界面新聞記者 | 楊舒鴻吉
界面新聞編輯 | 彭朋
站在上海普陀區紅旗村的靜寧路上，上海普陀區紅旗村村民歸志華感到有些陌生。盡管這是他出生、成長的地方。好在，他在寬闊的街道上找到江蘇酒店的大樓作為地標。江蘇酒店往東一段距離，曾是他生活了20余年的老房子，如今已被拆遷，原址上建起了高端商業住宅。
歸志華對于故土的陌生源于一場跨度十年的城中村改造項目。2014年，上海市中心最大城中村，紅旗村進正式改造時間。十年間，6萬人被遷移，586畝土地被改造。2023年底，該項目改造工作告一段落，標志上海市首批城中村舊改工作進入收官階段。
一
紅旗村始于新中國成立后的20世紀50年代。彼時，上海嘉定縣成立長征人民公社。50年代前后，長征人民公社轄下的四個大隊以“五星紅旗，萬里長征”為組合，正式拆分4個大隊。紅旗村因此得名。1992年，紅旗村隸屬的長征鄉以及桃浦鄉從嘉定縣劃入普陀區。
在歸志華的記憶中，紅旗村一直以農村的面貌示人。直至20世紀90年代中期，市場經濟逐步放開，上海各類產業活力得到了釋放。憑借優秀的區位優勢和便利的交通，紅旗村地廣人稀的土地上，簡易倉庫、廠房如“雨后春筍”般迅速生長。
因地生“金”，在紅旗村集體嘗到土地出租的甜頭之后，長征鎮進一步優化紅旗村產業類型，“逐漸形成了以果品、干貨、水產、農貿等為主的九大市場，共計1000余攤位，提供1萬余就業崗位。”時任長征鎮副鎮長的胡禮剛告訴記者。
經由短短數年的發展，紅旗村九大市場規模一擴再擴。
以九大市場里最為著名的銅川路水產市場為例，該市場起步于1996年10月，占地面積14000平方米，建筑面積8000平方米，有攤位400個，門面房50間，是上海當時最大的海鮮水產批發市場之一，匯聚了國內外魚、蝦、蟹、貝、蟄和凍品六大類幾百個品種的高檔海鮮、水產精品。對于上海居民來說，買海鮮到銅川，坑坑洼洼的泥潭、撲面而來的海腥味，是一種特別的記憶。
作為當時上海灘個體商業的應許之地，紅旗村也成就了一批心懷“淘金夢”的滬漂。
“紅旗村最大的山華水果市場入口的黃金鋪位主營進口水果為主，一平方的租金，比如今上海頂級商場的鋪位租金還要貴。檔口一年流水可以到300萬。”據歸志華回憶，當時紅旗村逐漸成為外地人來滬的淘金地，“只要進入了該市場，兩輪（自行車）可以變四輪（汽車）。”
也正是憑借著九大市場的迅猛發展，紅旗村集體從其中獲得不菲的收益，“紅旗村為此成立了村集體經濟的企業，上海興隆實業有限公司(公司)（以下簡稱 ‘上海興隆’），每年可為每戶居民分紅約13萬元。”歸志華透露。
憑借著村集體的分紅，加之9大市場規模的日益壯大，紅旗村村民逐漸外購房屋，而來此市場淘金的“滬漂”在紅旗村越聚越多，他們很多人租住在這里。
隨著外來租住人口越來越多，紅旗村慢慢變成既繁榮又臟亂的城中村。
二
在華東師范大學城市發展研究院院長曾剛看來，城中村的出現是我國經濟發展過程中尤其是城鎮化進程中的一種特殊產物。
曾剛曾撰文分析稱，城中村是以本地居民出租房屋獲得經濟來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時住所、兼顧內部服務型經濟為主的城鄉過渡型社區。
我國城中村由于其獨特的經濟社會空間結構特征，而成為城市問題最集中地區，主要表現為：與城市景觀的格格不入，建筑布局混亂，基礎設施和公共場所不足，衛生條件差，人口混雜，效率低下等。曾剛分析稱。
紅旗村具備上述特征。
在歸志華的記憶中，紅旗村的夏天是最難熬的，用電滿負荷帶來的變壓器爆炸聲，河浜內的水產腐爛氣味，與糟糕的治安狀況成為了他記憶中難以磨滅的回憶。
作為親歷者，上海中環天地投資有限公司原常務副總經理肖云繼回憶到，在各類違章建筑的掩護下，紅旗村市場曾一度成為礦泉水制假售假的窩點，“市面上能看到的各類礦泉水，在紅旗村都能買到。”市場給予這類假冒產品戲稱—“紅旗山泉”。
人員混雜的同時，基礎設施薄弱也帶來了嚴重的安全隱患。資料顯示，紅旗村上空有6條22萬伏高壓架空線。同時，紅旗村內房屋出租、群組、轉租等情況混亂，多次發生用電引發的火災。
2013年，國務院下發《關于加快棚戶區改造工作的意見》。根據國務院指示精神，2014年，上海市發布了《關于本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》，出臺了 城中村改造的規劃、土地、財政、金融、補償安置、轉制等一系列政策。
在首批被列入上海市的35個城中村改造地塊中，紅旗村成為最大的一塊市中心城區城中村。
在曾剛做的有關我國城中村改造研究中，我國城中村改造的主導方可以大致分類三類：
一是政府主導型項目，政府作為改造主體，可以控制改造過程中的土地財政，但是面臨交易成本高、效率低、資本運轉難以持續的短板。
二是開發商主導型項目，開發商可以憑借自身雄厚的資金實力，可以獨自完成改造工作，因此效率高，交易成本低，但是缺點是“挑肥揀瘦”，同時缺乏公共空間、尋租現象嚴重，導致社會矛盾和政府治理的雙危機。
第三，在兩種主體之外，還存在著村集體主導的模式，即村集體充當引資龍頭，由村集體自行完成改造，因此改造效率高。但是也會面臨資本不足，前瞻性不足等問題。
在紅旗村改造項目中，上海創新性地將三者模式結合，即普陀區政府成立紅旗村城中村改造指揮部，協調相關單位并提供制度保障；由普陀區區屬國企上海中環投資開發（集團）有限公司和長征鎮鎮屬企業上海現代天地投資管理有限公司承擔土地征收的任務。
在二者之外，為了支持村集體經濟組織的可持續發展，紅旗村村集體經濟組織上海興隆公司也參與改造項目，依法保證程序正當、公平補償、結果公開。
在頂層設計完成之后，紅旗村城中村改造進入倒計時。
三
紅旗村不止有農田、宅基地。經由數十年的發展，在方圓560余畝的土地上，上海鐵路局、國盛公司、國家電網、上海電信等各類企業聚集于此，不同權屬的土地性質在此交叉，為土地征收帶來了極大的困難。
“紅旗村的土地權屬，堪比一部 ‘小百科’，以至于到如今上海市內任何形式的地產產權歸屬難題，都可以在紅旗村征收過程中找到對應的案例。”時任紅旗村地塊城中村改造指揮部常務副總指揮胡禮剛說。
數據顯示，紅旗村本地居民共251戶，戶籍人口1564人。本地居民受累于9大市場大環境的臟亂差，他們對整治項目持歡迎態度，唯一的顧慮是動遷之后，住房如何解決？原本靠市場獲取的租金收益如何保證？
對此，當時已經就職于上海興隆公司參與征收項目的歸志華向記者透露，項目指揮部主要從三個方面回應了居民的訴求：
首先，規劃伊始，紅旗村地塊就辟出47畝土地作為動遷安置房，建設7.8萬平方米安置房項目“申興華庭”。該安置房于2015年1月完成土地出讓，2017年年底建成交房。高起點、高標準規劃和不亞于周邊商品住宅的建設品質，讓村民實實在在得到了實惠。
第二，由于村集體經濟每年可從市場獲得收益并連續十多年向居民派發10萬元不等的分紅，因此在動遷過程中，將會有一筆專款發放至紅旗村村集體經濟，延續每年分紅的補貼慣例。
第三，為延續紅旗村村集體經濟的持續造血能力，在緊鄰真如綠廊的核心位置，建設5萬平方米甲級寫字樓“鴻企中心”，（編注：“紅旗”的諧音），該樓作為土地征收補償的回購資產，以成本價提供給紅旗村集體經濟組織，成為其長期、穩定的經濟來源。
據中環集團黨委委員、副總經理隨晉透露，三者合一，讓本地居民對于未來有了信心，紛紛響應改造項目。
和原住民的一致同意不同，紅旗村土地騰退的阻力，更多來源于成長于此、繁榮于此的租戶們。
數據顯示，紅旗村在改造前，共有28.6萬平方無證建筑，16家“四小”場所、207家冷庫、90家印刷廠、1272家經營戶、4817家租賃戶。其中，還有一座以“液氨”為主要原材料，且規模不小的凍庫。
他們將何去何從？
一名曾參與土地征收項目的知情人士向記者透露，9大市場經過數年的“野蠻生長”，已經成長為一個小江湖。在動遷過程中，曾有所謂有“地位”、“背景”的老板對于評估開出的價格置之不理，漫天要價，還鼓動經營戶“抱團”抵抗。
面對硬骨頭，指揮部認為，9大市場長期以來帶來的巨大商業利益，是讓他們難以放棄的主要原因。因此，只有解決他們的生存訴求，合理疏導，才能推動土地征收。
于是，指揮部聯系上海地區其他有影響力的水產、果品等市場，接收紅旗村分流商戶，并鼓勵他們自主創業。經過一輪輪的協商、談判，租戶騰退逐步取得進展。
2015年10月底，紅旗村九大市場如期順利關閉。2016年2月簽約期結束時，簽約率達到100%，為近年來上海市集體宅基地征收最高簽約率。至2016年6月底，市場內所有經營戶100%完成清退，28.6萬平方米的無證建筑全部拆平，全程無重大安全事故發生，提前半年完成綜合整治目標。
在轟隆隆的機器聲中，紅旗村城中村被夷為平地。面對空蕩蕩的廢墟，歸志華心情復雜，“既有不舍，也心懷希望。”
四
2018年10月，平整完畢的紅旗村地塊掛牌出讓，最終由中海中環聯合體競得。昔日城中村迎來逆生長，從“拆舊”正式走向“更新”篇章。
長期以來，紅旗村地塊橫亙在普陀中心地區，外部道路至此中斷。因此，紅旗村進入建設階段的首要任務，就是補足基礎設施短板。
短短數年間，上海普陀區進行大刀闊斧的路政建設。2023年底，南鄭路（真華南路至曹楊路段）順利通車。真華南路、靜寧路、寧川路、柳枝路等路網銜接武寧快速路、銅川路等城市干道，為片區奠定騰飛基礎，極大的方便百姓日常出行。地下2公里長的綜合管廊，在創新基礎設施建設、增強城市韌性等方面發揮著重要作用。
此外，紅旗村還實施了220千伏超高壓架空線移位及數條10千伏架空線、電纜線路整理。通過優化電力線路走向，騰出發展建設空間。
數年間，紅旗村地塊還建成11.3萬平方米生態綠化。綠地內因地制宜地設置有水景、棧橋、開放空間，140余種苗木錯落其中。2024年，紅旗村內還將動工建設一處占3.5萬平方米的公共綠地，最終形成6公里長的真如綠色長廊。
商業方面，隨著紅旗村變身“真如境”綜合體，2023年中旬，全球第一家全地下山姆會員店正式開業；6棟商務辦公樓相繼運營，可容納近3萬人辦公；中海環宇城MAX開業后成為當地居民休閑娛樂消費的新場所，開業半月總銷售額達1.6億元。
如今，歸志華既是上海興隆的總經理，也是紅旗村村集體經濟的“掌舵人”。2023年7月，總面積達5萬方的商辦樓鴻企中心正式交付上海興隆做物業管理。
根據規劃，鴻企中心中心將由中海集團聯合上海興隆運營，旨在打造數字廣告的產業園區，真正實現紅旗村集體經濟的轉型和可持續造血。
面對新使命，歸志華坦言壓力很大，從招商到服務，每一項都是需要重新學習的新內容。他同時告訴記者，作為敢闖敢干的紅旗村人，他已經習慣在一條沒有走過的路上去闖出自己的路來。
他向記者透露，目前，鴻企中心招商進展有壓力，也有突破，近30%的樓宇已經成功出租，在優化營商環境方面，上海興隆同區一級部門要政策，正在嘗試“租稅聯動”，即為稅收優秀企業減免租金，進一步釋放政策紅利。
他透露，紅旗村村集體今年預計營收將達3000萬元。
在評價紅旗村改造時，曾剛認為，紅旗村地塊作為上海市2014年啟動的11個城中村改造試點項目中速度最快、成效最好、社會反響最佳的項目，“上海紅旗村模式”也必將成為我國城中村改造的一個典范，對推動我國特大城市大規模城中村改造產生積極影響。
另據媒體報道，從上海市城市更新領導小組辦公室獲悉，2023年上海“兩舊一村”改造提前1個月完成年度目標任務，全年零星舊改完成12.3萬平方米、4084戶，舊住房成套改造完成29.6萬平方米（含小梁薄板約13.1萬平方米），城中村改造啟動10個項目。
上海市城市更新領導小組辦公室表示，將適時制訂修訂地方標準規范，探索跨時空、跨業態、跨主體、跨地域等價值空間置換，提高資源配置效率；以拆除重建為主加快推進不成套職工住宅改造，支持改造新增房源作為保障性租賃住房、保障性住房、人才公寓和商品住房等。積極探索申請式騰退、協議置換、躉租、征收等方式推動不成套里弄、公寓、花園住宅更新，并全面梳理綜合效益較低的存量建設用地，引入現代產業、培育新型業態，做好盤活再開發。