，地鐵8號線和昌平線是京北重要的通勤路線，交通便利。另外地塊周邊生活配套資源也很豐富，有萬達廣場、萬科TBD、以及在建的合生匯等大型商場。

目前該地塊周邊在售的新房主要有越秀星樾和大華啟宸府，銷售均價都是6.2萬元/平方米，且目前已經是尾盤銷售狀態。

本次土拍的另一宗房山長陽地塊距離東側的地鐵9號線/房山線廣陽城站僅350米，交通條件也不錯。生態資源方面有長陽公園、房山新城濱水森林公園等作為配套，生活氛圍濃厚。

但這兩宗在地塊地理區位比較優越的情況下，最終卻以底價成交。這一現象與地塊自身情況、競拍單位以及當下市場環境息息相關。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，由于昌平朱辛莊地塊捆綁的公建混合用地體量過大，達7.7萬平米，且該地塊競得人不得分割銷售，僅可以整體出讓或自持，因此勸退了一些意向購地企業，最終被中海地產+未來科學城聯合體競得。

張凱認為，朱辛莊地塊被未來科學城+中海拿下，是意料之中的事情。早在2022年10月，未來科學城和中海就簽署了戰略合作協議，兩家企業以聯合體的形式參與了今年2月份朱辛莊另一宗地塊的競拍，當時拿下了熱度相當不錯的一宗地塊。

今年12月4日，昌平區人民政府公布了與中海地產合作的消息，當時未來科學城也參與了中海地產和昌平區政府的這次會談。

與此同時，未來科學城也是此次朱辛莊地塊的一級開發商，兩家公司此次聯合拿地，也符合市場預期。

相比今年上半年北京土地市場熱度高，參與競爭房企多，不少優質地塊都要憑借運氣搖號才能獲得，臨近年底的市場熱度有所降低，同時今年北京的總體土地出讓收入也下滑。

根據財政部數據，今年1-11月全國土地出讓總收入約4.2萬億元，同比下降17.9%。今年前10個月，北京的土地出讓收入約1480億元，與2021年全年的1905億元、2022年全年的1615億元還有一定差距。

從開發商的角度來看，臨近年底拿地熱情降低也是市場政策行情，大部分房企今年的拿地預算基本使用完畢，同時年底拿地只能等到第二年才銷售，對一些有銷售壓力的企業來說會選擇觀望。

為提高土地市場熱度和房企拿地積極性，北京也出臺了新的土拍規則。

12月19日，北京市規劃和自然資源委員會發布《關于明確商品住宅用地項目相關土地價款有關事項的通知》（簡稱《通知》）。

《通知》明確，對于新發布出讓公告的住宅用地搭配公建用地出讓的項目，將在公告（預申請公告）中分別明確住宅用途、公建用途的起始價，并按照各自用途起始價占項目起始總價的比例，確定土地成交價款中溢價部分住宅用途、公建用途所占比例。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，此次北京土拍政策分用途明晰了地價款，說明在優化供地環境，可以提升房企拿地決策的精準性。通過此類政策，也有助于落實土地的精細化管理，對于房企拿地方面精準核算、更精準購地等都有幫助。

“2023年下半年，各地供地政策出現了一些優化和調整。后續隨著各地土地市場的回暖，一些土地新的政策內容會增加，尤其體現為進一步優化拿地的營商環境。此次北京做法也值得全國其他城市學習。”嚴躍進稱

也有市場分析認為，該政策的出臺，將為后續北京土地市場注入新的動力。

按照北京的供地計劃，在今年12月31日之前還有5宗住宅用地將繼續出讓，地塊分別位于門頭溝、豐臺、石景山、順義和大興，總起始價約136.1億元。

其中，較為熱門的石景山區北辛安棚戶區改造B區地塊，土地面積9.66萬平方米，規劃建筑面積33.63萬平方米，起始價56.1億元，上限價格為64.515億元。從地塊位置來看，豐臺區大紅門地塊也會憑借其所在板塊熱度獲得房企關注。

北京在年底的節點調整優化土拍政策，也是為接下來能更好地推進土拍流程、提高市場熱度做準備。