國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金（以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）將于12月22日正式發售，基金募集期為2023年12月22日至2023年12月25日，認購價格為3.050元/份，預計募集資金30.50億元。國泰君安城投寬庭保租房REIT是由上海國泰君安證券資產管理有限公司作為基金管理人和資產支持證券管理人參與的第四單公募REITs，項目由國泰君安證券股份有限公司擔任財務顧問，是長三角區域首單保租房REITs產品。

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上海市中心城區資產+“城投寬庭”品牌賦能

公開資料顯示，城投寬庭是上海城投集團2019年發布的租賃住房品牌，以全生命周期管理為核心理念，致力打造“居于寬處、庭放美好”的租住生活方式，推動保租房向標準化、品牌化發展。本次作為首發資產的江灣社區和光華社區位于上海市中心城區楊浦區，毗鄰上海城市副中心之一的江灣－五角場，地處楊浦區大創智重點功能區，周邊科創企業林立，匯聚了大量科創精英人才。社區緊鄰地鐵10號線，約35分鐘可抵達上海16個轄區中的11個；板塊內擁有復旦、同濟、灣谷科技園、創智天地等，高校林立、產業聚集，為項目帶來持續穩定的租戶客群。社區采用了集租賃住房、商業配套、共享空間為一體的復合運管體系，周邊商業休閑配套完善，充分滿足租戶的日常生活需求。兩處社區總建筑面積為16.94萬平方米，項目估值30.53億元，平均出租率為93%，項目現金流穩定且保持持續增長態勢，2024年度的現金分派率預測值為4.28%。

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發起人實力雄厚可擴募資產儲備和管理經驗豐富

該項目發起人上海城投（集團）有限公司是專業從事城市基礎設施投資建設的上海市屬國有企業集團，聚焦路橋、水務、環境、置業四大業務板塊，完成300余項市重大工程的投資建設任務。除江灣社區和光華社區外，上海城投集團持有或運營的同類基礎設施資產共13,425套，項目儲備充足，管理經驗豐富。

保租房REITs具有較強防御屬性工程建設駛入快車道

業內人士表示，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）REITs獨具穿越周期抗風險、長期持有穩收益的特性，二級市場整體表現在市場回調期間展現出較好的防御屬性。保租房作為國家住房保障體系建設的重要一環，相較于公租房和廉租房具有三點特征，一是面向新市民、新青年，覆蓋范圍廣；二是客群居住品質要求較高，平均支付能力強、支付意愿高；三是具備高品質/專業的建設運營。上海市常住人口數量龐大，高知人群占比較高，租賃住房需求持續旺盛，目前租賃住宅用地主要位于浦東新區、閔行區等地，區位以外環外為主，外環以內供應較稀缺。該項目周邊無新增供應，區域產業發展，人才加快集聚，租賃需求旺盛，未來發展潛力較大。

今年10月底的重要會議也將加快保障性住房建設列為“三大工程”之一。為響應中央號召，近年來上海市持續發布保租房相關支持政策及管理細則，鼓勵和規范上海市保租房發展。在相關部門的大力支持下，上海市保租房建設也在穩步推進中，預計在十四五期間新增建設保租房47萬套。保租房REITs的發行將有助于解決重資產行業的低周轉率問題，打通保租房“募投建管”閉環，加快項目建設、擴大房源供給、及時解決人才住房困難問題，對“三大工程”建設目標的早日實現起到了積極的促進作用。