界面新聞記者 | 楊冰柯

今年最大的“黑馬”民營房企偉星房產在銷售端也遇到了困難，不得不大幅降價來促進項目銷售。

11月27日上午，在武漢偉星光谷星悅廣場售樓處，一些買了房的業主們手握寫著“退錢”的A4紙擋在門口，售樓處外還不時傳出整齊的“退房”喊聲。

一位武漢中介對界面新聞表示，偉星星悅廣場這幾天都有業主在售樓處外維權，主要原因是項目降價了大概5000元/平米，前期業主們的首付都快虧掉了。

中介提供的一張紅底的項目宣傳圖顯示：“光谷金融港精裝準現房大事件，價格無敵勁爆，僅此10套。”

這張圖正是偉星光谷星悅廣場的降價宣傳圖，項目宣傳冊介紹里稱，項目原銷售均價2萬/平米，帶精裝修，中介對外宣傳當前價格下調至1.5萬/平米起，樓層任選。這一促銷價格，相當于原價打了75折。

偉星該項目降價消息是上周五深夜流傳開來，中介的朋友圈里都在轉發上面的降價宣傳圖。

從效果來看，偉星通過此次大降價促進了項目銷售。

中介稱，當天就賣了近十套房子，即便在周末有業主糾紛的情況下，項目也賣了近百套，進入武漢近期項目熱銷榜的前三名。

2021年6月25日，偉星星悅廣場的項目地塊開拍，當時在與新城、龍湖等頭部民營房企的競爭中，偉星以總價12.15億元拿下地塊，樓面價為5915.29元/平，溢價率高達43.3%。這是偉星房產首次進入武漢市場。

樓面價雖看起來便宜，但地塊要求頗為嚴苛。根據當時的土地出讓協議，偉星房產要引入一家入選“商業地產運營top10”的企業整體運營購物中心（以中房協官網2021年公布的名單為準）；自持不低于12萬平方米的商業用房，且自項目竣工驗收之日起10年內不得對外整體或分割銷售；引進不少于3家上市公司區域總部入駐；配建6班幼兒園1處，建成后其用地及房屋產權無償移交給東湖高新區教育部門。

根據偉星星悅廣場項目信息，住宅共有3棟，房源總套數為552套。

該項目在2022年12月3日首開，推出了3號樓。2023年4月2日，項目加推，推出2號樓。2023年8月19日，項目再次加推，推出1號樓。

至今三棟住宅已全部入市，項目整體的去化一般。根據武漢市住房保障和房屋管理局數據數據，偉星項目住宅已售房源230套，剩余可售房源322套。

也就是說，該項目推入市場近一年時間來，住宅整體才賣掉了41%。

根據上述中介人士介紹，偉星房產為了快速回籠資金，也迫于一路之隔的其他新入市項目壓力，項目決定降價銷售。

但項目降價的消息很快傳到了前業主群里，他們開始在售樓處集結維權，同時以項目大幅降價、擾亂市場價格秩序、損害已購業主權益等為由將項目降價信息投訴到了當地的問政留言板里。

一位偉星星悅廣場業主對界面新聞表示，老業主們集體反饋后，房管局也來到項目現場協調，三方談好偉星星悅廣場項目的銷售暫停三天。

但據上述中介介紹，項目目前仍在正常接待，但之前的優惠價已經收回。

偉星房產當前除了在武漢市場因降價引發風波外，在合肥的濱江道項目近期也因與網友的爭執在當地引起關注。

上周，小紅書認證為偉星濱江道的官方號與網友互杠。

在濱江道的車庫問題上，網友表達不滿，濱江道官方號回復網友態度欠佳，稱“成本加一點可以再給你造個停機坪，就停你那幢樓上，停你家門口也可以”。

偉星濱江道項目今年上半年開售，毛坯備案均價約27642元/平米，項目擬建16棟住宅，共計962套房源。

該項目整體銷售也面臨壓力。從濱江道的開盤情況來看，首開情況最好時去化率為68%，此后去化率逐漸下滑，今年年中拿到銷售許可證的15號樓去化率已經低于60%。

合肥是偉星房產重點布局的二線市場，早在2012年就進入，至今在當地已開發了近20個項目。2022年，偉星在合肥一舉拿下8宗地塊，超過眾多央國企，成為當年在合肥市場拿地最多的房企。

今年中秋國慶假期期間，偉星房產在合肥市場同時銷售的項目達到15個。這足以說明，偉星房產對合肥市場的重視。

據克而瑞數據統計，今年前三季度，偉星房產在安徽省內的全口徑銷售額達到125.09億元，占據榜首位置，高于第二名的保利發展22億元。

在發生與網友的糾紛后，偉星濱江道官方號上的回復信息已經刪除。但這種與客戶溝通的方式和態度，無疑會影響偉星房產在合肥市場的品牌和口碑。

最近兩年，當大部門傳統民營房企在土地市場收縮投資時，來著浙江的偉星房產開始嶄露頭角，這家公司背后倚靠的是以賣紐扣、管材為主的實業公司偉星集團。

根據界面新聞梳理，2021年偉星房產拿下19宗地塊，進入杭州、武漢等熱門城市，拿地總投入達到225億，同比增長127.4%。

2022年，偉星房產又在全國各熱點城市拿下20宗地塊，這是公司自成立以來拿地最多的一年，總金額高達243億元。

2023年，偉星房產繼續在南京、杭州、合肥、蕪湖等城市跑馬圈地。

據中指研究院統計，偉星房產今年前10月的權益拿地額也達到118億元，排名全國房企第17位，在民營企業中，這一拿地金額僅少于濱江集團和龍湖。

在新增貨值體量方面，根據克而瑞數據，截至今年10月，偉星房產新增土地貨值達285.6億元，位列克而瑞中國房企新增貨值排行榜第16名。

同時在銷售方面，今年1-10月，偉星房產全口徑銷售金額達293.9億元，位列TOP100房企的第43位，相比去年的225.3億元增加了近70億元，名次也提高了29個位次；前十月的權益銷售金額也有264.7億，位列TOP100房企的第33位。

在當前房地產市場仍處于調整期，市場整體下滑的背景下，偉星在土地市場上的重金投入雖然使其銷售規模和排名在行業內上升，但也會遇到一些風險。

偉星房產今年除了在布局的武漢、合肥市場遭遇市場下行帶來的去化困境外，其在寧波市場的項目銷售也不樂觀。

一位寧波市場人士對界面新聞表示，偉星房產寧波在售項目星潤名著銷售也很艱難。信息顯示，該項目今年5月開盤，目前已經開盤三次，共入市了396套房源，但目前只賣出了120套，去化率只有約30%。

一位開發商人士認為，雖然大家都面對銷售壓力，核心是整體市場下行，但偉星也要為這幾年在土地市場上的狂奔進行反思。有些項目拿的并不合適，在民營房企融資整體受限的背景下，偉星即便有以往多年做實業打下的基礎，但相比土地市場高達幾百億的投入，這些基礎并不足以支撐多久。

偉星房產這兩年在長三角區域市場的大力拓展，也逐漸成為該區域的主流民營房企。

近日交通銀行在上海召開的與16家主要房企的座談會上，偉星也在列。各家房企都做了發言介紹，問題主要集中在對房地產市場的看法、房企經營性貸款、預售資金監管等。

銀行方面對房企反饋的問題進行了收集，但并未給出明確答復。這意味著，接下來銀行對房企的融資支持程度，還要觀察實際落地情況，并且從銀行的商業性原則考慮，還是會選擇性向頭部民企集中，并不會無任何差別地投放貸款。