界面新聞記者 | 牛鈺
界面新聞編輯 | 彭飛
“就兩個要求，一個是快，這是我們恢復正常經營的基礎。另一個是必須系統的、周全的能支持公司真正恢復過來。”
對于境外債重組，融創董事會主席孫宏斌寄予厚望。如他所愿，在“喊話”20天后，重組基本完成。
融創近日宣布，其本金總額為90.48億美元的境外債務重組方案，已獲得超75%的現有重組債務持有人支持。
“得到75%以上的支持，意味著本次重組基本能完成了。”一位市場人士表示，融創的債權人結構復雜，基數大，分布在香港、新加坡、歐美以及內地等多地，投票也各自需要一定的內部程序。
考慮到部分債權人需要更多時間來完成加入重組支持協議，融創已將同意費截止日期延長至5月4日。
算上1月初獲通過的160億元境內債展期方案，4月初復牌，融創“恢復正常經營的基礎”已實現。
為了走出自成立以來面對的前所未有的困境，在對內揮刀、對外求援、接連的債務展期談判、以及鋪天蓋地的聲討中，融創走過了極為艱難的一年。
如今離孫宏斌“年中恢復正常經營”的節點越來越近，披露年報、復牌、債務重組三座大山已然翻越后，外界依然好奇，融創離正常經營這個目標還有多遠，以后又會是一家怎樣的地產公司？
上岸了嗎？
對于房企來說，恢復正常經營的核心是銷售回正、重啟拿地與獲得公開市場融資。
目前的融創顯然還不具備這些條件。截至2022年末，融創的有息負債總額約為2984億元，公司連同其合營及聯營公司的有息負債更是高達4043億元。
總額數百億元的境內外公開債重組成功，只是爭得喘息時間，未來9年內，融創將始終走在化解債務包袱的路上，遠沒到能輕裝上陣的階段。
“在公司接下來的經營思路中，恢復拿地還沒提上議程，最近土地市場的熱度與我們無關。”一位融創人士告訴界面新聞。作為曾經土地市場上的大戶，再不會有那樣的高調時刻了。
另有知情人士稱，在融創一系列“回歸正常經營”的階段性目標中，拿地并不在其中，做好現有項目的去化，讓它們盤活成為內生的動力才是重中之重。
公開市場融資層面，融創短期內也不必抱有期望。境外重新發新債，不僅是融創，絕大部分民營房企都斷了這個念想，境內其他公開融資也不會有好轉。
有房企人士對界面新聞表示，雖然去年底有“三支箭”、銀行授信等政策出臺，但陷入現金流緊張的房企很難真正享受到政策紅利，多數民營企業在融資方面還很困難，進一步導致了債務、經營層面的困難。
“是可以準備境內外發債計劃，但很難發出來，就算發行了也不會有人買。”
好在保交付層面，融創還能獲得一定資金支持。
融創CEO汪孟德在3月的投資者說明會上提到，公司一直在積極申請保交樓專項借款配套融資，確保項目的建設與交付。目前第一批的保交樓資金約110億已經落地，第二批申請也取得了重大進展。
但保交樓的資金也是需要償還的。
匯生國際資本總裁黃立沖告訴界面新聞，對于房企而言，各地政府提供的紓困資金也是一筆筆新增債務。 而且當前AMC輸血房企是兩種方式，除了乘機低價入股優質項目，等資產變現實現退出，另一種是配合政府“保交樓”政策，資金封閉管理，只用于盤活項目，不會對項目的母公司有資金上幫助。
“融創在國內的優質資產會在化債中逐步被消耗，同時一些子公司被起訴和凍結資產，項目可以繼續開發，但產權恐怕動不了，在這些資產逐步開發完后，它的總資產規模會越來越小。”黃立沖認為。
此前靠舉債大規模拿地循環開發，像滾雪球一樣讓資產越做越大的方式再不會出現了，今后就是規模愈來愈小、銷售也會繼續收縮。
以前的銷售增速有多猛，現在的跌幅就有多大。今年一季度，融創的銷售金額約292.7億元，一年前的同期是723.6億元，而未出險前的2021年一季度則是1162.8億元。在往后的規模和行業地位上，融創也再難回頭部地位。
這是債務違約后帶來的負面連鎖反應。從去年開始，隨著融創公開債務違約，導致口碑影響銷售端，項目去化也更加艱難。
一位融創內部人士告訴界面新聞，“各區域也明白公司現狀，主要想法就是各個項目自己多撐幾個月，等待政策扶持，讓項目繼續動工，才能取得銷售業績。”
在內部降本增效的大目標下，融創區域收縮調整將是常態，如果市場復蘇比較快的情況下，可能還會恢復招人去支撐項目運作，那將也是“回歸良性”的一個小標志。
從多家房企從危機中復蘇后的表現來看，諸如早年間萬達以及后來的華夏幸福，在業務模式上會偏重于“輕資產轉型”，這對當下的融創來說不是考慮的范疇。
“融創的業務模式短期內不會有非常大的轉變，因為住宅市場還是可以，它的文旅資產也還有一定機會，能夠帶來持續現金流。只不過在城市能級、融資上會更謹慎，這兩年的危機教訓深刻，經營策略會發生變化。”易居研究院研究總監嚴躍進對界面新聞表示。
如果化債順利，以后融創的趨向可能就是一家小而美的區域地產公司，規模在幾百億左右，在熟悉且有一定口碑沉淀的核心城市繼續經營，不可能再有擴張機會了。
“還完債還需要好幾年，這期間投資停滯，銷售持續下滑，只會與行業競爭對手差距越來越大，屆時能穩定的運營下去就是不錯結局。”一位融創內部人士感嘆。
反思、修正
要重新上路，除了緩解債務負擔，也要清楚危機爆發的問題到底在哪？
經過內部多次的反思會之后，孫宏斌公開坦承，雖有外界環境因素，但“更重要的、更本質的還是我們自己的問題造成的”。
比如在2021年按照“三道紅線”要求降杠桿時，并不夠堅決，追求規模的慣性讓融創在投資上始終過于激進，管理上也存在著權力過于下放的問題。
危機浮現之前的兩年，最激進的當屬華北和西南區域，雖然成為了融創內部數一數二的銷售貢獻區，但也是最大的癥結所在地。
據融創內部人士透露，在野蠻生長期，融創偏向于強區域管控模式，區域之間從人事到資金都相對獨立，區域當家老大的行事作風，會直接影響整個區域的風格。
比如遲迅掌管融創華北區域時，整個風格崇尚高目標、充滿激情，宣揚狼性文化，深夜加班開會是常態。
回頭來看，融創在華北區域的業績迅速增長，與這種強壓的工作氛圍不無關系。在2019年巔峰期，華北區域的銷售已破千億，當年融創總體銷售額為5562億元。
“目前看來，大遲在20-21年間的方向把控上還是出了問題，導致整個區域資金困難，經營出現問題，不過這是后話了，身處當時變動中的大遲，可能以為市場很快就能好起來。”接近華北區域人士告訴界面新聞，2020年市場開始整體轉冷時，融創在東北、天津、河南等地遭遇的困境就很明顯了。
據其透露，為了年終業績漂亮，這期間區域去化差的項目會采用虛假銷售的方式，普通項目采用降價手段，加大全民營銷力度，有些城市公司甚至強制高級別員工買房沖抵個人業績。
原來的西南區域也同樣在2020年前后十分冒進，先后收購了環球、彰泰等資產，沉淀了大量的文旅項目及持有資產，面臨很大的資金壓力。
在系列反思之下，西南和華北的組織架構及負責人最先出現變動，先后在去年及今年春節后，兩位原區首被擼回集團總部。
在融創今年4月復牌的當日，傳言稱原西南區首商羽失聯，對此融創并未有回應。"從去年開始，商羽已經不負責地產業務了，所以集團內部少有聽說他的消息。"知情人士對界面新聞表示。
隨后，融創宣布遲迅與商羽已辭任公司執行董事。公司官網高級管理層之列也沒有二位的蹤跡，對高管團隊向來穩定的融創來說實屬稀奇，大有“揮淚斬馬稷”之意。
這兩位跟著孫宏斌從順馳時代一起打拼的“老伙計”，在融創高速擴張時期的任務已經完成，接下來重任將要留給擅長解決問題的人。
如今融創華北區域由易緒兵接管，被拆分成川渝、云貴以及環融平臺的西南區域，分別由張強、時宇以及鄭甫負責，他們都曾在融創的重要發展階段做出過一定成績。
除了區域層面的調整，融創去年底對集團總部職能也進行了精簡，新負責人的業務管理范圍更加下沉，能對此前“權力過于下放”的問題起到管控作用。
融創CEO汪孟德指出，正在縮小管理半徑，比如將之前的7個區域拆分整合成10個區域，并且在財務融資、現金流管控，資產處置和投資決策方面，集團總部進一步加強管控。
如同很多陷入流動性危機的房企一樣，人員優化也是融創采取的方式之一。
截至2022年末，融創共有約4.5萬雇員，較2021年底減少2萬多人。
“家底”是恢復的支撐點
融創能恢復正常經營的底氣在于，仍保留了部分核心資產。
出險前，融創為保住公開市場信用，通過出售貝殼股份、配股融資、孫宏斌自掏腰包等方式籌集資金，但在債務危機浮出水面后，資產處置回血的速度反而變慢。
這在融創看來，保護資產價值與基本運營、保交付都是工作重心。“核心資產要都賣了，也就沒有與債權人談判的籌碼，恢復更無從談起。”
汪孟德曾表示，在極端特殊的市場情況下，低價變賣核心資產，將嚴重影響長期的交付和債務清償，核心資產得到保護能留下很好的恢復基礎。
汪孟德所說的核心資產即年報中提到的“高質量土儲”。截至去年末，融創總土地儲備面積約為2.18億平方米，權益土地儲備約1.30億平方米，權益土地儲備貨值預計約為1.41萬億元。
按區域劃分，約50%的權益土地儲備位于長三角、環渤海和華南。
粗略計算，融創前期積累下的過萬億貨值，已經比諸多已發布年報的頭部房企高出不少，足夠其安排后續經營。
融創內部人士對界面新聞透露，融創在北京還有個幾百億級別的“大盤”，已經蓄客排卡一年多了，而且聽說是“排的差不多”，預期開盤就能獲得銷售業績，上海這種重點城市也有類似的“大盤”項目。
“依靠存量項目，在化解債務壓力的情況下，引入新的資源來盤活存量資產，還是有機會恢復經營的。” 中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對界面新聞表示。
AMC機構入場，對融創盤活資產來說也很重要。繼去年上海董家渡項目成功引入AMC提供融資支持后，這種紓困模式開始在融創多地的項目中復制落地。
這一模式的核心即在于保留融創操盤開發，所注入資金將用于化解原有債務以及支持項目的整體開發建設，讓項目得以盤活運轉，之后再由融創償還融資、回購股份。
融創也一直強調“這并不是賣資產”。
“AMC方面一直在談，估計每個月都能有合作落地的新消息。”接近融創人士告訴界面新聞。
汪孟德透露，融創與AMC的這種合作模式，整體規模超過了200億元，現在還有很多項目正在對接、持續推進和落地過程中。
“在行業不斷恢復的環境里，我們有信心，也有決心讓公司逐步恢復正常。”在3月底那場投資人會上，孫宏斌與汪孟德均強調了這種“信心”。
這家曾經跟老扳一樣風格豪邁的房企，未來幾年都將在漫漫償債路上“苦戰”。