文｜睿思網
隨著上海仙樂斯廣場整售開啟， “基匯資本”這家低調的PE巨頭再度回歸大眾視野。
近日，高力國際和第一太平戴維斯共同發布消息，仙樂斯廣場商辦綜合體正計劃將部分物業進行整體出售。
這已是仙樂斯廣場時隔八年后的再次出售。
基匯的上海辦公室也賣了？
根據公開信息，仙樂斯廣場總樓面面積84967.63平方米，B1至7層為商場，為22800平方米；9層至39層為甲級寫字樓，為52296平方米。
本次出售的標的物業地上面積共70397平方米，其中辦公面積47597萬平方米，樓層為L9-L39；商業面積為22800萬平方米，樓層為B1-L7。另包含250個停車位，地下車庫樓層為B1-B3。報價為4萬元/平方米，總價按地上面積計算，約合28億元人民幣。
據了解，相關產權為三家外資基金所持有，分別為基匯資本（Gaw Capital）、太盟投資集團（PAG）以及高盛商業銀行部門在內的投資者團體。
值得注意的是，本次被出售物業中的某一個單元，還是基匯資本上海團隊的辦公所在地。根據基匯資本官網信息，該公司上海辦公地點正位于仙樂斯廣場2303室。
如本次出售順利完成，基匯資本是否還繼續在該地點辦公還有待進一步披露。當然，基匯資本也有其它的選擇。
據仙樂斯廣場官網，該物業由香港高仁（中國）有限公司、上海仙樂斯文化實業公司、基匯資本旗下的基匯資本房地產基金共同投資。換言之，基匯資本本身就是仙樂斯廣場的業主之一，同時由基匯商業管理公司提供資產管理服務。
據相關人士透露，除了目前出售部分，仙樂斯廣場仍有約1萬平方米左右的面積不在出售之列，該部分物業產權由其他業主所持有。
這已不是基匯資本第一次尋求出售仙樂斯廣場。
早在2014年4月，瑞安房地產旗下的中國新天地就與基匯資本進行商業洽談，計劃以30億元的總價從基匯資本手中買下仙樂斯廣場。
不過，該筆交易最終并未達成。
8年售價提高不到一成
根據彼時的收購意向總價，以仙樂斯廣場84960平方米的總建筑面積計算，收購單價約為3.73萬元／平方米，較當前出售價略低。
但根據當時市場測算，基于仙樂斯廣場寫字樓租金8.5元／平方米／天計算，相關物業租金收益約為3000元／平方米／年。由于仙樂斯廣場的商業零售物業以餐飲、美容和生活配套的便利店為主，若加上商業零售部分租金，中國新天地年回報率約為9%。除去管理成本，市場認為這一回報率并不算高。
由于當時基匯資本正在同步進行對北京盈科中心的收購，因而仙樂斯廣場的出售行為亦被市場視為其通過在上海套現來支持北京項目。
同年4月8日，基匯資本宣布，其向李嘉誠家族旗下的電訊盈科、盈大地產收購北京盈科中心，成交金額9.28億美元（72億 港元）。這項交易也成為當時外資在中國發生的最大單項物業收購案，基匯資本也由此名聲大噪。
直到一年后，仙樂斯廣場才終于迎來新的買家。
2015年8月，由太盟投資集團和高盛旗下領頭的財團對仙樂斯廣場發起收購。彼時，渣打銀行更為以上安排一筆價值相當于3.3135億美元的貸款。
據悉，參與該財團的還包括香港上市集團震雄集團旗下子公司震雄投資、建生國際旗下子公司以及一位個人Chen Zhengchang。
據了解，該項貸款可選擇延長1.5年，包括6.64億元人民幣境內分期償還部分和2.10億美元境外子彈式貸款部分。而該項三年期貸款6.64億元人民幣境內部分以仙樂斯廣場作為抵押。
同年10月，建生國際進一步披露，公司的全資附屬公司Kind Regent及所有買方將從所有賣方購買目標公司（True Partner Investments Limited）已發行股份的79.73%，其中Kind Regent將購買目標公司已發行股份的4%。收購的先決條件是目標公司已收購物業公司（即上海仙樂斯房地產有限公司，直接持有仙樂斯廣場）的98.68%股份，以及目標公司通過再融資以銀行貸款取代現有股東貸款。
而按建生國際當時的公告，仙樂斯廣場由獨立估值師估值為34億元人民幣。
轉眼8年過去，仙樂斯廣場再度迎來被出售的命運。
何時才是最好的出售時機
事實上，仙樂斯廣場的運營情況并不差，這座位于南京西路的商廈，始終保持著相當的出租率。據相關運營機構披露數據，目前仙樂斯廣場商場出租率約90%，辦公樓出租率超70%。
一名商業運營人士指出，對于成熟的商業投資商而言，選擇在運營成熟時溢價退出，遠比長期持有更有價值。
除了本次再度出售的上海仙樂斯廣場，基匯資本此前已陸續出售了北京盈科中心、廣州西城都薈等項目，均為自持一段時間后便果斷退出。
其中，在接盤北京盈科中心4年后，基匯資本將該項目以約105億元的價格出售予左暉名下的愿景明德。
基匯資本相關負責人彼時曾表示，出售北京盈科中心是由于和投資人有一個協議，持有物業達到一定的限期后會在合適的時機出售，“現在正是時候。”
以北京盈科中心16.99萬平方米的總樓板面積計算，基匯資本在2014年買下盈科中心時的單價約為3.3萬元/平方米，按照出售的105億元計算，單價已經上升到約6.18萬元/平方米。換言之，基匯資本通過北京盈科中心的一買一賣之間，大賺了50億元。
而在相關資產出售后，也有益于基匯資本補充流動資金，參與到其他優質項目投資中。
就在一個多月前，基匯資本為位于中國一棟超高層地標性辦公樓的現有貸款尋求再融資。彼時，基匯資本共籌集到價值12.4億人民幣的俱樂部貸款，由浙商銀行與永豐銀行擔任綠色融資協調人。該筆俱樂部貨款由7100萬美元（約合5.2億人民幣）的離岸貸款和7.16億人民幣的在岸貸款組成。
時間再繼續往前，今年6月30日，基匯資本宣布完成第七支亞太區房地產基金基匯房地產基金VII（Gateway Real Estate Fund VII）的募集，總募資額達30億美元。該支基金主要專注于大中華區、日本、韓國、東南亞和印度等亞太區的房地產主題平臺投資機會，包括寫字樓、零售、酒店、工業、數據中心、生命科學園以及私人信貸。
據了解，隨著主題平臺的投資不斷壯大，基匯資本通過收購日本首都圈的物流資產組合及東京的凱悅酒店，擴大了其在日本市場的投資業務。其他投資還包括數據中心、物流倉儲、以及廣州的奧特萊斯購物中心和上海的生命科學園。該基金也在香港和內地進行了多項以房地產支持的私人信貸投資。
自2005年成立以來，基匯資本已募集七支以亞太區為目標的綜合型房地產私募基金，同時還在美國管理增值型／機會型基金、一支亞太酒店基金、一支歐洲酒店基金，一支成長型股權基金，并在全球提供信貸投資及獨立賬戶直接投資服務，投資范圍橫跨住宅開發、寫字樓、商場、服務型公寓、酒店、物流倉儲及互聯網數據中心（IDC）等不同的房地產類別。
2005年以來截至2023年第二季度，基匯資本募集股本已達221億美元，旗下管理資產金額超過352億美元。