要做TOP10里品質標桿的綠城中國（03900.HK）發布了2023年上半年業績報告，綠城最看重的的權益銷售額進入行業前十。
8月28日下午，綠城中國舉行了中期業績發布會，對自身業績和當下市場作了說明和判斷。
根據綠城中國業績報告，上半年實現營業收入569.76億元，毛利潤99.2億元，毛利率為17.41%，較2022年同期基本持平。另外， 歸屬于綠城的權益金額為633億元，同比增長40%。
權益銷售提升，加上過去幾年在核心一二線城市投資效應的顯現，綠城中國今年上半年的盈利也有很大改觀。
凈利潤大增
根據綠城業績報告，上半年，綠城中國股東應占利潤為25.45億元，上年同期為18.01億元，同比增長41.3%，歸母凈利潤占比提升至約55%。若剔除匯兌損益因素，歸母凈利潤占比為60.7%；股東應占核心凈利潤38.81億元，較去年同期增長4.2%。
據了解，上半年，綠城中國實現品質交付項目107個，涉及7萬戶業主，創歷史交付新高。通過不斷精研產品和服務，在16城的滿意度調研中綠城中國均榮獲第一。
凈利潤上升主要跟綠城這幾年結轉項目權益占比提高相關。據綠城執行總裁耿忠強介紹，歸母凈利潤未來還有提升的空間：“這兩年銷售項目權益比以及新拓項目權益比不斷提升，未來歸母利潤占比肯定會有進一步提升空間。”
在行業融資難的情況下，綠城上半年的融資渠道依然通暢，公司在境內共發行78.1億元債券，平均發行期限為1.5年，平均利息成本為3.7%。海外債方面，綠城中國共落地3筆3年期內保外貸業務，總規模為6.46億美元。2023年上半年平均利息成本為4.4%，較2022年同期下降10個基點。
截至今年6月底，綠城中國擁有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為687.82億元，為一年內到期借款余額的2.2倍，凈資產負債率為70.2%。充足的現金流和較安全的負債，能保證綠城接下來的持續正常運營。
今年上半年在房地產行業整體銷售面臨挑戰的背景下，綠城也表現穩定。
根據業績報告，上半年綠城總合同銷售金額約1342億元，同比增長19%。其中，綠城自投項目累計合同銷售金額約982億元，同比增長16%；歸屬于綠城的權益金額約633億元，同比增長40%，權益比提升至64%。自投項目銷售均價約每平方米29150元。
隨著權益占比提升，綠城上半年的權益銷售額也進入行業前十。張亞東在業績會上表示，坦率來說我沒有想到這么快進入到前十名，我們原來的目標是想2025年進入到前十名。
在這兩年投資拿地權益占比提高，且投資質量有保障的前提下，綠城今后的權益銷售增長也有保障，進而推動長期歸母利潤穩步提升。
綠城中國副總裁李駿在業績會上介紹，2023年的整體銷售額會與2022年3000億左右大體相當，一方面，前八月全口徑和去年持平，8月屬于新盤供給較少月份。9-12月，新推貨值較充足，質量較高，供貨集中在三季度末，也就是9月中旬之后和四季度。
一二線貨值占比高
綠城此前的精準投資也為今后的銷售額和股東利潤增長提供了保障。
根據綠城業績報告，截至2023年6月30日，綠城中國自投項目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項目當年可推盤貨值），疊加8月25號之前自投項目的當年供貨，自投項目總供貨貨值可以達到2135億元，其中一二線城市占比達到80%（1556億元），新推盤43%（848億元），其中新獲取項目391億元。
今年8月初，綠城在上海今年第二批次第二輪土拍中運氣極佳，連續搖中3宗地塊，且這三宗地塊均計劃年內入市。
在上海集中拿地，體現出了綠城拿地的精準性，在核心城市拿下競爭激烈的地塊，不僅去化、盈利有保障，8月初的節點還能趕在年底前將新項目入市。
“二天投了180億，上海連中三元，近五千分之一概率，真的很神奇”，張亞東8月2日曾在朋友圈感嘆。
從去年至今在土地市場的不錯表現，讓綠城接下來在可售資源上充足，同時絕大部分項目均位于市場相對較好的核心一二線城市。
具體在可售資源分布上，綠城的長三角區域可售貨值達1068億元，占比達到55%。其中綠城的大本營杭州市場有將近300億元，寧波、西安約160-180億元，上海、北京、天津也有110-120億元。
截至2023年6月30日，綠城集團共有土地儲備項目200個（包括在建及待建），總貨值7495億元，總建筑面積約4455萬平方米，其中權益總建筑面積約為2660萬平方米；總可售面積約為2952萬平方米，權益可售面積約為1747萬平方米，權益占比已達到六成。
在這些土地儲備中，一二線城市貨值占比79%，長三角區域占比52%，北京、上海、杭州等十大戰略核心城市占比53%。
根據張亞東介紹，綠城現在看中三項規模，第一個是銷售的總規模，大數是3000億。第二個是投資規模。第三個是權益規模。其中，最看重的就是權益規模，通過綠城投地權益的比重來看，今后權益規模會持久往上提升。
“權益的提升確保了以后我們利潤的貢獻，也就確保了對股東回報的轉化。”
在房地產面臨的深度調整中，綠城未來會如何表現？
張亞東表示，現在房地產行業出現了4個變化。一個就是發展階段的變化，從增量時代發展到了存量時代；第二個變化是供求關系的變化，從供小于求到供大于求的階段； 第三個變化也是最重要的一個變化，就是市場結構發生變化，從剛需為主階段轉到了改善為主階段；第四個變化是房屋功能需求發生變化，從金融屬性到回歸了居住屬性。
在這四個變化，張亞東認為綠城也搶占到了先機，在未來的房地產行業新格局中，綠城經營品質好、保持穩定，相信會做得更好。