界面新聞記者 | 王妤涵

房地產行業深度調整的大背景下，2023年深圳樓市雖有回暖，但復蘇不及預期，新房網簽量繼續下滑。

據樂有家研究中心1月3日發布的數據統計，2023年深圳全年網簽一手住宅31621套，同比下跌8.2%，成為近5年來新房市場成交的最低點，新房成交均價約每平方米6萬元，同比微跌1.6%。

市場成交下滑，房企的銷售排名也迎來新一輪洗牌，行業內部分化更加明顯。

1月2日，克爾瑞發布了2023年深圳TOP20房企銷售排行榜，華潤置地以284.01億元的銷售金額位列榜首，已連續3年成為深圳房企銷售榜冠軍。

為華潤置地貢獻大量業績的項目是位于深圳北站片區的紅盤“超核中心潤府”，該項目是與深鐵置業共同打造，全年銷售額達到89億元，銷售面積達12.28萬平方米。

排在華潤置地之后的是招商蛇口和深鐵置業，二者分別以219.18億元、196.19億元位列流量銷售榜的第二名和第三名。

除這3家房企外，TOP20流量銷售榜單中還有深業集團、鴻榮源、萬科、京基、卓越和人才安居，這7家房企銷售額均過百億元，此外還有6家房企銷售額在50-100億元區間，4家銷售金額在50億元以下，規模陣營分化明顯。

從榜單內排名變化來看，中海地產排名上升5名，以111.2億元位于全年流量金額榜第7；本地民營房企綠景控股卡位進入金額榜TOP20，其他房企的排名較2022年的變動幅度較小。

2023年，房地產市場仍處于深度調整之中，央、國企占主導的格局在當下表現明顯，民營房企業績受市場調整沖擊較大，但仍有部分民企經過市場多輪洗牌后，亦能站穩腳跟。

在克爾瑞統計的2023年1-12月深圳TOP20房企權益銷售榜中，鴻榮源全年權益金額排名第二，與2022年持平，累計業績153.29億元，僅次于第一名華潤置地的197.15億元，另外還有京基、卓越、金光華、中洲控股、綠景等幾家民企也登上了TOP20榜單。

整體來看，深圳樓市仍面臨壓力，頭部房企總銷售額繼續下滑，并且處于近5年來的低位。

據克爾瑞統計，2023年深圳TOP20房企累計流量銷售金額達2168.50億元，同比下降18.4％，入榜門檻為38.47億元，較2022年的63.79億元以及2021年的72億元有大幅下降，也同樣低于2019年、2020年大概50億元的規模。

從市場供應端來看，2023年深圳共發放178個新盤預售許可證，新批準預售房源約8.47萬套，其中商品住房7.28萬套，住房供應達到近10年新高。

但回顧2023年全年，深圳開盤當天就售罄的樓盤卻并不多，打折促銷反而成為開發商推盤去化的普遍手段。

在深圳2023年入市的178個新盤中，“日光盤”僅有4個，分別是福田的海德園、龍崗布吉信義金域半山三期、深房光明里和深鐵前海時代尊府，較2022年的6個“日光盤”少了2個，更是遠低于2021年的34個“日光盤”。

除上述4個“日光盤”外，2023年深圳市場去化率相對較高的項目還有位于南山區的深業云海灣花園，開盤去化達到98%，接近日光水平，該盤也是2023年深圳銷售業績唯一超百億的項目，全年銷售業績達到100.37億元。

在房地產行業進入新的調整周期后，當下已經從高速增長的賣方市場轉變為存量市場下的買房市場，面對銷售、回款壓力，開發商普遍通過打折促銷的方式來完成去化，爭奪存量客源。

尤其在二手房領域，“以價換量”效應更為顯著。

2023年12月，深圳低于指導價成交的房源占比已達到78.14%，創歷史新高，二手房低于或接近參考價成交已成為常態。

在政策松綁上，2023年，深圳前后共發布9次與樓市相關的重大調控政策，其中涉及“認房不認貸”、“降低二套房首付”、“取消750萬總價豪宅線”等支持措施，在一攬子樓市政策出臺后，也刺激了深圳部分需求的釋放。

12月新房成交環比雖小幅微降，但同比仍在持續增長。據深圳住建局數據顯示，12月深圳一手住宅網簽2554套，環比下滑7.9%；二手住宅過戶3544套，環比增加13.1%，二手過戶套數為近9個月最高，也為2023年第二高，僅次于3月份。

深房中協指出，經過2023年樓市的觀察，無論是行業，還是社會，對于當前的樓市，基本判斷為“L型”緩慢筑底恢復的行情，在宏觀經濟與市場預期未能出現明顯趨勢性或扭轉性的改變前，房地產市場不太可能再出現較為明顯的回升。

因此，慢市場的認知已成為當下行業內較為一致的共識，未來大概率仍將保持“階段性”利好刺激的節奏，即政府會選擇市場交易節點，有選擇性地推出利好政策，更為精準地支持樓市，以保持總體交易量平穩的走勢，“慢筑底，穩修復”將成為接下來樓市的常態。