界面新聞記者 | 王婷婷
“房地產市場不會再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常態?！痹u級機構惠譽在11月23日表示。
自今年下半年以來，房地產行業出臺了一系列支持政策，但市場反饋并未達預期，房企整體銷售狀況未明顯好轉。惠譽預計，2024年中國房地產市場銷售額將繼續下降，但降幅將縮小至0-5%，對應10萬億元左右的銷售體量。
近日以來，無論是來自中央層面還是地方上，房地產行業都迎來眾多利好。消息稱金融監管部門正起草一份房地產企業“白名單”，將涵蓋50家規模房企，國有房企和民營房企都會列入其中，包括萬科、龍湖、新城控股、旭輝、碧桂園等，名單內的企業將獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。
此外，住建部近日也提及“三大工程”，要加快規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。業內一致認為，“三大工程”是落實房地產發展新模式的抓手，也是穩定房地產市場的長效機制和重要切入點。
地方層面，以一線城市深圳為例，自11月23日起，深圳調整二套住房最低首付款比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。
利好政策持續釋放，但市場回暖依然乏力，今年的房地產投資規模也不斷收縮。
統計局數據顯示，10月房地產開發投資完成額累計同比下跌9.3%，較前值下行0.2個百分點，創2023年2月以來新低。今年前10個月，房地產開發投資完成額累計同比下滑9.3%，前值-9.1%，繼續弱于其他領域，并對固定資產投資形成拖累。
深圳將二套住房首付比例下調后，目前市場反應仍平淡，整體觀望情緒濃厚，購房信心短期內難以恢復。
在惠譽看來，接下來相關政府部門將持續高頻次出臺支持政策，堅定以“穩”為目標。在融資方面，也將持續支持正常經營房企合理的銀行貸款、發債、股權融資，但金融機構的參與意愿有待觀察。
“銀行端對貸款的發放是有選擇性的，即便是有些銀行響應政府號召去貸款給民營企業，但對民營企業也是有選擇的。”惠譽表示，基本上有國企背景以及民營頭部未出險的這些房企，在銀行端融資可能會更暢通。而出險的和一些基本面比較差的民企，還是會被區別對待。
惠譽指出，雖然監管曾要求是一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，但如果看實際操作，至少到目前為止銀行都還是持審慎態度。“今年前三季度開發貸的同比增速大概是4%，比全行業11%的平均貸款增速明顯要低很多?！?/p>
就在近日，福建海峽銀行股份有限公司寧德分行因違規向房地產企業發放流動資金貸款，被處以30萬元罰款。
評級機構穆迪也預計，中期內國內房地產行業的銷售規模及其整個產業鏈對GDP的貢獻將下降。
“雖然政府加大了政策支持力度，但我們預計目前的措施不會帶來銷售的持續回升。”穆迪認為，即使市場在短期內企穩，但房地產行業的年銷售規模及其整個產業鏈對GDP的貢獻將繼續下降，因為政府仍致力于降低其對于整體經濟的影響。
穆迪表示，2022年房地產及相關行業對中國GDP的貢獻率為24%，低于2015年的36%和2020年的29%。預計到2030年前，房地產及相關產業鏈行業占GDP的比重將下滑至16%左右。
在這些評級機構看來，國內這一輪房地產調控的基調與之前兩輪周期也不盡相同。
惠譽評級亞太區企業評級董事石露露認為，本輪的行業下行周期和以往（2008年和2014年開始的地產調整周期）有本質上的區別。以政策基調為例，當時救市的重點在于“救”，但現在不同，重點在于“穩”。
因此，國內房地產行業的分化表現或將持續，這體現在城市的分化表現和地產開發商的分化表現。
基于政策持續放松的預期，經濟基礎較好、人口持續凈流入且有產業支撐的區域和城市或許將在未來12個月逐步趨穩，而低線城市則需要較長時間消化現有庫存。
惠譽評級亞太區金融機構評級董事徐雯超也認為，此前認房不認貸、放開限購等一系列房地產增量政策在短期內緩解了按揭提前還款壓力，且一定程度上促進了一二線城市的交易修復，“但從中長期看，居民購房信心、整體經濟修復預期仍制約房地產市場的復蘇。”
需要指出的是，這期間，國有企業或將持續受益于更強的購房人信心，以及融資渠道的暢通和多樣性。
目前來看，新增融資主要是貸向央國企，并且重點支持城市更新、保障性租賃住房等項目，疊加中央房地產政策的支持，預計增量風險可控。
銷售表現仍是房企信用情況最重要的驅動，民營房企的銷售表現更易受到市場情緒影響。
惠譽分析，目前還未出險的部分規模民企，大多有以下特點：業務集中布局在高線城市或者在主營市場有較強的品牌；債務結構中銀行貸款占比較高；有較大規模高質量的自持物業；采用謹慎的風險管控（比如較少使用表外融資）。
龍湖和新城控股是較為典型的案例。截至今年上半年，龍湖總土儲有5489萬平方米，對應貨值7038億元，有87%的貨值位于一二線核心城市；商業方面，目前龍湖旗下已經有113個重資產項目和28個輕資產項目，主要位于國內一二線城市。
截至今年6月底，新城控股已實現143個大中城市、205個綜合體項目的布局，已開業的吾悅廣場達146座。
惠譽認為，在未來的12個月，這些公司的信用風險可控。