界面新聞記者 | 苗藝偉 呂文琦
近年來，一批“保險系”養老社區正如雨后春筍般崛起，成為社會商業養老的一支新興力量，各家保險公司的養老社區建設與開業運營也進入“加速度”。
根據界面新聞記者統計，在剛剛過去的2023年，泰康保險新增7家“泰康之家”養老社區。在該領域起步較晚的中國人壽保險，也在去年新增7個可對接“保險+養老”業務的機構養老項目，包括4個城心養老公寓和3個城郊養老社區。此外，太平洋壽險也在近期上演“開業狂飆”：僅去年12月單月之內，就新開業了5家養老社區，分別為上海崇明頤養社區、普陀康養社區、山東青島康養社區、以及江蘇南京頤養社區、廈門頤養社區。
養老社區是門“好生意”嗎？保險公司為何“競速”這一賽道？投資回報情況如何？背后管理運營的重點、難點和痛點在哪里？
為了深度解析這一在中國仍屬新興領域的養老模式，界面新聞進行系列報道，聚焦包括輕重資產運營模式、養老社區主要產品類型、與保險產品的支付對接，以及養老社區走訪體驗等多個側面。
該系列首篇將聚焦于保險公司輕重資產的運營模式之爭。
重資產“玩家”手持百億投資入場
早在2009年，原中國保監會正式批準泰康保險提出的養老社區股權投資計劃，這也是我國保險行業第一個獲準的養老社區投資試點資格。至今十余年間，我國保險系養老社區的運營模式也從原先的重資產先行，逐漸演變為輕重資產相結合等多種模式并行的探索之路。
以資金實力雄厚的保險公司為例，太平人壽的重資產自營品牌“太平小鎮”旗下已經建設了上海梧桐人家、三亞海棠人家、成都芙蓉人家等多個養老社區；太平洋人壽的“太保家園”、中國人壽的“國壽嘉園”等，幾乎均以保險公司名稱“冠名”，從而為旗下自營養老社區的運營和品質背書。
其中，泰康人壽是最早試水養老社區的保險公司，也是目前運作最成熟的一家。泰康的中高端持續照料型養老社區品牌“泰康之家”，由子公司“泰康之家”、“泰康健投” 以保險資金直接投資、自建自運營。截至2023年底，泰康養老社區已實現全國34城布局，其中19城20家社區實現開業運營，在住居民超過11000位。
根據界面新聞記者不完全統計，上述由保險公司推出的自營養老社區已經遍布全國多個城市，但由于對客戶經濟水平要求較高，保險系重資產養老社區往往集中布局在北京、上海、深圳、廣州等經濟發達的一線城市。此外，在一些氣候條件優越、政策優勢的地區，如海南三亞、云南昆明、四川成都溫江等地，“旅居養老”也成為當地的養老社區的鮮明特色。
在入住標準方面，收費也相當高昂。以國壽嘉園天津樂境為例，入住門檻分為兩類，其中，國壽保險客戶的新客戶入住門檻為300萬總保費，老客戶為200萬總保費，入住后仍需繳納月費在11500-24600元之間，如果雙人合住，第二人月費需增加2400元/月；此外，非國壽的保險客戶也可以通過繳納不同級別的社區押金和購買嘉園卡入住。上述價格也是多數保險系自營高端養老社區的普遍定價。
重資產養老社區“玩家”，大都手握百億投資進入賽場。
泰康董事長陳東升曾表示，養老社區并不是個“好生意”，與短平快的普通商業地產不同，養老地產的建設周期長、利潤低。一個養老社區項目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設1個社區的花費是30億元—50億元，并要承受5年無收益的壓力。
作為重資產養老社區的“鼻祖”泰康之家落地19城，據統計，總拿地面積約200萬㎡，規劃總建設面積逾300萬㎡，拿地成本超過80億。
另一家青睞大型養老社區投資的中國太平，也曾分別斥資21億元和40億元打造“芙蓉人家”和“梧桐人家”；平安人壽在深圳的單個養老社區項目——“頤年城”的投資，也在十億級規模。
中國太保集團在2018年通過的《太平洋保險養老產業發展規劃》中稱，在3-5年內首期投資100億元，在全國重點城市打造系列養老社區。
國壽集團也陸續發起設立合計規模達500億元的大健康基金和200億元的大養老基金，大力構建“機構+社區+居家”三位一體的養老服務體系。
巨量投入仍需耐心等待回本
然而，對于青睞長期投資的保險資金來說，這一新興賽道的大手筆投資并非易事。
從資金回報方面而言，以目前最成熟的泰康之家燕園為例，一期和二期共40萬平米，總投資54億，建設成本在13500元/平米。按照保險公司5%的資金成本算，泰康之家燕園自2015年開業至今，持有9年的成本是20943元/平米。目前，泰康之家燕園所在的區域房價在45000元-50000元/平米之間。僅從持有物業的角度看，泰康之家燕園已升值一倍有余。
而在運營端，根據泰康保險2022年年報，2022年該公司實現醫療及養老運營收入46.7億元，同比增長17.7%；醫療及養老運營成本34.12億元，同比下降7.6%，已實現盈利。另外，界面新聞從業內交流中了解到，泰康已賣出20萬份與養老社區綁定的儲蓄險“幸福有約”，以該產品200萬的件均價計算，養老社區也已為泰康帶來4000億的保費規模。
從發達國家案例來看，養老項目的收益算得上理想。天風證券研報顯示，美國養老項目主流投資商為REITs，近十年來REITs投資養老地產投資收益率穩定在較高水平，十年年均復合投資收益率為11.7%，其中運營收益率6.9%，地產增值收益率5.0%。
不過泰康燕園的盈利在行業內還不具有普遍性，對于起步晚、入住率低的大型養老社區，保險公司巨量的投入仍需要等待回本。
在2023年中國人壽開放日上，中國人壽總裁利明光表示，行業在不同的時期對養老社區的發展前景有不同的推斷，由于宏觀經濟環境、房地產市場、科技水平、人口結構的變化、消費者需求等一直處在變化之中，即使是歐美日的盈利模式，亦需根據我國的國情不斷進行修正。
為分散風險，在不同的項目之間通過引流支持和互補，中國人壽確定了“一主多輔”的模式。利明光表示，這既可以通過項目資產包的組合分散投資風險，同時也可以通過一個多元的養老空間來承載豐富的養老服務，更好地支持養老體系的發展。
中國人壽股份副總裁劉暉表示，養老投資在單個項目組合以及投資配置，能帶來多元價值。“從單個養老項目上看，在項目運營培育期即可逐步實現現金流的自給自足。根據經驗數據，當入住率達到60%—85%時，可實現現金流自給自足，甚至達到盈虧平衡。在項目運行的成熟期，可帶來長期持續的穩定回報。”
劉暉指出，養老行業是跨周期、長坡厚雪的行業，具有投資價值釋放周期比較長、潛在回報比較平緩等特征，雖說前期盈利較為困難，但長期來看是均衡穩定的。養老投資需要長期主義，而堅持長期理念的壽險資金恰好能夠與之匹配。
中小保險公司“輕裝上陣”
在大型險企紛紛爭奪高端養老客戶之際，不少中小險企則開啟了另一條進軍養老社區的賽道。然而，面對養老社區相關政策的門檻限制、以及相對有限的資金和資源，這類公司多數選擇了“輕裝上陣”以滿足客戶需求。
2023年1月，原銀保監會下發《關于規范保險公司銷售保險產品對接養老社區服務業務有關事項的通知（征求意見稿）》，對保險公司開展“保險+養老社區業務”提出八大門檻，包括凈資產不低于50億元、連續四個季度綜合償付充足率不低于120%等。其中，凈資產不低于50億元這一硬性門檻攔住了多數中小壽險公司，僅約有30多家壽險公司滿足要求。
界面新聞記者在采訪中了解到，大家保險正成為輕資產模式中的代表性公司，該公司以“輕資產、城心養老”為核心戰略。“輕資產”運營是通過在城市核心區租賃物業，并將其適老化改造成養老社區，社區內部配有全科醫生、小型醫療中心以及專業照護力量，另外主要依托周邊公立醫院的資源體系而非自建醫院。
大家保險集團副總經理李欣表示，輕資產城心社區一張床位的成本僅為重資產養老機構的一半，保險公司通過租賃輕資產物業把成本降下來，目的就是降低每位入住老人獲取服務的成本。
2019年成立之初，大家保險把“養老”作為公司的核心戰略，開始在北京朝陽區探索“城心醫養”模式。隨后，大家保險在逐步確立了“輕資產租賃為主、小樣本試點先行、快回流促平衡”的策略，保障財務可持續、盡快實現醫養社區財務自平衡。
公開資料顯示，大家保險已經在北京、南昌、天津、成都、太原、長沙、濟南、杭州、沈陽、合肥等11個城市落地13家城心醫養社區。截至2023年10月底，大家保險在北京朝陽社區入住率已逾95%，已開業的兩個社區平均入住率達90%。
此外，界面新聞記者還注意到，合資類保險公司也看好養老社區業務的發展前景，具體形式上，更多以“純合作”而非股權投資的形式開展。在這種形式下， 保險公司對養老社區無使用權也無所有權，但可以通過服務鏈接養老社區，從而賺取成交服務費，或者合作運營養老社區，從而賺取運營管理費。
以同方全球人壽為例，同方全球于2019年推出“自得會”醫養服務解決方案，該項目與“同根同源”的上海天地健康城合作，客戶在購買同方全球人壽的指定保險產品，交納會籍費后，即可享有專屬的養老服務公寓使用權。
2023年12月，同方全球人壽副總經理彭勃就表示，同方全球與當年7月與一家來自荷蘭的知名養老機構Ardent Group（“奧登特”）共同在深圳成立荷壽健康養老服務有限公司，整合市場優質養老服務資源，加速公司養老服務版圖拓展。
保險“跨界”養老社區風險幾何？
界面新聞了解到，保險系養老社區項目受到各大險企青睞主要出于三大原因：第一，在保險投資端，養老社區為保險資金長期資產配置提供解決方案，運營良好的社區往往可以為保險資金提供長期而穩定的回報；第二，在我國高端機構養老供不應求的背景下，養老社區成為拉動保費增長、吸引投保的重要服務；第三，在我國保險行業轉型升級、老齡化社會加深的大背景下，保險機構養老服務也成為服務我國養老金融大課題以及商業化養老模式的一支重要力量。
但在保險與養老共享增長空間的同時，2023年年初，在監管發布的《關于規范保險公司銷售保險產品對接養老社區服務業務有關事項的通知（征求意見稿）》文件中，養老社區與保險經營的跨界風險傳遞也進入監管視野。
一位中型保險公司的康養事業部負責人對界面新聞記者表示，在社區運營方面，養老社區是非常專業的服務領域，和保險公司的經營管理邏輯完全不同。我國養老產業甚至比整個保險產業規模都要大，保險只是其中的一個參與方，仍然需要與其他社會力量進行合作，但目前，第三方服務市場上的供應商魚龍混雜，養老服務的評價、標準化流程依然未能建立，各類提供養老服務的專業人才也十分緊缺。
此外，國際上發達國家的養老社區運營經驗也在我國不完全適用，養老服務受到國家制度、經濟發展水平、文化傳統等多方面的宏觀環境的影響。這對于我國保險行業來說，幾乎是一個沒有參考答案的新領域，需要摸著石頭過河。
另一位險企的健投負責人向界面新聞表示，在疫情期間，因養老社區封閉式管理，內部員工也無法回家，這導致社區離職率極高，“一個月一萬五也留不住人。” 另外，一些老年住戶因疾病比如阿茲海默綜合癥，脾氣有所變化，對醫護人員動輒打罵投訴，這也使得養老社區內部專業護理人才緊缺。“這不是一家兩家養老社區的問題，而是全行業共同面臨的。”前述負責人表示。
除此之外，即使是輕資產的養老社區，也面臨著未來多重不可控的多方因素。大家保險發布的《 2023中國商業養老服務供需洞察白皮書》指出，輕資產模式對養老物業的可控性弱于重資產模式，需要與業主方溝通協商，存在租賃合約臨時終止的風險。
而在合作模式下，保險公司對養老物業沒有控制力，對養老服務的控制力也有高有低。因此，合作模式對后續服務兌現提出了挑戰，也存在一定的不確定性。