界面新聞記者 | 王婷婷
2024年開年后，房地產融資端接連迎來利好政策。
1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，要充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產企業合理融資需求，以促進房地產市場平穩健康發展。
本次政策最重要的一點在于，《通知》中稱，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。
也就是說，經營性物業貸款的資金使用范圍開始擴大，即可償還存量貸款和債券。
“此次政策是在服務實體經濟的大框架下進行的，對于商業辦公等企業的資金狀況改善具有積極作用。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，本次政策的核心要點在于，此類貸款具有補充流動性和緩解債務壓力的雙重功能。
嚴躍進表示，單純看商辦物業占房地產物業的比重，大致占10%，意味著既有房企可以增加10%的融資額度。商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓等都可以享受政策支持，是“第一支箭”的擴容版本，利好商辦市場的活躍和健康發展。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新政策可以倒逼存量時代物業經營價值最大化。在增量時代，房地產融資靠的是房價和地價上漲預期，但到了存量時代，需要發揮企業存量物業經營價值和現金流價值的最大化。
李宇嘉表示，有這樣的物業、經營團隊和能力，即便企業集團整體風險是存在的，但部分良好的物業不受企業風險影響，從而倒逼企業加大存量物業經營價值、最大化導向的運營，也使得抵押價值和評估價值得以最大化。
“經營性物業貸”是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。
商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，商品住房、租賃住房則不在范圍內。
經營性物業貸款的用途較為廣泛。《通知》指出，可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，但是不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。
除此之外，《通知》還指出商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％。
商業銀行還應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。
明源不動產研究院首席研究員艾振強告訴界面新聞，經營性物業貸款為開發商解決整體資金周轉壓力提供了一條新的路徑，期限一般不超過10年，最長不得超過15年，期限比較長，可以為房企提供喘息的機會，以時間換空間，有利于促進房地產市場回歸平穩健康發展的軌道。
在其看來，最終會利好經營性物業較多的開發商，比如民營房企龍湖、新城、萬達等，以及混合制房企萬科，還有央企華潤置地等房企。
上述房企一位內部人士向界面新聞表示，之前政策的確沒有開到（還債）這個口子。但其實以前也有很多這類喊話金融系統的政策，所以不知是否會給金融系統相對應的豁免權，或者說還是得看房企抵押物，目前不清楚政策如何落地。
事實上，龍湖、新城等房企早已是經營性物業貸的受益者。
2023年8月18日，在龍湖的業績會上，龍湖集團CFO趙軼就曾向界面新聞表示，未來龍湖還有40多個天街（購物中心）持續入市，經營性物業貸可以做到接近900億元，余額400億元，2024年再增加100多億元沒問題。
接近龍湖的人士告訴界面新聞，在本月召開的投資者會上，龍湖管理層表示預計2024年可以新下貸經營性物業貸100億元，2023年新增了150億元以上的經營性物業貸。
吾悅廣場則是新城控股做經營性物業貸的籌碼。公開數據顯示，2023年前8月，新城控股以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資合計約110億元。
毫無疑問，如今有了明確的利好政策加持，龍湖、新城等房企將會更具備融資優勢。
在中指研究院研究副總監徐躍進看來，政策落地后，房企可以進一步盤活存量資產，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。
“但需要注意的是，房企通常會以存量經營性物業為底層資產進行相關的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經營性物業貸款可能更多是用于置換存量債務。”
業內人士均認為，2024年，房地產政策仍是以防風險為首要目標，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防范化解房企風險，促進房地產市場平穩健康發展。
眼下，一個房地產金融支持的新階段已經到來，但同時商業銀行貸款經營和風險控制創新也將面臨一定考驗，這也是政策能否落地見效的關鍵。