文｜實習記者 朱簞

出險房企債務展期的進程加快。

11月29日，中國奧園（03883.HK）公告稱，公司在中國奧園計劃會議上取得足夠境外債權人支持批準債務重組計劃。這意味著，中國奧園的境外債務重組方案獲通過，成為又一家完成全部境內外債務重組的房企。

公告顯示，中國奧園及Add Hero計劃分別由占有表決權金額79.11%及88.31%的出席債權人，通過現場或委派代表的方式投票贊成奧園重組方案，待相關法院聆訊裁決后將正式生效。

債務重組方案通過后，11月29日上午，中國奧園的股價也發生異動，漲幅一度飆升超26%。截至當日收盤，漲幅為11.93%，報0.244港元/股。

根據奧園此前披露的境外債務重組方案，公司計劃發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換。此次境外債務重組方案的通過，預計能提升公司的凈資產，減輕債務壓力。

此前，奧園在境外債務重組之路上也遭遇了一個插曲。

11月19日，知情人士透露，在香港法院的公開受理聽證會上，平安海外對奧園的境外重組計劃提出了公開反對，不過被法官駁回，要求其提供更多證明材料。平安海外對此回應稱，并非有一家機構反對現有方案，此前在法律顧問組織協調下，多家境外債權人集體反對中國奧園重組計劃。

資本市場人士認為，當時債權人提出反對的原因主要是認為重組方案不公平。在奧園的境外重組方案中，奧園對非抵押債務的債權人和有抵押債務的債權人作出了區分，這導致清償率會有區別。

作為較早出險的民營房企，奧園今年一直在推動債務展期和盤活旗下項目的談判。

今年上半年，奧園先后引入了山東健康、南粵基金、中金國測等國央企資金紓困，盤活部分舊改項目。

據奧園集團官網顯示，4月14日上午，中國奧園集團與西安航投科創控股集團在西安簽署戰略合作協議，雙方將本著優勢互補、共贏發展的務實原則，以陜西區域為起點，在品牌引入、項目合作、商業運營、戰略投資等領域開展合作。

7月，奧園披露了境外債務重組方案，重組規模約61億美元，奧園計劃發行新融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。

這一方案在8月獲得了超75%的債權人同意，隨后奧園補發了財報，完成復牌指引動作。9月5日，奧園的12只境內公開債務全部順利通過整體展期，期限三年，總規模約116億元。20天后，奧園在港交所順利復牌。

根據不完全統計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企進行債務重組。最近完成境內外債務重組的房企還有融創。

11月20日，融創歷時18個月完成了境內外債務的整體重組，總規模約900億元，成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。此外，富力、華夏幸福等房企也實現了債務重組。

在宏觀層面，近期關于房企融資也頻頻傳來利好政策。

11月17日，人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作，明確要支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。

此外還有市場消息稱，監管機構正在起草一份中資房地產商“白名單”，涵蓋50家規模房企，國有和民營房企會被列入其中，在列的企業將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持。

中指研究院企業研究總監劉水表示，如果白名單制定落地，金融機構融資支持扎實落實，房地產企業流動性有力緩解，房地產企業風險蔓延將會明顯受到遏制，標志著防范化解房地產企業風險進入了新階段。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，債權股權融資只是外部輸血，關鍵還是自身造血功能。到了償還的時候，需要大規模的銷售兌現現金流，這才是最關鍵的。

但在銷售層面，這些出險房企依然面臨壓力，銷售下滑的趨勢并未改變。

中指研究院數據顯示，奧園今年前10月的銷售額115.4億元，銷售面積122.7萬平米，同比均大幅下滑，今年7-10月，奧園月均實現約10億元。

同時奧園的整體營收、財務狀況也未好轉，上半年仍出現虧損。根據中國奧園的財報數據，今年上半年，公司總營業額約109.4億元，毛利約7.41億元，同比增長373.1%；期內虧損約28.96億元，股東應占虧損約29.45億元，同比上升0.8%；流動負債總額約2334億元。公司手持現金及銀行存款余額僅33.74億元。

在保交付方面，今年1-10月，奧園實際完成交付房屋2.3萬余套，預計今年內還將交付近2萬套房源。

此次境外債務重組方案的通過，只是中國奧園走出債務危機跨出的一步，接下來在保交樓、恢復正常運營以及扭轉銷售頹勢方面，還會面臨諸多挑戰。