文｜實習記者 朱簞

廣州自8月底成為首個松綁樓市政策的一線城市后，樓市成交量和土地市場熱度都有回升。

9月11日下午，位于廣州海珠區的一宗巨無霸地塊拍賣搖號結果出爐，中海地產以約127.89億元的總價拿下該地塊。

在9月8日的競拍環節中，該地塊經過85輪競價達到最高限價后進入搖號階段，一共有16家房企參與角逐。

這幅地塊是廣州土拍歷史上總價第五高的地塊，也是今年廣州出讓的第二宗總價過百億的地塊。今年4月份，華潤置地+長隆聯合體197億搶下廣州番禺區的巨無霸地塊，該地塊總起拍價約為175億元。

此次出讓的海珠上涌果樹公園北側地塊，也是海珠區史上總價最高的地塊，位于海珠區政府對面，占地面積約17.7萬平米，總建面約36.37萬平米，其用途含居住、交通、商務兼商業、服務設施等。從航拍看，旁邊的上涌果樹公園及遠處的珠江新城、廣州塔等都在視線可及范圍內。

作為廣州中心區的優質地塊，該地塊的起拍價已為111.2億元，是海珠區今年以來總價最高的地塊。此次競拍吸引了保利、中海、華潤、招商、越秀、華發、珠實、廣州地鐵等十余家國央企報名，競拍一個多小時后封頂搖號，總價為127.89億元，折合樓面價為5.2萬/平米，位列廣州全市第四。

除了地段優質，該地塊周邊配套也較好。在交通方面，緊鄰廣州大道，覆蓋在建的地鐵11號線上涌公園站，距離逸景路站2-300米。在生活方面，周邊還有萬達廣場、合生新天地，還有自帶部分商業。教育方面，學校用地規劃了15年完整教育配套。此外，周邊還有上涌果樹公園、海珠湖公園等景觀資源。

根據競拍條件，該地塊還需要有不少的配建：包括回遷安置地塊、一所6班幼兒園以及城市道路、綠地、河涌（含消防通道）。

作為廣州市中心的優質地段、過百億的總價以及較高的開發成本和難度，決定了此次競拍以央國企為主力，除了保利、中海等央企之外，也有廣州本地國企，如越秀、珠實、廣州地鐵等。

在該地塊周邊三公里范圍內，近一年合計供應了4宗涉宅用地，其中的海珠廣州大道南一期地塊為廣州涉宅樓面價TOP10。

根據克而瑞數據，地塊周邊三公里內有保利四季和頌、中國鐵建西派粵府兩個新盤，目前網簽成交均價分別為8.7萬/平米和8.3萬/平米。

雖然地塊周邊新房不多，但該地所處的廣州大道南二手房市場一直較為活躍，潛在置換需求旺盛。根據貝殼找房數據，該地區目前二手房掛牌量608套，均價約在5-7萬/平米之間。其中，距離該地塊最近的逸景翠園，今年已經成交超20套，掛牌價5-7.8萬/平米。

同樣在9月11日，番禺大石街新光快速西側地塊搖號結果出爐，山西金振德從8家房企中幸運勝出，以總價107964萬元摘得地塊，折合樓面價22584元/平方米。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，廣州兩宗涉宅用地出讓雙雙搖號，再次強化了集中供地以來的市場特征：一是參拍主體以“國家隊”為主；二是就像此前的搖號地塊一樣，房企當前的投資策略高度趨同，追逐利潤和銷售速度都相對有保障的地塊，寧愿搖號拼運氣，也不輕易撿便宜托底。

整體而言，本次土拍競爭激烈，為剛剛落地“認房不認貸”的廣州樓市增添了新的活力因素，利于廣州樓市在“金九銀十”打好開局。

接下來的9月份，廣州土地市場還將有不少地塊出讓。

據廣州市房地產行業協會統計，9月至10月10日期間，還將有12宗地塊拍賣，除去此次海珠的高總價地塊外，剩余地塊總起拍價接近200億元。

在樓市成交方面，繼廣州頒布“認房不認貸”政策首周大幅增長之后，上周廣州市場成交有所回落。

根據中指研究院監測，9月4日至10日，廣州新房住宅供應面積9.76萬平米，環比增加4.4%，同比下降67.5%。新房成交9.77萬平米，環比下降31.4%，同比下降8.8%。

具體到海珠區而言，二手房市場熱度也有所下降。根據廣州市房地產中介協會統計，9月4日-10日，海珠區二手房網簽宗數239套，環比下降6.64%。

近期廣州樓市利好政策頻出，帶來市場短期的熱度回升，一定程度上推動了土地市場的升溫。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，此次土拍競爭異常激烈，主要與地塊自身比較優質有，同時廣州新政對于改善性需求的釋放也有助于市中心地塊的火熱成交。

對于廣州新政的落地執行，短期內對于樓市市場情緒的修復及信心的提振將產生積極的作用，開發商也將利用政策窗口期加大推貨力度，廣州樓市“金九銀十”可期。

不過廣州的土拍市場今年以來就呈現明顯分化趨勢，當前土拍市場的升溫也只能代表個例，樓市的持續回升還需要政策帶動的需求釋放。