界面新聞記者 | 王婷婷
“確保完成全年新開業吾悅廣場20座、全年商業運營總收入110億元的目標。”在如期交出上半年成績單后，新城控股(601155.SH)董事長兼總裁王曉松明確了公司下半年在商業地產方面的運營目標。
9月4日，王曉松在中期業績交流會上表示，公司下半年將繼續把握城市機遇，加快銷售回款，推進年內目標的達成。
王曉松還在業績會上表示，“相信隨著政策的持續出臺，公司能夠進一步穿越周期。”
自8月25日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發文件，明確要推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施后，四個一線城市和多個核心二線城市均已宣布跟進落地。
而且，包括降低存量首套房貸利率、調整二套房貸利率、調整首付款比例等政策也于近期有了新進展。8月31日，央行、金融監管總局發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。
王曉松告訴界面新聞，相信隨著近期政策的持續落地，預計市場情況有望逐步改善。“下半年，公司將繼續把握城市機遇，住宅開發以銷定產，加快銷售回款，努力推進年內各項經營目標的達成。”
依托“住宅+商業”的運作模式，新城控股在上半年樓市行情面臨壓力下仍實現了正向盈利，這在極為艱難的形勢下頗為不易。半年報數據顯示，新城控股實現營業收入417.68億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億元，扣非歸母凈利潤19.38億元。
此外，截至報告期末，新城控股還有已售未結轉面積（含和聯營項目）2949萬平方米，可保障今后業績的穩定釋放。
從銷售層面來看，上半年新城控股實現合同銷售金額約424億元，合同銷售面積約516.65萬平方米。根據中指研究院發布的榜單，新城控股上半年房地產合同銷售金額和面積在全國房地產企業中分別排名第18位和第10位。
這期間，新城控股聚焦“有回款的銷售”來保障現金流安全。截至報告期末，公司實現回款金額485億元，回款率達到114%，位于房地產行業前列。
這一輪房地產行業調整已持續長達2年多時間，面對復雜的市場環境及外部挑戰，房企不再信奉過去的“規模為王”，而是不斷降杠桿并尋求新的出路和增長線。與大部分房企類似，新城控股在行業新周期中也決定發揮其商業地產的優勢。
新城控股的商業板塊業務延續了穩健發展勢頭，展現出較好的經營韌性。2023年上半年，新城控股商業運營總收入實現52.01億元，同比增長10.24%，商管業務占公司整體業績比重逐步提高。
同時，商業板塊盈利能力也不斷增強。半年報數據顯示，新城控股上半年實現不含稅物業出租及管理收入48.65億元，占公司營業收入的11.65%；物業出租及管理業務毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業出租及管理毛利率達69.55%。
這也是王曉松認為公司下半年發展規劃是業務發展輕重并舉，但要著重發展經營類業務的主要原因，即要力爭實現全年新開業吾悅廣場20座、全年商業運營總收入110億元的目標。
今年前8月，新城控股新開業11座吾悅廣場。截至8月25日，新城控股已開業吾悅廣場總數量達到151座。根據規劃，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達到206座，進駐全國143個城市。
今年以來，隨著商業復蘇按下“加速鍵”，新城控股憑借多措并舉提振消費活力，旗下的吾悅廣場銷售和客流也獲得持續向好。上半年，吾悅廣場商戶銷售收入為388億元，活躍用戶1358萬人。
不僅如此，吾悅廣場還為新城控股提供了更大的融資空間。今年前8月，以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資合計約110億元。
新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬在業績會上介紹，截至目前，公司已開業未融資的吾悅廣場還有約40座。
除吾悅廣場外，新城控股作為示范民營房企，現金流表現好、財務結構得到優化，最近一年多不斷獲得增信支持，并成功完成多筆融資。
比如今年5月22日，新城控股境外子公司新城環球完成發行1億美元的無抵押固定利率債券，用于償還公司于報告期內到期本金為1億美元的境外美元債券。
在6月14日成功發行了票面利率5.65%的11億元公司債后，7月24日，新城控股又完成發行2023年度第一期中期票據，發行規模8.5億元，并再次獲得中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。同日，新城控股還成功發行一筆規模為13.16億元的綠色CMBS。
得益于融資渠道暢通，新城控股也是為數不多的在公開市場未出現債務違約的民營房企之一。數據顯示，2023年全年新城控股到期境內外公開市場債券為117億元，1-8月已如期償還債務97億元，年內僅剩一筆債務待償還。
對于公司在年內到期債務兌付安排，管有冬在今日的業績交流會上表示，公司年內到期的公開市場債務約20億元，主要為以吾悅廣場為底層資產的CMBS產品，“公司將按計劃兌付相關債務。”
新城控股一年內到期債務還有256.16億元，對于是否存在兌付壓力，王曉松回應界面新聞稱，公司將繼續提升經營能力，堅守底線思維，提升資金使用效率，降低財務杠桿，優化資本結構，追求高質量回籠資金，保持良好的流動性，全力保障公司穩健經營及全體投資者的利益。
目前來看，新政后市場效應正積極顯現，購房者的信心被明顯帶動起來，多個項目獲得不銷售。若態勢長期延續，將有利于房企的銷售資金快速回籠，企業的經營狀況也能有一定改善。