今年以來，地產板塊階段性爆發，但整體來看仍震蕩下行，截至12月15日，中證800地產指數年初以來最大回撤已超35%。從具體行情來看，近一周行情以近9年低點為支撐，繼續磨底。與行情的遇冷不同的是，政策面持續釋放積極信號，年底兩大重磅會議為地產明年發展做出新定調，地產磨底階段就此結束嗎？本文六大信號告訴你。
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信號一：重磅高層會議定調“先立后破”，地產行業迎新機遇
12月高層會議提出2024年要“堅持穩中求進、以進促穩、先立后破”。作為支柱產業，先立后破的要求為地產行業帶來新的機遇。后續的經濟工作會議延續高層會議精神，地產呵護政策有望持續出臺。從兩次會議的表述來看，地產政策或從金融和經濟兩個維度發力。
從金融端政策看，目前房企端的壓力主要體現為融資壓力，2024年將比2023年有更寬松的融資環境，包含總規模及融資成本等。金融機構座談會以來，多家商業銀行貫徹落實會議精神，密集與房地產企業座談調研，加大民營企業貸款投放力度，11月以來，工行、農行、中行等主要銀行向非國有房企投放房地產開發貸款300多億元。
從經濟端政策看，當前地產行業最大的矛盾點在于商品房的回落，后續或從兩方面改善。從存量視角看，降低按揭利率和首付比例，放松購房限制政策等措施或逐步加碼。從增量視角看，預計明年將通過三大工程來對沖商品房的回落。三大工程，即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施，將有效的拉動實物量的增長。
信號二：北京、上海同時放大招，一線城市樓市政策持續優化
12月14日晚，樓市迎來兩大消息。繼廣深先行放松后，北京、上海兩大一線城市同步調整優化了購房相關政策：
?北京首套住房個人住房貸款最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區50%、非城六區40%。
?上海首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。
國金證券認為，當前四大一線城市寬松政策均已落地，若后續成交熱度上升將助力房價企穩，改善市場的觀望情緒，對于房企的銷售去化有邊際改善效應。在限制性政策逐步放松的同時，保障房的配套措施或將落地，建設有望提速，進而加速行業K型分化。
信號三：化解房地產風險，多家銀行密集與房企召開座談會
12月經濟工作會議對于“防范化解風險”著墨較多，強調“堅決守住不發生系統性風險的底線”，房企后續信用風險或逐步釋放。中銀證券認為，雖然部分資金鏈緊張的房企仍有可能出現債務違約事件，但行業出現系統性風險的概率較低，原因主要有兩點：
?債券市場風險整體可控，個別資金緊張的房企或出現違約。
?由于國有企業和國有銀行的主導作用，發生大范圍金融市場系統性風險的概率較低。
從房企端來說，11月以來，已有中行、農行、建行、交行等多家銀行響應中央號召，密集與房企召開座談會，對接房企融資需求，涉及萬科、綠城、金地龍湖、美的、新城、濱江等多家混合所有制和民營房企，甚至包括部分出險房企。從信號意義來說，給市場注入了一定的信心，緩解了部分對于民營房企和出險房企的連環信用恐慌。
信號四：二手房成交提升，或有效帶動商品房市場回暖
今年下半年來，各級政策陸續釋放，“認房不認貸”、“降低首套支付比例”等促需求措施接連不斷，從樓市回暖效果看，二手房成交提升效果明顯。根據有關部門數據，今年1到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量。
方正證券認為，二手房成交的提升可有效帶動商品房市場回暖，在認房不認貸、首付利率下調、限購政策松動等因素的多重影響之下，置換的鏈條開始轉動。近期政策多點突破，后續需求端政策發力空間仍存，一線城市商品房成交回暖再為市場注入一針強心劑。
信號五：投資端積極因素顯現，板塊見底可能性較大
12月11日盤后，房企龍頭保利發展放出“回購+增持”兩個大招，明顯提振了隔日行情。而復盤歷史來看，2008年9月、2014年2月、2015年8月，實控人保利集團都出臺了增持計劃。這幾次時間點，保利發展的股價都處在階段性底部，隨后保利發展和房地產板塊都有顯著的上漲行情。機構表示此舉或明確了板塊底部。
除了央企龍頭回購+增持為投資端注入信心外，開發商投資熱情提升同樣釋放回暖信號。自恢復價高者得以來，已有合肥、蘇州、成都、長沙和東莞拍出單價地王，杭州板塊地王價格刷新。例如，擅長逆周期拿地的中海10月至今不到2個月新增投資超過440億元，1-11月投資金額也因此比去年同期有20%以上增幅。
信號六：板塊估值歷史極限低位，修復空間較大
以中證800地產為例，該指數年初以來深度調整，今年年初至12月15日，指數最大回撤超35%，調整較為充分。從估值看，指數最新PB估值為0.68X，處近10年0.7%百分位，已達歷史極限估值低位。疊加近期政策寬松、樓市回暖、風險釋放等積極因素，板塊后續估值修復空間較大，配置性價比較高。
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綜上六大信號，民生證券指出地產春江水暖鴨先知，預計將有更多支持政策出臺，建議關注板塊底部機會。另外，該機構認為投資端的重要性及領先于銷售的意義，地產企業投資行為的變化都值得關注（包括拿地和股票回購），現在出現了雙重信號。資本市場前期對地產情緒過于悲觀，而相信地產企業自身判斷和相應行為更有參考價值。
布局工具上，資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，匯集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。
數據、圖片來源：滬深交易所、Wind、華寶基金。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整，其回測歷史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。