文｜睿思網
盡管一直堅持不上市，但聯東并未放棄借助資本運作的方式，以推動旗下產業園區業務拓展。
3月1日，中金聯東科技創新產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“聯東產業園REIT”）正式向上交所申報并獲受理，如順利發行，將成為我國首單民企園區公募REITs。這亦為聯東打開了一條關于“資產上市”的新通路。
最高的REIT估值
單就底層資產而言，不難看出聯東為了本次REIT的順利發行鉚足了勁。
資料顯示，“聯東產業園REIT的首發資產包括北京大興科創產業園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產業園等三個產業園區項目，均位于北京中關村國家自主創新示范區，且都是聯東拿手的生產型標準工業廠房項目。
以上項目總建面約為19.84萬平方米，可租賃面積約為19.44萬平方米。截至2023年末，三個項目的運營時間均已超過 3 年，其中最長運營年限為 5.5 年（北京馬坡科技園一期），最短運營年限為 3.5 年（北京房山奧得賽產業園）。
結合出租率表現來看，三個資產項目的運營表現亦較為穩定，近三年的出租率分別為82.90%、97.59%和98.17%，平均簽約日租金分別為1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日和1.74元/平方米/日。穩定的出租率也在一定程度上保證了園區的穩定收益。招募書中另披露，預計3個項目預測期內租金年增長率為3%。
此外，截至2023年末，項目租賃合同期限為3年-5年的租賃面積占已租賃面積比例達 66.64%，期限 5 年以上租賃面積占已租賃面積比例達32.07%。
但值得注意的是，以上三個項目在今年年底到期的租戶占比為23.98%，2025年后更達到42.84%，仍存在一定的出租率波動風險。不過，考慮到資產項目的前十大租戶的租賃面積占比都比較低，因此遇到類似“哲庫”事件的大面積退租風險較低。
行業分析人士亦指出，目前項目的租戶對象主要為租賃需求旺盛的中小型、生產型、科創型企業，且聯東作為產業園區的老牌企業，在續租及租戶儲備上已有充足的經驗，但聯東仍需要對此提高警惕，保證出租率的穩定始終是包括聯動在內的產業園區運營商們的首要命題。
當然，得益于當前良好的運營表現，聯東的三個首發資產項目也得到了較高估值達到17.20億元，平均估值單價達到了8670元/平方米，其中大興科創產業園的估值更高達11123元/平方米。
這亦屬當前國內廠房類園區公募REITs估值的最高紀錄。數據顯示，臨港產業園REIT和東久產業園REIT上海廠房的估值單價分別為6420元/平方米和5422元/平方米。
數據另披露，上述項目的增值率達到164.46%，2024年資本化率為5.59%；聯東產業園REIT預計2024的分紅回報率為4.43%，2025年的分紅回報率為4.44%。無疑，聯東已向市場展現了其最大的誠意。
借道REIT降債
如本次REIT順利發行，將為聯東打通了資產退出的通道，亦有利于其進一步推動旗下業務規模的持續發展。
公開資料顯示，自2003年在北京開始產業園區業務，截至2023年底，聯東已在全國94座城市布局526個產業園區，其中九成位于一二線重點城市，80%在國家級開發區，服務入園企業達到19700家。
必須指出的是，產業園區是一個需要大量投入、長期運營，且銷售比例受到政策限制的市場，因此，不少園區運營商都面臨較大的資金壓力。
據了解，目前聯東的現金流仍屬穩健狀態，整體負債率在60%以下，但聯東仍希望能大幅降低杠桿率。
在推進REIT發行之前，聯東亦曾進行其它資本退出通道的嘗試，包括與與外資私募機構合作、發行CMBS等等。
據了解，聯東曾與黑石、麥格理、KKR、阿波羅、高瓴等機構進行接觸，并成立“粵浦”以期將北京、上海等自持園區實現退出，但最終未合作成功。
在資產證券化領域，聯東曾于2019年發行過一筆10億元CMBS，名為“國君資管-聯東U谷一期資產支持專項計劃”，并成為當時中國產業地產市場首個成功發行的民營標準廠房租金類CMBS。基礎資產為北京通州區光聯產業園的辦公用房、廠房、設備用房等20套，總建筑面積為11.42萬平方米，物業估值16億元。
如今，隨著公募REITs通道的成熟，也為產業園區行業增加了新的資金渠道，有利于產業園區項目實現高質量發展。
據了解，本次聯東產業園REIT的募資將投向12個產業園區項目，主要位于北京、天津和毗鄰的廊坊區域。當中重點投向聯東U谷·遠大住工綠色建筑輔助基地項目及聯東U谷·廊坊中糧屯河項目，投資金額分別為7.68億元及7.55億元。
盡管首只REIT還處于受理階段，但聯東已在同步謀劃后續的擴募計劃。
據了解，本次聯東產業園REIT的原始權益人為北京聯東金園管理科技有限公司，是聯東下屬自持型產業園區的核心運營主體。
盡管該公司于2022年11月才成立，但截至2023年底，聯東已通過劃轉、股權收購、新設方式，將旗下51個子公司裝入該主體中，對應產業園區可租賃面積298.51萬平方米。
目前，聯東金園名下的自持類園區位于北京、上海、廣州、蘇州、成都、合肥等一、二線城市，其中有34個產業園區位于北京、上海、廣州等一線城市，占比達73.91%。在大本營北京，自持園區面積更高達116.98萬平方米，整體占比39.2%。
2021年-2023年，聯東金園營收分別為4.94億元、5.68億元、6.57億元，其中經營租賃收入占比最高，分別為4.19億元、5.11億元、6.40億元。連續兩年保持15%的營收增幅，這份成績單頗為引人矚目。
但與此同時，招募書中也披露，在經營表現穩定且收入良好的前提下，預測期基金未來兩年持續凈虧損，2024年預測凈虧損-1181萬元，2025年預測凈虧損-1086萬元。此外，聯東金園的負債規模亦隨著資產規模的同步增長，2021-2023年末，聯東金園負債總額分別為675,927.19萬元、745,736.45萬元和800,982.67萬元，資產負債率分別為67.46%、69.38%和64.94%。
這會否讓投資人卻步？聯東又計劃如何化解風險？種種疑問都有待市場論證。