界面新聞記者 | 楊冰柯

在大多數地產商業績被市場和政策所困時，“杭州一哥”濱江集團（002244.SZ）的業績仍像是地產行業欣欣向榮時的景象。

8月29日，濱江集團發布2023年上半年業績。根據業績報告，今年上半年，濱江集團實現營業收入270.29億元，同比增長152.84%；歸母凈利潤16.37億元，同比增長27.33%。歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約16.14億元，同比增加25.89%。

對于濱江上半年營收大幅增長，歸母凈利潤增速卻小于營收增速的原因，東吳證券在研究報告中提到了幾個方面。

首先，濱江集團2023年上半年毛利率同比下降2.7個百分點至18.3%；其次，公司計提信用減值損失和資產減值損失共計7.9億元，2022年同期僅0.6億元，主要由應收款壞賬和計提存貨跌價準備導致；第三，由于上半年交付樓盤較多且部分樓盤土增稅負率較高，稅金及附加和所得稅費用分別同比增長5.7億元和4.4億元。

值得注意的是，濱江上半年在大本營杭州市場的毛利率還低于平均值，為17.23%，同比下降了2.64個百分點。

但由于濱江上半年在運營管理方面有所提升，如營銷管理費率下降至2.5%，財務費率降至1.3%，一定程度上對沖了上述影響。

根據濱江業績報告，今年上半年，濱江集團銷售額925.8億元，同比增長35%，權益銷售現金回籠478.66億元，手持貨幣資金約296.3億元。

在克而瑞房企銷售排行榜上，濱江今年上半年位居全國房企第10名，是這家區域房企首次進入行業前十，較2022年提升3名，并連續獲得杭州房企銷售冠軍。

在地產商同行多被負債拖累時，濱江集團的負債結構相對穩定，負債規模也是行業低位。

根據濱江集團業績報告，截止上半年末，濱江有息負債規模425.57億元，其中銀行貸款占比76%，直接融資占比24%，債務結構相對清晰。扣除預收款后的資產負債率為55.71%，凈負債率為21.54%。

在債務期限上，濱江的短期債務為142.95億元，占比為33.59%，低于期末貨幣資金（296.31億元），現金短債比為2.07倍，可有效覆蓋短期債務。

濱江的融資成本近幾年也持續下降，截至報告期末，濱江平均融資成本為4.4%，較上年末下降0.2個百分點。

值得注意的是，在多數房企面臨階段性現金流壓力之際，濱江集團卻保持了不錯的現金流水平。今年上半年經營活動產生的現金流量凈額達到275.88億元，同比增長5637.15%。

由于銷售給力，濱江集團接下來的營收也有保障，上半年末尚未結算的預收房款為1602.17億元，較年初增長23%，隨著后續逐步交房，這部分預收房款將陸續轉化為營收。

重倉大本營杭州后，濱江的土地儲備也較為充分。今年上半年，濱江集團新增土地儲備項目22個，分布于寧波、金華、南京、杭州，其中杭州一城達到19宗；新增項目計容建筑面積合計249萬平方米，權益土地款180億元。

截至6月末，在濱江集團土地儲備中，杭州占比60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺州等二三線城市占比22%，浙江省外占比18%。

在今年6月的股東會上，濱江董事長戚金興提出了公司2023年目標，“要做到占全國商品房銷售額的1%，行業排名躋身20位以內，爭取沖進15位以內”。

從上半年的銷售額情況，戚金興提升行業排名的目標已經實現。

雖然各項業績指標都不錯，但根據平安證券報告，濱江集團仍然有一些風險需要關注。

最明顯的是公司毛利率存在下滑風險，若后續濱江押注的杭州樓市熱度仍然較高，或存在地價高企而新房嚴格限價情況，公司拿地及結算毛利率或將承壓。

另外拿地力度不及預期風險，若后續土拍規則調整或地市波動，濱江擴充土儲或將受阻，也會對未來銷售規模增長產生制約，

市場整體風險也需要考慮，如果政策改善不及預期，受到房企信用事件波及影響，合作開發項目銷售去化預期或受合作方信用資質影響，若后續合作方發生信用風險事件，也對濱江的銷售去化產生阻礙。