界面新聞記者 | 李慎 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
“數字化很重要，萬科會堅持做。”2023年10月的媒體交流會上，萬科董事會主席郁亮向記者表示。這項長期且正確的事情，發端于萬科北京區域，正在張海領導的萬科開經本部層面全面推開。
10月20日，萬科媒體交流會上，當被問及行業陣痛之下的業績壓力，以及如何才能穿越周期時，郁亮表示，行業陣痛還在持續當中，各方都不容易，但萬科相信未來仍有很多機會。
“當前階段，首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業務和管理的基本動作練扎實，就能產生新的價值。”萬科聯席總裁張海認為，當前房地產行業環境已發生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。
一個現實邏輯是，房地產行業大環境已經急轉直下，行業利潤大幅壓縮，房地產正式與高增長時代揮手作別。精細化管理的需求已形成了非常高的堰塞湖，任何一家房地產企業，包括萬科在內，都需要不斷提高經營水平，“向管理要效益”。
基本功對行業來說并不陌生，萬科是怎樣練的？這家公司正在北京區域低調實驗的“數字化”改革，回答了這個問題。
一直扎根北方市場，在京津兩地互調多次的盧冰，2021年升任為萬科北京區域首席合伙人，彼時他的上任雖談不上臨危受命，但也頗有壓力。除了面臨北京區域各種新業務如何繼續開展的問題，還有萬科在北京連續兩年未有土地入賬，以及北京區域業績開始虧損等重重考驗。
更棘手的是，盧冰就任北萬區首的2021年，正值中國房地產行業發生劇烈變動，昔日蒸蒸日上的市場環境一去不復返。想要在競爭激烈的首都北京逆勢站穩，挑戰更甚。
今年54歲的盧冰性格內斂沉著，話不多，正面遇到挑戰時眼神會顯露鋒芒。今年8月，萬科在北京時隔4年成功拿地，市場感嘆萬科又回來了。實際上，在看不到的地方，北京區域已經默默努力了很久。
可喜的是，一些成績正在被看見和認可。2023年北京區域整體經營觸底回升，新拿地塊“東廬”預計將在10月底推向市場，重資產項目翡翠書院有望破局，商辦項目整體出租情況向好。在盧冰就任北萬區首的第三年，雪融化了。
更重要的是，盧冰曾在天津試水的“數據治理體系”，歷經京津兩地多年的升級淬煉，以北京區域為藍本，正在全集團范圍內推行。
數字化改革
簡單來說，數據治理體系就是要讓“書同文，車同軌”，用統一的數字語言來定義和管理非標準化的土地和開發流程。
傳統的房地產行業，從前期拿地的市場研判、定價，到拿地后的市場調研、規劃設計、報建、建造，再到銷售以及后期的交付、運營管理等，流程長、名詞多、業務場景多、時間維度變化大，再加上對內、對外的關聯部門眾多，非常需要明確統一的語言來提高業務與運營的效率和準確性。
盧冰在萬科管理項目、城市公司、區域超過二十年，他很早就認識到“底層數據邏輯”在看似粗放的房地產業務中的核心作用。2005年，他從萬科天津副總經理調任北京擔任副總經理，當時就在想應該如何科學地管理這家公司，如何讓項目的動態和業務的變化以數字方式呈現，從而支持管理層決策。
直到2019年再返回北京任職，面對超過一百個項目，住宅商業產辦多種業務交織，盧冰更加堅定了數字化改革方向。
2021年6月，在萬科新一輪區域和人事換防中，盧冰擔任北京區域首席合伙人。從管一個公司到一個區域，下屬十多個城市，“書同文，車同軌”這件事的緊迫性和重要性愈發凸顯。
盧冰認為，房地產開發的表征是投資與銷售，但底盤其實是生產建造，即“穩定量產”，這和“制造業”有相通的一面。優秀的地產開發不能只關注銷售指標和財務數據，更應該穿透整個生產建造的過程，從圖紙開始，到成本管理、合約管理、工程管理、銷售管理、運營管理，建立“一整套數字化基礎設施和運行機制，不能完全靠人工。”
這家企業試圖像制造業一樣對漫長而離散的開發建造全過程進行精細化定義與管控，困難是有的。行業通常認為萬科并非工科出身，企業文化里更多是文科基因，在過往多年的數字化嘗試中，萬科有積累，但也有一些“硬骨頭”要啃。
據界面新聞記者了解，擔任北京區域區首期間，盧冰試圖站在有效鏈接“業務場景”底層數據與“決策場景”關鍵指標的角度，突破數據治理體系的卡點。
經過兩年多的努力，北京已經形成了一套方法學。目前，這套制度正在張海領導的萬科開經本部層面全面推開，這也意味著沉寂了兩年后，萬科集團層面正在重拾對北京區域的信心。
在這套制度下，房企傳統的運營模式可以更高效精確。包括實時掌握數百個項目的動態建造進度、現金流變化情況，也包括決策具體一個項目應該是什么產品系，用什么配置標準，花多少錢和多長時間蓋好，匹配什么樣的實施資源等等。一套標準實施下來后，將有很實際的現實意義和經營成效。
更重要的是，在當前中國經濟整體向高質量發展轉型的過程中，數字經濟已經上升為國家戰略。從2012年至2021年，我國數字經濟規模從11萬億增長到45.5萬億，數字經濟占國內生產總值比重由21.6%提升至39.8%。
十八大以來，國家出臺了《數字經濟發展戰略綱要》、《“十四五”數字經濟發展規劃的通知》等重大文件，數據已經跟資本、土地、人力并列成為重要的生產要素。推進政府數據開放共享，提升社會數據資源價值，包括培育數字經濟新產業、新業態和新模式，支持構建工業、交通、城市管理等領域規范化數據開發利用的場景，成為下一步發展的重要方向。
在這條賽道上，萬科或許有更多的故事可以講。
行業級嘗試
在房地產行業內，龍湖、中海在數字化變革方面啟動得更早。但由于地方規范不一樣，操作習慣不同，“游戲規則”很難做到統一，迭代速度也很慢。不同的是，龍湖和中海相對萬科規模較小，推行起來相對容易。
此外，數字化這項工作是有先發優勢的，較早開啟數字化轉型的龍湖和中海，在數字化轉型和地產科技領域取得的成果在行業內較為領先。
數字化翻譯到房地產，包括每個項目的圖紙是什么樣，項目是什么樣，項目中有多少房源已蓋好，示范區有多少個月了等等。實現數字化表達的前提是集團內所有信息的名稱、計劃、科目等要全部打通。
2003年，龍湖就正式啟動了信息化建設，在此后的20年里經歷過業務線上化、數據生態化和科技創新化等幾個轉型階段。2022年，龍湖的科技收入超過科技投入，成為龍湖數字化轉型的一個關鍵轉折點。
中海可以說更早一步，在香港本就有著比較成熟的集中信息化管控經驗，隨后在大舉進軍內地房地產市場的步伐中也順勢升級了其信息管控版本，地產信息化一度走在整個行業前面。2017年，中海又率先發動了全流程數字化管理革命，開始實施“精細化管控、數字化運營“的戰略轉變。
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，數字化轉型在房地產行業是大趨勢，越來越多的房企開始關注并實施數字化改革。數字化不僅可以提高房企的管理效率，提升項目管理精度，而且還可以更好地滿足客戶需求，實現精細化服務。
怎樣具象的理解數字化改革的效果？盧冰曾在2022年對媒體講解過數字化在石家莊翡翠四季項目的應用：將現場工地進行數字化建模，通過無人機傾斜攝影技術，實現了對建筑物的實時動態模擬。每天、每周進行模型數據記錄，對高度、顏色等等動態信息進行自動記錄和抓取，多少天蓋完一層、外立面是不是如期實施、配套是否進場、大小喬木是不是種下，等等。這些事情可以擺脫人工，實現自動抓取，跟計劃進行實時比對。不僅能讓客戶放心，也能提高公司管理效率。
更重要的是自動化的“預警系統”，這些信息不需要人去盯著視頻檢查核對，只要指數沒達到，系統就會播報提醒信息和發送提示郵件。這在一定程度上解放了管理者。
以盧冰為例，北京區域160多個項目，任何一個項目決策涉及的現場信息，不需要層層電話向下追問，打開數字化建模系統就可以了解當天的最新情況。當然，這另一方面也對管理者提出了更高的要求，“從PPT到PPT”（用一個PPT解決上一個PPT的問題，不實際干活）的管理者將失去未來。
在萬科的構想中，數據治理最終能支持業務的“真迭代”。在業務過程中產生的所有信息，并不會隨著一個項目結束而煙消云散，會變成下一個項目的起點。
經營觸底回升
據記者了解，除了數字化改革，北京萬科在拿地、商辦等方面也取得了可喜的成績。
特別是服務大客戶方面，目前北京萬科運營10個商辦項目，客戶包括字節跳動、榮耀、滴滴出行、KEEP等科技互聯網企業，鍛煉了服務研發、直播辦公場景需求的能力。
市場關心的“翡翠書院”項目也有望破題。今年9月底，萬科全資子公司北京萬永房地產開發有限公司（以下簡稱”北京萬永）與華泰資產管理有限公司簽署協議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資產申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。
北京萬永擁有的北京市海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)部分地塊土地使用權存在對外抵押情形。永豐產業基地（新）項目，就是萬科2016年底競得的全自持租賃項目翡翠書院。
由于全自持租賃，翡翠書院需要投入大量開發資金，但回收周期較長以及回報率低，這個全自持租賃項目的盈利問題一直備受關注。此次引入華泰資產，或許正是北京萬科尋得的破題之道。
基本盤住宅開發方面，在北京公司總經理林曈口中“全國最好的市場”北京，萬科消失了四年后終于現身，于今年8月成功拿地，對北京萬科來說，“無房可賣”的問題得到初步解決。
公開資料顯示，該地塊位于通州物資學院的西側，6號線物資學院站以北，占地面積4.2萬平方米，建筑面積11.5萬平方米，包含一住宅地塊和一配套幼兒園地塊。其中，住宅項目萬科東廬規劃25棟住宅樓（7-11層），共800余套房源。
北京萬科在40天內實現拿地即開工。據界面新聞了解，該項目目前處于意向登記階段，預計11月開放售樓處，11月中旬開盤。項目指導價6.5萬元/平方米，但參考隔壁國譽朝華的銷售，萬科東廬的開盤價或為6萬元/平方米左右。
新項目入市對于萬科在北京，不僅是經營層面的利好，更重要的是綜合實力的宣示。近兩年來，國內房地產市場繼續下行，絕大多數城市樓市修復艱難緩慢，唯有北京、上海相對穩定，安全性更高。尤其是自9月“認房不認貸”政策落地后，北京樓市顯現出溫和回暖的態勢，交易活躍度增加。
從新房來看，9月北京新建商品房成交10727套，環比8月上漲9.8%；二手住宅網簽量為14261套，環比8月上漲30.1%，增幅顯著。
實際上，北京區域的銷售業績在整個萬科集團的貢獻占比也在觸底回升。2023年半年報數據顯示，上半年萬科營收2008.9億元，其中北京區域錄得252.36億元，占比12.56%；2022年上半年萬科收入2069.2億元，北京區域收入236.37億元，占比11.42%。
2023年房地產行業的嚴峻形勢遠超預期，萬科的利潤也不可避免有所下滑，上半年實現凈利潤98.7億元，同比降19.4%。不過，隨著越來越多“高周轉”房企陷入危機，行業發展模式面臨全方位重構，以規模增長論英雄的時代走到盡頭，房企迎來新一輪大洗牌。
曾經的地產四巨頭“碧恒萬融”，恒大、融創、碧桂園都相繼陷入困境，如今只剩下萬科獨守，在行業風雨飄搖下仍實現了財務安全。現在，市場更關心的也許是，萬科在北京還會帶來哪些好消息？