界面新聞記者 | 王婷婷
2023年已開啟30天倒計時，對仍處于下行的房地產行業而言，這個年關并不好過。
一名房企內部人士感慨，“政策效果式微，融資遲遲不能落地，銷售低迷，今年難有轉機了。”據其描述，公司上下正盡全力為年前推出新盤努力，但對市場仍不敢抱太高期待。
這或許也是大多數房企的現狀，行業挑戰還在繼續增大，房企們都在艱難前行。剛剛出來的11月銷售數據也證實了這一點，大部分房企的銷售仍在下滑。
克而瑞最新發布的數據顯示， 2023年11月近六成百強房企單月業績環比降低，超四成百強房企同環比雙降。
“目前規模房企整體仍未能走出負增長困局，今年前11個月累計業績同比降低房企數量超過六成。”中指研究院企業研究總監劉水指出。
保利霸榜第一，萬科拿地額繼續下滑
經歷了接近一年的比拼，今年以來的房企排位座次如今已基本保持穩定。據克而瑞統計，前十房企依次是保利發展、萬科、中海地產、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城、建發、龍湖、金地集團。
11月與10月唯一的變化是，龍湖與建發互換位置，建發以1638.9億元從第九名前進到第八名，超出龍湖12.1億元。其余座次不變，保利繼續霸榜第一，萬科排名第二，隨后是中海、華潤、招商蛇口等三大央企。2022年的行業第一碧桂園已經下滑至第六位。
保利今年已經連續11個月位列銷售榜榜首，替代了去年底的冠軍碧桂園。克而瑞數據顯示，今年前11個月，保利實現銷售金額3995億元，超出第二名萬科565億元，冠軍位置穩坐無疑。
從最初的“招保萬金”到前幾年的“碧萬恒融”，保利的光芒被其他房企分散。此后，保利并不甘心退后，一度喊話勢必要“進三爭一”。今年，這家最大央企開發商終于如愿。
從最新的銷售數據來看，今年萬科行業第二的位置穩固，與第三名中海的2870億元相差560億元。
但如果看拿地端數據，萬科未來能否保住行業前三的位置面臨不確定性。
追求“活下來”的萬科在這兩年的行業調整期，每一步走得都比過去謹慎小心。
今年以來，隨著碧桂園出險，加上早已爆發危機的恒大和融創，昔日的“碧萬恒融”四大龍頭只剩下萬科一家，“安全”成為萬科的首要考量。
尤其是表現在投資方面，力度明顯放緩。中指研究院數據顯示，今年前11月，萬科權益拿地金額305億元，排名行業第八；權益拿地面積231萬平方米，排名第十。2022年全年，萬科的權益拿地金額為241億元，只排名行業第十三位。
其他競爭對手拿地仍保持了高強度。今年前11月，央企中海以920億元的拿地金額位居榜首，保利發展以813億元位居第二。廈門國資建發一番攻城略地后已經位居行業第三名，拿地金額達到714億元，拿地面積468萬平方米。排在萬科之前的企業還有華潤、綠城、招商蛇口、中國鐵建。
據界面新聞了解，萬科今年拿地主要集中在一二線城市，比如在上海拿下3塊地，在北京通州斬獲一宗地，此外還拿下成都兩宗、杭州兩宗、寧波3宗、太原3宗，以及蘇州、長沙、重慶、三亞、昆明、中山、鄭州、西安等城市各一宗。
“行業第二”萬科截至目前共于公開市場將23宗地收入囊中，行業新晉冠軍得主保利的擴張步伐則還在不斷加快，今年前11個月共斬獲了62塊地，僅在上海就拿下5宗地，在北京也拿下3塊地，還有廣州兩宗以及成都6塊、杭州兩塊地等。
投資謹慎，決定了萬科的新增貨值要落后于保利、中海、華潤等央企。
今年1-11月，萬科全口徑新增貨值僅971億元，與中海2292億元、保利1864億元、華潤1834億元、建發1496億元相差甚大，排名行業第八，只高出第九名的杭州民營房企濱江集團20億元，隨時可能被超越。
而且，臨近年底，新拿地塊今年已無法開盤，若沒有足夠優質地塊推出，萬科參與土拍意愿將會更低。
2023年，房企座次經歷了一場大洗牌，保利發展完成了“進三爭一”目標，今年拿下年度冠軍應無懸念。萬科則繼續保持行業第二，中海、華潤、招商蛇口、建發、綠城等房企也會持續發力，房企格局未定。
不過，當前樓市復蘇動能依然不足，企業銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍較為低迷。即便是位居行業前十的各大房企也不敢有半分松懈，還要竭力沖業績，力圖為這一年畫上一個相對圓滿的句號。
行業修復緩慢
“冰凍三尺非一日之寒，解凍是一個緩慢的過程，短期房企銷售很難會有明顯的回暖。”
在維持了兩個月銷售業績環比上漲之后，這一趨勢在11月未能延續。據克而瑞數據顯示，2023年11月，TOP100房企實現銷售操盤金額3901.9億元，環比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在較高位。
具體而言，11月有25家百強房企的單月業績環比降幅大于30%，有33家房企的環比降幅在0-30%之間。
從累計業績來看，今年1-11月百強房企實現銷售操盤金額49536.5億元，同比降低14.4%，年內累計業績降幅繼續擴大。
這期間，各陣營房企銷售額均有所下降。中指研究院數據顯示，今年1-11月TOP10房企銷售額均值為2523.7億元，較去年下降9.3%；TOP11-30房企銷售額均值為779.2億元，較上年下降14.6%；TOP31-50房企銷售均值為379.5億元，較上年下降17.7%；TOP51-100房企銷售額均值為179.4億元，同比下降25.1%。
中指研究院統計，截至目前，銷售額超千億房企還剩下16家，較去年同期減少3家，銷售額均值2036.0元；百億房企108家，較去年同期減少10家。TOP100房企權益銷售額為39484.6億元，權益銷售面積為22971.8萬平方米。
2023年以來，百強房企格局持續分化，央國企及部分優質民企韌性較強，中小房企競爭力愈加不足。
以綠城中國、招商蛇口、建發房產、綠地控股、中國鐵建、越秀地產、卓越集團等為代表的房企在11月份均實現單月業績環比增長。但龍湖、華潤、金茂、城建集團、新城控股等房企單月銷售額降幅環比均超10%，就連保利、萬科、中海位居行業前三的龍頭也未能避免銷售環比下滑。
11月以來，政策出臺力度得到延續，各地出臺政策頻次與10月也基本持平，但整體來看，市場情緒走弱，政策效果延續性并不強。
據中指研究院初步統計，11月重點100城新房成交面積環比下降約8%，同比下降約14%，降幅較10月擴大，除個別城市外，多數城市市場活躍度回落。
分城市來看，上海、深圳、杭州等城市新房銷售面積環比增長，其中深圳、杭州受去年同期低基數影響，同比也保持一定增幅。
不過，區域內多數城市在11月份的市場表現都較弱，銷售面積環比下降，其中廣州在高基數下環比降幅較大，達到三成，合肥環比降幅也在20%左右。
此外，京津冀、山東地區、中西部地區市場整體延續低溫運行趨勢，僅成都在前期政策優化帶動下網簽數據表現較好，11月銷售規模環比同比均增長，但受限于核心區供給量不足，成都新房市場活躍度出現走弱跡象。
北京11月新房成交亦繼續下行，二手房成交量小幅回升，表現好于新房。而青島、濟南新房市場表現均偏弱，銷售面積環比降幅均超20%。
中指研究院分析師鄭俊彤認為，在二手房價持續下跌、居民的就業狀況及預期尚未完全恢復、房企出險仍在持續等因素影響下，政策持續性仍顯不足，多數城市市場面臨調整壓力。
“從全國來看，市場恢復仍需要時間，修復過程較為緩慢，預計2023年全國商品房銷售面積降至12億平方米左右。”鄭俊彤表示。