記者 杜萌

自2021年6月份首批公募REITs項目獲批發行后，該類產品迅速走上快車道。截至4月6日，共有27只REIT項目在滬深交易所上市。

截至最新，有20只REIT項目已經披露了2022年年度報告，相關項目去年的營收利潤情況也得以展示。總體來看，受到疫情反復等原因，不同底層資產的REIT項目2022年利潤差距較大。

從凈利潤來看，鵬華深圳能源REIT的凈利潤高達1.53億元，位居榜首。年報顯示，其底層項目主要是深圳市東部電力有限公司，為深圳市提供電力供應。2022年，該項目最終的平均電價達到了0.5543元/千萬時（含稅），高于廣東省電力市場發電側總電量均價的0.5356元/千萬時。

排在第二位的平安廣州廣河REIT，其底層資產則是廣東省內廣州-河源段的高速公路項目。雖然受到疫情的影響，2022年該項目的交通量和路費收入均受到負面影響。但由于地處經濟發達的珠三角地區，去年四季度以來，高速公路的貨流量和人流量均有了明顯回升。

而底層資產是產業園區的REITs項目，因為受到疫情反復的影響，對部分租戶減免了租金，從而對營業收入造成了一定影響。

年報數據顯示，東吳蘇園區產業園REIT對符合條件的租戶減免了6075.5萬元的租金。本次租金減免后，基金管理人通過放棄部分管理費，運營管理機構通過放棄部分運營管理費，并通過補貼申請等方式化解了此次租金減免的影響。年報數據顯示，此次減免租金沒有對持有人利益造成影響。其中，該基礎設施項目的兩個公司：科智商業管理有限公司、艾派科項目管理有限公司均超額完成了年度凈收入目標。

同為產業園區的建信中關村REIT也在2022年進行了租戶的租金減免。年報數據顯示，基金管理人自去年三季度開始減免了相關管理費，最終，該項目2022年凈利潤為5203.1萬元。

博時招商蛇口產業園REIT在年報中表示，2022年，該項目預測的年化可供分配金額為9267.2萬元，實際實現可供分配金額為8661.17萬元，完成了《招募說明書》預測的93.46%。主要原因是出租率及回款率未達到預期。

作為產業園區，如果重要租戶退租，則會對項目的現金流產生較大的不利影響。華安張江光大園REIT年報信息顯示，項目有一重要現金流提供方租戶（其租賃面積占項目可租賃面積比例為28%）租賃合同于2022年末到期，到期后不予續租。年報數據顯示，報告期內實現收入8456.98萬元，尚不能覆蓋營業成本（包括折舊和攤銷）8954.7萬元，凈利潤為-3211.25萬元。

華夏中國交建REIT是首只央企高速公路項目，基礎設施項目則是武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設施（簡稱嘉通高速）。年報數據顯示，該項目去年營業收入32008.07萬元，凈利潤5387.55萬元。同樣底層資產是高速公路的華夏越秀高速REIT，受到疫情的影響，該公司通行費收入共計19873.17萬元，同比下降11.99%。

同樣受到疫情的影響，浙江滬杭甬高速REIT在2022年出現了虧損。年報數據顯示，項目在2022年四季度永久性償還了流動資金800萬元，并且由于防疫開支的增加，營業收入相較預測減少了10392.76萬元。

隨著REIT項目逐漸覆蓋更多的優質底層資產，去年新發行成立的安居房REIT項目交出了靚麗的成績單。

紅土創新深圳安居REIT年報顯示，雖然基金在8月22日成立，但是截至2022年末，報告期內實現了可供分配的金額為2107.76萬元，完成了《招募說明書》中預測的120.67%。數據顯示，該項目共持有深圳市4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性住房及配套設施。其中，4個項目中個人租戶合計占比為42.92%，用人單位合計57.08%。

國金中國鐵建REIT自去年6月27日成立至年末，共實現收入31158萬元。其中通行費收入為28346.72萬元，占比為94.76%。收入不及預期的原因主要是2022年重慶地區出現高溫和山火情況，以及去年10月-12月貨車通行費用減免10%等因素所致。不過，由于基礎設施項目公司在去年10月底完成了對于重慶渝遂企業管理咨詢服務公司的反向吸收合并。完成后，對于設計反向吸收合并事項長盛的基礎資產部分進行了折舊攤銷，這也影響了項目的凈利潤。

3月31日， 證監會官網發布關于準予REITs產品變更注冊的批復，分別為華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT。后續以上4只REIRs在召開持有人會議后將正式進入擴募發售階段。

這意味著歷時半年，首批REITs擴募正式落地，邁出關鍵一步。業內認為，REITs擴募機制有助于提升單基金資產規模及分派率并優化資產組合，是我國REITs市場逐步邁向成熟的重要標志，REITs 擴募發售也將有助于REITs常態化發行持續推進。