文｜實習記者 劉晨
在各地相繼放松限購、信貸、降低首付等新政來提振樓市后，土地市場的競拍規則也將迎來重大調整。
10月17日，廈門市自然資源和規劃局發布公告稱，一幅宅地將于11月7日公開拍賣。一個重大變化是，該幅地塊將采用拍賣方式出讓，即不設拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。
這已經不是第一個對土拍政策中土地限價進行調整的城市。近期已有成都、濟南、合肥等城市相繼落實“取消土地限價”。
10月9日，濟南市自然資源與規劃局發布公告，對即將競拍的兩批土地競買規則做出調整，新公布的掛牌文件顯示，土地最高限價取消。
合肥在10月12日披露的今年第三批擬出讓居住用地清單，也提到有6宗地塊將采取拍賣方式出讓，即競買人以舉牌方式應價，并沒有提到土地的限價。
此前有消息稱，自然資源部于9月底給各省市自然資源主管部門下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
可以預見的是，為扭轉土地市場頹勢，在廈門、成都、濟南、合肥等主要二線城市相繼取消土地限價政策后，預計其他一些二線城市也會跟進。這將意味著，土地拍賣限價機制將逐步退出歷史舞臺。
多地紛紛取消土地限拍，會對土地市場、樓市造成怎樣的影響？中指研究院市場研究總監陳文靜認為，從土地市場來看，這一政策會讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒。
然而，當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在房企銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，對于大多數城市而言，土拍規則調整帶動市場效果或有限。
陳文靜還表示，成熟區域地價限制取消之后，優質地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現上漲預期，對當前“穩房價”“穩預期”亦將產生積極帶動。
在具體的拍賣政策上，除了限價外，原有的競配建、競自持、競品質+搖號等方式，也可能會階段性退出土地市場。而北京、上海等核心一線城市，由于土地市場相對更穩定，是否會跟進調整競買規則，還需進一步觀察。
土地限價推出背景是土地市場的火爆。2016年，全國共誕生了超過340宗單價 “總價地王”，房地產市場開始出現白熱化的非理性競爭態勢。
為引導企業理性拍地、降低房地產商業溢價，也是從2016開始，土地拍賣最高限價新政登場。部分熱點城市如杭州、北京、天津等，率先推行土地拍賣最高限價。
隨著房地產市場的發展，土地供求市場逐漸發生了根本性變化，基于這一現象，相關部門開始對地價限制政策進行更細致的規定。
2021年，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求，其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。
2021年至今，集中供地制度已經實施了兩年多，該制度出臺是基于彼時土地市場熱度高漲，初衷是為了給房地產市場降溫，實現控制地價、降低溢價率的目標。
但受樓市持續下行的影響，目前的土地市場熱度已經處于低位。據CRIC統計數據顯示：59個樣本市（縣）2023年前三季度預出讓地塊總面積為6207萬平方米，實際供應4327萬平方米，平均預供地完成率68%。
CRIC統計顯示，從2023年前三季度典型城市預供地清單計劃執行情況可以看到，雖然年初時對集中供地制度進行了調整，但整體結果并不理想。
這主要是因為，逾期未供地塊大都位于偏遠地區、素質一般。
克而瑞預計，慮到當前房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場的翹尾，也難以扭轉土地成交規模下行的趨勢。在這樣的背景下，對土拍規則進行調節也在情理之中。
在當前土拍市場整體趨冷，部分城市土地市場分化加劇的背景下，關鍵還是在于市場銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉好，多數城市的土地出讓仍將“艱難”。
今年前三季度，土地市場熱度有所下滑。據克而瑞統計，整體溢價率降至5.6%，較2023年上半年下降了0.6個百分點。
從具體城市來看，雖然杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺州等長三角城市前三季度平均溢價率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場呈降溫趨勢，蘇州、杭州、南京、成都、寧波等熱點城市的土地溢價率較上半年均有不同程度下降。
從土地出讓面積和成交金額來看，2023年前三季度，僅3個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少4個。在成交金額方面，也僅有北京、上海、杭州三個城市超過千億元，較往年相對偏少。
自今年8月份以來，為了穩定房地產市場，中央及各地紛紛出臺放寬房地產市場的政策，其中，取消土地拍賣中的地價限制和遠郊區容積率限制是其中最重要的政策之一。
從當時的土地市場來看，短期內將繼續利好央企、國企以及仍然有實力拿地的民營房企，以更公平、更直接的方式參與拿地。與此同時，這一政策能夠鼓勵市場形成更高品質的住房，引領換房群體的改善需求釋放。
貝殼研究院認為，當前我國居民住房改善空間較大，但品質供給仍顯不足，未來政策可在以下兩方面繼續發力：一是加大低密度高品質住房供給，二是對仍有限購政策的城市，低密度高品質住宅不納入限購范圍，允許有意愿有能力的居民通過改善居住形態提升居住體驗。