界面新聞記者 | 張曉云

近日，界面新聞獨家獲悉，中融信托兩只投向商業地產的“類REITS”產品發生延期。

其中一只產品全名為“中融-長河盛世3號集合資金信托計劃 ”（下稱長河盛世3號），于2月5日開始延期，另一只產品已于去年11月就開始延期。

具體來看長河盛世3號，該信托資金用于投資深圳前海圖藍投資中心（有限合伙）（下稱“前海圖藍”）， 代表信托計劃持有前海圖藍的有限合伙份額。前海圖藍持有項目公司北京華德盛物業管理有限公司(以下簡稱“項目公司”）股權。

該產品成立于2016年9月，產品規模為22.9億元。截至2023年12月31日，向受益人累計分配信托收益10.24億元。

在產品設計上，信托底層持有商業地產，信托期限長達10年，但信托產品本身是拆成短期期限賣給了投資者，例如一年期、兩年期產品，用滾動投資者的方式運作，用商業地產的租金支付信托收益，整體信托項目到期后，欲出售商業地產。

因此，業內人士將這種產品比作“類REITS”，一般發行于資管新規前，監管并未明確這類產品該如何處置，但一直運行著。

值得注意的是，在中融信托受到影響后，這種類產品的運行邏輯發生根本改變，沒有后續新產品資金承接前一批投資者，故發生延期。

根據界面新聞獲得的長河盛世3號臨時公告，在信托計劃期限內，中融信托對項目公司持有的標的資產（以下簡稱“標的資產”） 進行了升級改造，提升了物業品質并保證項目公司的正常運營，自2019年標的資產改造完畢投入運營至今，標的資產的出租率一直維持在100%，租戶的履約能力比較穩定。

截至目前，項目公司的租金收入可以覆蓋項目公司項下銀行貸款的本息。

同時，中融信托也通過各種渠道對接意向方，力爭實現項目的出售與信托計劃的退出。但受多重因素影響，近年來在大宗交易商業物業領域，買方觀望情緒濃厚，基金買家數量銳減，對項目的退出造成了困難。

公告稱，受近期市場波動等情況影響，預計將要到期的Q類、Q1類信托單位受益人的信托利益不能如期分配，根據長河盛世3號第3.5 條約定，該部分Q 類、Q1類信托單位自動進入延長期。 

據了解，長河盛世3號第3.5條約定：“信托單位預計存續期限屆滿時，因任何原因導致信托財產專 戶內的資金不足支付該類信托單位終止后預計應予支付的稅費、規費、 信托報酬及其他各項信托費用（不包括浮動信托報酬）、債務（如有）、 預計存續期限屆滿的信托單位的信托利益且信托計劃項下信托財產尚未變現完畢的，該類信托單位自動進入延長期，且無須就此延期事宜召開受益人大會。延長期至信托財產全部變現完畢且受托人宣布該類信托單位終止之日止或雖信托財產未全部變現但信托財產中的現金部分已足以支付預計應予支付的稅費、規費、信托報酬及其他各項信托費用（不包括浮動信托報酬）、債務（如有）、預計存續期限屆滿的信托單位的信托利益而受托人決定不再變現信托財產并宣布信托計劃終止之日止。” 

中融信托表示，延期期間，中融信托將根據房地產市場情況及項目整體出租情況調整項目退出策略，在與各方面中介機構、合作單位保持日常溝通對接的基礎上，積極拓展意向買家，力爭盡快實現項目的退出。

和長河盛世3號同樣產品邏輯的還有長河盛世2號，該產品成立于2016年8月，產品規模為31.28億元，信托計劃資金用于認購“深圳前海巖峰投資中心（有限合伙）”的LP份額，通過基金以購買項目公司北京明都瑄企業管理有限公司（曾用名：北京開元名都大酒店管理有限公司）100%股權的方式收購標的資產。

中融信托表示，受限于廣發銀行北京分行租期到期未續租影響，截至目前，項目出租率約50%，該司正在積極通過代理行聯系相關意向租戶，進一步提升后續運營期間項目的出租率和租金水平。

與長河盛世3號一樣，長河盛世2號已于2023年11月開始延期。截至2023年12月末，長河盛世2號應向受益人累計分配信托收益12.09億元，目前信托計劃未分配利潤1.15億元。也就是說，它已經欠了延期信托收益1.15億元。