進入新的一年，廣州樓市延續松綁節奏，進一步釋放利好政策。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，提出繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、優化限購、加強房地產市場監管等政策措施。

值得注意的是，通知提出在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。

此外，優化限購還涉及支持租賃市場發展、減少商服類項目交易限制等內容。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，在需求端減少限購區域內的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利于推動改善性需求適時入市，也符合中心區改善型需求占比大的特征。

以天河區為例，2023年天河區新房交易套均面積為130平方米/套。改善型需求為主導，加上供應量明顯增長，導致目前天河供求比為1.75：1。松綁對戶型的限購政策，“賣一買一、租一買一”，有助于消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環，新房和二手住房的循環，租賃和交易的循環等，促進供應和交易兩旺。

除了在需求端發力，在供給端，廣州也將進一步加大住房保障力度。通知指出，2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。

在房地產融資方面，通知指出，建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。

具體而言，就是以項目為對象，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。

在通知發布的前一天，1月26日，住房和城鄉建設部召開房地產融資協調機制部署會。會議提出，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

廣州此次進一步優化房地產市場調控政策，正是落實會議的最新指示，在穩住商品房市場、避免大起大落的基礎上，著力于推進住房供給側改革，構建“保障+市場”的住房供應新體系，從而實現向房地產新發展模式的漸進和平穩過渡。

對于廣州此輪放松限購的原因，李宇嘉認為存在以下幾方面的因素。

首先與廣州房價下行壓力大、樓市去化壓力大有關。根據國家統計局公布的2023年12月全國70個大中城市房價數據，廣州新房價格指數環比下跌1.0%，跌幅為全國第七，二手住房價格指數環比下跌1.5%，跌幅為全國第四，一二手房的價格跌幅為一線城市中最大。房價下行壓力大，居民買房預期更加弱勢。

此外，根據克而瑞數據，去年12月廣州新房去化率為18%，11月份為26%，10月為21%，在熱點城市中比較低。截止12月，廣州新房去化周期為18.4個月，高于警戒線。2024年廣州的第一場土拍，也以流拍告終。

其次是廣州松綁政策的壓力比較小。與北京、上海、深圳相比，廣州在松綁調控政策、紓困購房需求方面，廣州面臨的輿論、政策壓力都較小。

同時，這與廣州推進城中村改造相關。城中村改造想要大規模推進、資金實現平衡的關鍵是商品房市場要實現的量的穩定和擴張。此次松綁中心區限購，特別是大戶型限購，推動中心區市場銷售去化加速，市場情緒和信心得到提振，才能讓城中村改造推進和提速。

廣州自身的財政狀況，也是一個重要因素。廣州作為省會城市，為實現省內轉移支付，因此財政體系屬于三級財政。除了上繳中央的稅收外，增值稅需要上繳省25%，企業所得稅和個人所得稅均需要上繳省20%，“四稅”之外的土地增值稅還要上繳省50%。

同時，作為大灣區核心城市，廣州在過去幾年極力發展軌道交通，打造南沙新區、廣佛同城、廣清同城等，這就需要土地財政、土地金融作為融資和投資的工具。

對于其他一線城市是否會跟進廣州的大戶型松限政策，李宇嘉認為，短期內房地產下行的壓力依然存在。當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。

2023年底，中央經濟工作會議提出，“多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策”。李宇嘉預計，隨著穩增長成為經濟工作的重心，國家層面將繼續通過降低LPR來引導按揭利率下行，繼續降低房屋交易的稅費成本，降低住房消費的門檻。在地方層面，一攬子需求紓困政策的效果開始漸次顯現，促進剛需和改善型需求的效果將進一步體現。

同時，中央金融工作會議提出的對所有企業貸款要“一視同仁”，近期住建與金融部門對房企融資的協調機制已經做出部署，供給端的行業風險對于預期的沖擊將開始消弭，預計2024年，廣州商品房市場將進入到探底和企穩的進程中。