界面新聞記者 | 楊冰柯

蘇州取消土地限價前的最后一場拍賣以冷清首場。

11月1日，蘇州10宗地塊被擺上拍賣架，包括工業園區2宗、高新區4宗、相城區4宗，總出讓面積約43.8萬平米。

最終，10宗地塊雖然全部成功出讓，但僅1宗溢價成交，其他9宗均底價成交，總成交金額約87億元，最高成交樓面價28464元/平米，整體平均溢價率僅有2.2%，為蘇州今年以來土拍的第三低。

從參與房企來看，本場土拍拿地的基本都是地方國企，而且還延續了聯合拿地的模式。

唯一一宗溢價地塊為園區斜塘板塊的76號地，經過38輪競價被廈門國資房企象嶼地產競得，成交樓面價約28464元/平米，總價21.95億元，溢價率為9.48%。

值得注意的是，此次土拍，蘇州本土國企蘇高新斬獲最多，拿下了高新區四宗地塊，且均為底價成交。

本次高新區4宗地塊主要位于大陽山板塊和科技城板塊。

其中科技城77號地塊，由蘇高新集團底價拿下，成交總價5.93億元，成交樓面地價13000元/平米；科技城78號地塊，由蘇高新股份&高新國資聯合拿下，成交總價13.62億元，成交樓面地價14500元/平米。

大陽山79號地塊，由蘇高新集團以總價7.17億元拿下，成交樓面地價11500元/平米。大陽山80號地塊，由蘇高新集團以總價9.69億元拿下，成交樓面地價11500元/平米。

本次蘇州土拍相比之前的熱度明顯降低，即便是最火地塊也不用搖號，而九成的地塊均底價成交，說明開發商們積極性不高。

克而瑞研究報告稱，這是蘇州購房新政后的第二場土拍，也是蘇州“取消地價限制”前的最后一次土拍，受限于市場環境持續筑底，以及地塊資質一般，土地市場表現平淡。

值得注意的是，10月30日，蘇州公布了2023年第八批次地塊，6宗地起拍總價為68.2億，在競拍規則方面，這批次所有地塊未設置最高限價。

這意味著蘇州時隔7年，再次恢復2016年8月以前土地市場價高者得的規則。在蘇州之前，已經有成都、濟南、廈門等城市在逐步取消土地限價，甚至有些地塊還取消了建成后的新房限價。

克而瑞分析稱，取消土地最高限價改由價高者得，意味著房企拿地不再憑借運氣，更多的是拼資金實力，將促進房企在規模等方面的分化進一步加大，強者恒強的局面持續。

同時，在當面市場筑底的大環境下，即使針對核心地塊，房企拿地仍舊保持理性，不排除聯合拿地的可能性。

克而瑞分析師戈文問認為，蘇州新上架的這批土地中，最高容積率為1.7，最低容積率僅1.05，是今年供地以來整體容積率最低的一批地。同時，今年蘇州已經掛牌了75宗地塊，一半地塊容積率都在1.6及以下，整體容積率只有1.65%，也是歷年供地的一個新低。

這意味著，明年蘇州市場的主流產品將是小高層、洋房等改善型項目。這與蘇州已經取消對144平以上大戶型的限購政策相關聯。

由于今年以來的土地市場整體熱度不高，蘇州樓市目前的供應量和成交量都在下降。根據克而瑞數據，截至10月29日，今年10月蘇州市區商品住宅供應面積為28.54萬平米，環比減少24.76%，成交面積為35.12萬平米，環比減少2.38%。

克而瑞分析稱，蘇州9月出臺的樓市政策紓困起到了一定效果，多個熱門樓盤入市下，10月新房曾連續三周環比上漲。但新房市場整體10月的表現仍未達到復蘇期待，蘇州樓市仍舊處于修復調整期，有待政策繼續強化預期增強。