界面新聞記者 | 楊舒鴻吉
界面新聞編輯 | 謝靈寧
不論是要逛商場還是要觀察如何改造一個舊商場，現在你都應該來一趟徐家匯，因為這里是上海市新舊商場交替更新最頻繁的地方。
從3月10日起，上海匯聯商廈的二三樓也將開始封閉，進行升級調整。這是繼第六百貨、太平洋百貨之后，徐家匯商圈內第三家進入改造周期的商場。
而與它們相距不足百米的港匯恒隆，依然是那些頂級奢侈品牌的集聚地。據恒隆集團發布的2023年財報顯示，港匯恒隆出租率達99%，全年租金收入12.13億元人民幣，收入和租戶銷售額分別按年增長6%和30%。
在徐匯區，“大徐家匯”功能區升級建設被列為了該區2024年的區重點工程，更多變化正在這個上海最早最成熟的商圈之一發生。
2020年8月18日，“第六百貨”母公司上海徐家匯商城股份有限公司曾發布公告，將以7億元總預算投資上海六百城市更新項目，擬將現有建筑體拆除重建，打造符合新時代消費者需求的綜合性精品購物中心，項目建設期預計需要4至5年。
2023年7月的《關于上海六百城市更新項目投資的公告》則披露了更多細節，包括將現有建筑拆除重建，打造符合新時代消費者需求的綜合性精品購物中心。項目建成后，商業面積預計較現有面積增加30%至40%，總建筑面積約2.3萬平方米。項目總金額升至7.98億元?！豆妗愤€提示，從短期來看，上海六百城市更新項目籌備協調及建設的難度較高，公司業績將有所下滑。
在更高的政府層面，徐匯區政府已經推出“大徐家匯”概念，旨在通過連廊和地下空間的聯通，實現徐家匯商圈內的客流共享，連點成面，將其打造一個“沒有穹頂的Shopping Mall”。港匯恒隆的重新定位、第六百貨的拆除重建，均是該計劃中的一環。
界面新聞日前從上海市徐匯區政府獲悉，大徐家匯區統籌規劃建設成為該區今年重點工作。該區將著力推進徐家匯中心虹橋路地塊竣工、商業部分開業及配套道路建設、第六百貨改造項目開工，推動東方商廈改造、徐家匯天橋連廊建設成環，以及提升天鑰橋路業態品質。
在普華永道中國綜合商務咨詢中區主管合伙人唐慈明看來，未來商圈不能只是滿足讓消費者“買買買”，而是通過商圈聚人氣、帶動消費的屬性，推動區域更多維度的產業融合發展，增強城市綜合競爭力。
他告訴界面新聞，從載體上，傳統商圈多為盒子形態的百貨或綜合體集合，建筑間沒有互聯性，新型商圈則采用開放式建筑形態，連接通達性更強，更具互動和融合性；從業態上，傳統商圈以零售為主，根據消費力分級商圈檔次，而新型商圈則結合文化藝術，引入更多體驗業態；從模式上，傳統商圈更重貨，通過鋪貨來吸引人到場，新型商圈更重人，針對人設計場景來帶貨。
此類觀點恰恰戳中了徐家匯老商圈的痛點。
徐家匯商圈的歷史可以追溯至1952年。當年上海第六百貨成立，成為徐家匯商圈的起點。1980年代徐家匯地區擴建，衡山食品商店、得天酒樓，以及一批銷售針織內衣、家用電器的專業商店相繼出現。至1985年，徐家匯商業門店占區屬商業門店總數的8％，銷售額和利潤額占20％。
到1989年，配合軌道交通一號線工程建設，上海拆遷衡山路、華山路上的商店23家，新建天鑰橋路匯聯商廈等一批新商場，成為徐家匯商業的延伸部分，徐家匯商圈的格局也在此時初步形成。
1990年徐家匯商圈進入快速發展期，東方商廈、港匯廣場、美羅城、匯金百貨、太平洋百貨等大型商廈的建筑面積總和達140.66萬平方米，44個商貿主體工程、2000余個商業網點遍布這一地區。
至2020年前后，作為徐家匯商圈“扛把子”的港匯恒隆廣場，打出“首店經濟”的新招牌，引入大量品牌首店。其中包括CharlotteTilbury中國首店、Tod’s全國首家概念店、Salvatore Ferragamo全國首家新概念店等。
有意識的差異化競爭也開始形成。與港匯相比，美羅城則聚焦年輕消費群體，引入大量文創零售品牌首店，如日本株式會社集英社發行的漫畫雜志SHONENJUMPSHOP主題店、MUSEUM&.MORE全球博物館文化體驗店全國首店、泡泡瑪特旗下子品牌葩趣PAQU中國首店等。
可惜的是，這樣明確的差異化競爭并沒有在更多老商場身上出現，各個商場之間封閉式的傳統布局也與新城市規劃想要達到的目的漸行漸遠。
因此在唐慈明看來，傳統商圈的短板與制約明顯，轉型升級已是必然。在軟件上，老商圈服務質量和管理水平參差不齊，數字化時代的精準營銷能力不足，品牌組合和業態布局不夠多元化；在硬件方面，基礎設施如最常見的如停車位不足、公共設施老化，空間布局和動線設計不合理。此外，整體智慧化水平不高，部分商場在智能導購、無人售貨等方面的應用還不夠廣泛和成熟。
徐家匯商圈急迫更新的另一個原因，則是整上海商圈競爭的加劇。
按照一系列官方公開數據的統計，2014年起，上海規劃了共15個市級商業中心（核心商圈）。此后的8年時間內，上海核心商圈的商業體量、商業形態及場景空間已實現大升級。至2035年，上海市級商業中心數量將達到29個。另據中國商報網匯總數據顯示，2023年上海擬新開3萬平方來以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，是近三年來最多的一年。
2022年，另一個傳統領頭商圈南京西路商圈零售總額約800億元，同樣主打“首店經濟”。南京西路商圈預計將在三年內以不低于8%的增長速度，最終成為總零售額超1000億的超級商圈。
更多新型商圈也開始初露端倪。
2023年9月，上海市首座對望千年古剎的街區商業——龍華會開街，已有200家品牌入駐。龍華會由上海萬科主導開發建造，印力上海負責商業管理及運營。它與傳統商圈最大的不同，在于融合了上海千年歷史文脈的龍華古剎，并將龍華廟會這一文化IP與現代潮流商業相結合，試圖成為融合民俗故事和青年潮流的新型商業綜合體。
龍年春節作為龍華會開街后首個春節，春節期間日均客流超過10萬人，成為上海新晉熱門消費目的地。
同樣是挖掘古建筑商業價值，上海青浦區徐涇鎮將歷史建筑、蜿蜒曲折的小橋流水與商業銜接，打造了新型商業體—蟠龍天地。它脫胎于城中村，經過8年籌劃、4年建設， 整體規劃超 50萬平方米，包括23萬平方米公共綠地，涵蓋六大主題公園、3公里環形步道和近萬平方米的戶外運動空間。
唐慈明分析稱，傳統商圈是長期以來自發形成的商業聚集地，而新型商圈則多先規劃后建設。
“尤其是在機制設計上，傳統商圈基本收益以租金為主，資產方收益穩定但風險都在運營方和品牌商家，而現在很多新型商圈以聯營扣點為主，這種激勵相容的機制更容易雙方共贏。”他說。
2月1日舉行的2024年上海商務情況通報會上，上海市商務委主任朱民就表示，將推出一批商業+消費新場景；實施商圈能級提升行動，推進南京東路、徐家匯、五角場等一批存量商業更新項目，優化商圈商業布局、業態環境。
2023年9月19日，370米徐家匯中心ITC項目B座正式封頂，成為上?！捌治鞯谝桓邩恰?，它也是新鴻基集團截止目前在內地規模最大的城市綜合體發展項目，標志著“浦西的天際線高點和超大型復雜城市綜合體”的全速推進。
一個顯而易見的新趨勢是，新型商業形態和傳統“商圈”并非零和的競爭關系，而是一個更好的與城市商業生態共存的關系。“傳統商圈不能抱著以往的成功經驗，要更好地擁抱變化、適應市場、找準客群需求，以此調整自身定位和產品?！碧拼让髡f。