文｜睿思網

金隅集團旗下產業園公募REIT的推進有了新突破。

3月1日，據上交所披露，華夏金隅智造工場產業園封閉式基礎設施證券投資基金正式申報，發起人為北京金隅集團股份有限公司，管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。

據披露，金隅集團擬選擇位于北京市海淀區西三旗核心區域的金隅智造工場產權一期項目作為本次REIT發行的標的資產。

金隅集團本次產業園REIT的發行，擬定募資規模約15.31億元。該金額與此前設定的17億元募資規模有所下降。這背后，土地使用期限較短的“硬傷”以及金隅本身的經營壓力，也成為外界關注的焦點。

土地年限只有22年了？

早在2022年8月，金隅集團即啟動基礎設施公募REITs申報發行工作。

從首發的底層資產來看，金隅集團為推動本次REIT的順利發行也向市場展現出其最大的“誠意”，標的資產選定為旗下的“明星”產業園項目——位于北京市海淀區西三旗金隅智造工場。

資料顯示，金隅智造工場前身為天壇家具廠，于2018年開園，是金隅集團旗下首個由工廠升級改造的產業園區。

項目總占地面積20萬平方米，建筑面積12萬平方米，以中軸線劃分南北兩區，由金隅集團投資，北京金隅文化科技發展有限公司運營，定位為以"新材料、新能源、智能汽車、機器人、增材制造裝備以及智能制造基礎保障設施”等智能制造高端產業為聚集的科技園區。

在疫情之前，該園區的平均出租率已連續數年達到98%以上。這在一定程度上亦反應了該項目運營的長期穩定性。

據了解，目前園區的入駐企業主要為國內獨角獸企業、國家專精特新企業，包括中節能天融科技、百度-阿波羅、曠視科技、國新日能、天拓集團、煜鼎增材、云知聲、博銳商格、G7匯通天下、華融普瑞及小米企業加速器等；另中科智匯工場、中科院北京國家技術轉移中心、中國電動汽車百人會、北京市醫療機器人產業創新中心等國家級技術轉移中心和新型研發機構。

而本次裝進REIT中的主要為產權一期項目，包含多處樓宇及智能AI制造工廠和研發設施。截至2023年9月30日，標的資產的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，每月租金收入約為人民幣1100萬元。

盡管經營表現不俗，但該項目也存在一定的“硬傷”。

由于該項目為更新改造型園區項目，金隅集團在2022年公告披露啟動REIT項目發行工作時曾提及，相關資產的土地使用年限僅剩余24年，換言之到目前則已僅剩22年。

而當前已上市或即將上市的產業園REITs，相關底層資產均為一手工業地上新建園區資產，土地使用年限為50年，剩余年限一般在40年左右。

受限于土地剩余使用年限，基金期限也僅設定為對應年限，不過金隅集團亦表示，相關期限經持有人大會表決可進行延長，具體根據監管審批而定。

然則，這亦帶來一系列新的問題：未來土地使用權延期是否會對用地成本、入池收入計算口徑、資產估值等產生影響，相信將成為市場關注的要點。

眾所周知，REITs的發行估值包括運營價值和資產價值兩部分，而運營價值還受剩余運營年限的影響。因此有業內判斷，或許涉年限較短的原因，令金隅本次的標的資產估值也受到一定的影響。

最新數據顯示，標的資產的價值約為人民幣15.3億元，較2022年時的17億元估值略降。

金隅長期運營能力存疑

除了資產本身，市場似乎對運營方金隅集團的經營存續能力也有所顧慮。

盡管具有國資背景，但受水泥及房地產兩大主業表現疲軟影響，金隅集團眼下的經營正備受挑戰。

根據金隅集團最新發布的2023年業績預告，期內公司將錄得凈利為2000萬元到1.5億元，同比大降87.6%-98.4%。

至于業績變動的原因，金隅集團解釋為主要受市場影響，水泥市場價格大幅下降，即使成本費用已下降，但亦難以彌補價格下降；至于房地產開發業務受政策、市場等影響，結轉面積和結轉毛利率同比亦有所下降。

成長穩定性不強，是市場對金隅集團的評價。分析指出，金隅集團扣非凈利潤常年負增長，盈利能力較弱，利潤近5年來更有過萎縮跡象。

經睿思網查閱，金隅集團凈利在2019年達到歷史峰值高位，達36.94億元，此后一路探低，2019至2022年間，金隅集團分別錄得凈利36.94億元、28.44億元、29.33億元、12.13億元，同比增幅分別為13.3%、-23%、3.1%、-58.7%。

按照該盈利下跌趨勢，金隅集團2024年的凈利或將面臨虧損局面。

此外，近5年來，金隅集團的業務體量也從中速增長逐漸變為慢速增長。數據顯示，2019至2022年間，金隅集團分別錄得營收約918億元、1080億元、1236億元、1028億元。

其2023年營收目標為1150億元，但截至到三季度，其僅實現營收725.95億元，相比上年同期的795.76億元亦有所減少。

如何挽救該萎靡的局面，是金隅當前必須解決的首要課題。畢竟沒有投資者希望由一家虧損的公司來管理相關資產。

金隅集團曾表示，相關REIT發行上市后，其下屬企業將擔任項目的基礎設施運營管理機構，繼續負責金隅智造工場產權一期項目的運營管理。

另一方面，經營表現的不佳亦在不斷加重金隅集團的資金鏈壓力。截至2023年三季度，金隅集團經營活動產生的現金流量凈額為89.96億元，低于上年同期的130.95億元；經營活動現金流入為835.46億元，相比上年同期的878.03億元也有所減少。

這也令金隅集團難得降下來的資產負債率再度回升。截至2023年三季度，其資產負債率已上升至66.57%，年中更一度高達67.08%，而上年度末為66.29%。盡管仍處于低位，但已呈現出走高趨勢。

截至2023年三季度末，金隅集團的總資產為2826.04億元；負債合計為1881.4億元，相比上年度末的1866.24億元有所增加；凈資產為944.64億元，相比上年度末的948.96億元有所減少。

降債同樣是金隅集團當前的核心任務之一。

毫無疑問，發行REIT可為金隅集團打開新的融資通道。金隅集團亦表示，建議分拆將使得公司透過創新資本運作模式，提升公司資本市場影響力及拓寬投融資管道，盤活基礎設施存量資產。

但無論如何，金隅集團都需要向市場證明可持續經營的實力，如此一來融資通道打開的“雪中送炭”才有意義。