文|睿思網

新投資者的到來，或許能令上海亞龍項目的復活之路走得更快些。

11月27日，融創公告宣布，將其在上海亞龍項目所持有的15.625%股權及債權，以25億元的代價轉讓給了西奧電梯，西奧電梯也順勢成為這個老黃浦舊改項目的新投資者。

據悉，此次股權轉讓是融創此前與華融達成的融資貸款協議條件之一。就在上周，融創就上海亞龍項目與華融達成融資合作，華融將向該項目公司提供34.8億元借款。“此次合作將助力項目開發建設恢復正常。”融創彼時稱。

新湖中寶成最大股東

上海亞龍項目原本是黃浦區508-514街坊舊城區改造項目，位于黃浦區老城廂西角中部，人民路、河南中路與方浜中路三條道路在此交匯，占地面積約為9.6萬平方米，總建筑面積約為43萬平方米，住宅總可售面積約為22.8萬平方米。項目周邊1公里內有豫園、文廟等重要歷史建筑，和人民廣場直線距離1.1公里、外灘直線距離1.3公里，區位優勢得天獨厚。

在過去將近20年的時光里，上海亞龍項目經歷了多次流轉。

2004年，上海本土企業亞龍投資拿下亞龍項目，計劃開發名為亞龍古城國際花園。由于地塊出讓時為毛地狀態，這意味著亞龍投資開發前就必須完成拆遷平整的工作。

或許是拆遷難度太大，亞龍項目此后便進入停滯狀態，這一拖，一晃過去了12年。

2016年，停滯已久的亞龍項目終于迎來曙光。新湖中寶通過收并購作價11.9億元將該項目攬入囊中。隨后，拆遷的重任交到新湖中寶手中。據悉，新湖中寶需要動遷的居民戶數為4298戶，動遷單位101戶。

然而，新湖中寶的拆遷進展亦不順利，四年后，新湖中寶不得已去找“幫手”。

彼時的融創正為拿地發愁，畢竟其在上海的項目儲備已然不足，且融創也急于向外界證實自己“城市綜合運營商”的能力以提升與政府、合作方等的談判議價優勢，無論是地塊性質還是貨值體量來看，亞龍項目顯然是個優質的標的。數據顯示，亞龍項目的可售面積達到22.8萬方，按周圍房源均價約13.1萬每平米計算，該項目貨值預估可達三百多億。

2020年11月，融創以38億收購了亞龍項目50%權益，正式與新湖中寶聯手開發亞龍項目。

按50%權益計算，亞龍項目如若順利入市，將可為融創帶來至少150億元的銷售收益，而當時融創在上海的年度總銷售額也不過200億元左右。

只是，可能連融創都沒想到，亞龍項目的拆遷工作如此棘手。截至目前，該地塊尚有少量戶數未完成拆遷，部分區域仍處于毛地狀態。

一年后，融創悄悄引入了兩家合營企業，并向外攤分了項目9.375%的權益。

在本次重組轉讓之前，上海亞龍項目由融創全資附屬公司上海融創、星原方及新湖中寶共同持有，權益占比分別為40.625%、9.375%及50%。

隨著西奧電梯的入局，融創中國的占股權益亦將進一步降低。在交割及股權重組完成后，融創中國、新湖中寶、杭州西奧與星原方將分別持有亞龍項目25%、50%、15.625%及9.375%權益。

兜兜轉轉，新湖中寶還是變成亞龍項目的最大股東。

項目成敗關系公司命運

對各方而言，如今的結局可謂“皆大歡喜”。

據了解，此次股權重組的代價約為25億元，其中約24億元將由杭州西奧對上海融創的現有債權債務進行沖抵，剩余約1億元將由杭州西奧代為償還欠付新湖中寶的債務。

對融創而言，盡管未有一分入袋，但借此也緩解了債務壓力。畢竟其前不久才剛剛完成約900億的整體債務重組，算是勉強活了下來。事實上，該轉讓及重組事項，融創預期將錄得除稅前未經審核溢利1.8億元。

西奧電梯自然更是不必多說，盡管25億并非小數目，但一旦亞龍項目順利入市，西奧電梯或將獲得至少翻倍的收益。

對新湖中寶而言，不僅成功收回1億元欠款，也因融創的擔保獲得來自華融的34.8億元借款，大大緩解了項目后續開發的壓力。而新湖中寶亦寄望該項目的復蘇來減輕身上的債務重擔。

現在最大的問題在于亞龍項目的入市時間。

按照新湖中寶原定計劃，亞龍項目計劃于2024年預售。惠譽早前曾預期，隨著北外灘項目計亞龍項目的入市，2023年、2024年新湖中寶每年的權益合同銷售額有望達到70億至100億元人民幣，并有望恢復至2022年的權益銷售額80億元水平。

惠譽同時指出，目前新湖中寶的銷售額仍不穩定，且高度依賴其上海項目，預計會占2023、2024年合同銷售額的三分之二。而且，新湖中寶在上海的未售土儲約占總價值的50%。

可見，上海市場尤其是準備復蘇的亞龍項目的銷售成功與否，將直接影響新湖的業績表現。

今年以來，新湖中寶的銷售表現不甚樂觀。數據顯示，2023年1-9月，新湖中寶合同銷售面積22.18萬平方米，同比下滑31%；合同銷售收入23.60億元，同比下降77%。

三季度報告顯示，第三季度新湖中寶營業收入8.85億元，同比減少45.31%；歸屬上市公司股東的凈利潤為3.42億元，同比減少31%。前三季度，新湖中寶營業收入37.23億元，同比下降44.29%；歸屬母公司凈利潤19.55億元，同比增長22.32%。其中，歸母利潤的增長主要由于近13億元的股權投資收益。

此外，新湖中寶的資金鏈持續承壓。截至上半年，新湖中寶資產負債率為64.53%，有息負債合計338.49億元，占總資產的27.11%，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計116.28億元，而同期公司貨幣資金余額64.22億元，無法覆蓋短債規模。

為此，新湖中寶也在加大融資力度，就在本月，新湖中寶獲得30億公司債的發行額度，于上半年，亦獲得20億的中期票據注冊額度。

考驗新湖中寶能力的時刻又到了。