文|邁點

近日，萬達商管成立了一家住房租賃公司——大連萬崗住房租賃有限公司(以下簡稱“萬崗住房租賃”)。

據企查查信息顯示，萬崗住房租賃成立于2024-03-13，法定代表人為吳華，注冊資本為100萬元人民幣，所屬行業為房地產業，主要經營范圍為住房租賃。股東信息顯示，該公司由大連萬達商業管理集團股份有限公司(以下簡稱“萬達商管”)全資持股。

大連商管成立于2002年9月，是全球規模領先的商業物業持有及管理運營企業，也是萬達集團旗下商業物業投資及運營的唯一業務平臺。

出售資產包換取流動性的萬達為何選擇此時布局住房租賃?

一路“賣賣賣”的萬達商管

搜索萬達最新信息，“50億元股權再被凍結”“萬達廣場出售”“萬達投資聯盟洗牌”“萬達電影掌舵權易主”“萬達商管曲折上市路”等，2023年可謂是萬達“賣賣賣”的一年。

以萬達廣場為例，據不完全統計，2023年，萬達至少轉讓了10家萬達廣場，以此解決債務問題。其中備受矚目的是2023年12月底上海、廣州等一線城市萬達廣場的退出。

萬達商管全資持股的湖州萬達投資有限公司、太倉萬達廣場投資有限公司、廣州蘿崗萬達廣場有限公司以及上海金山萬達廣場投資有限公司都被中聯前源不動產基金管理有限公司(以下簡稱“中聯基金”)收入囊中。

據官網信息顯示，中聯基金長期專注于以REITs為核心的創新不動產金融業務，聚焦產業不動產、消費基礎設施、租賃住房、新能源基礎設施等領域，同時布局新加坡、東京等境外REITs業務，逐步形成了買方、賣方相互配合，境內、境外相互補充的業務格局，擁有國內領先的全方位、多層次、國際化的業務體系，在不動產金融領域具備核心優勢。

在打包資產出售的同時，萬達還與太盟投資集團(以下簡稱“PAG”)簽署新投資協議。根據新簽署的投資協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，PAG和數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。據官網顯示，PAG是一家領先并專注于亞太區的私市股權類投資公司。業務板塊包括私市股權、不動產和信貸及市場類的投資。

在資產和資本的騰挪間，萬達商管已經構建了全新的投資朋友圈，并于今年年初成立了大連新達盟商業管理有限公司，注冊資本約162億元。股權穿透顯示，大連萬達商管持股99.9938%，大連萬裕企業管理有限公司持股0.0062%。其中，大連萬裕為1月9日新成立的公司，由大連萬達商管全資持有。對于這個新公司，市場認為是萬達和PAG為引入新戰投、沖擊IPO所打造的新平臺。

沖擊IPO一直是萬達商管的發展夢想，雖屢次失敗，但萬達屢敗屢戰。據最新招股書顯示，2022年，萬達商管實現收入約271.20億元，毛利約129.84億元，除稅前溢利93.03億元，歸屬股東凈利潤約75.03億元。業務規模方面，截至2022年末，萬達商管管理472個商業廣場，在管建筑面積達6560萬平方米。2020年、2021年及2022年，萬達商管的在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。截至2022年末，萬達商管有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。

就經營數據而言，萬達商管自身運營模式能提供較穩定的現金流，具有可持續性，但要成功IPO依然面臨諸多考驗和挑戰。面對萬達商管“多舛”的上市之路，打通“投融建管退”資產流通閉環的住房租賃產業或是一筆錢景更明朗的生意。

鋪路公募REITs，萬達勝算幾何

近年來，得益于國家政府的高度關注和有效扶持，住房租賃行業迅速發展。再疊加全新房地產商業模式的構建，更多人習慣用租房解決居住問題，住房租賃市場展現出巨大發展潛力。

投資端，越來越多的企業和機構積極布局，包括但不限于大型國際化投資機構、大型金融機構和房地產公司。運營端，住房租賃市場已經構建了由國資系、地產系和品牌運營商系，不同企業基因決定了不同的商業模式，在輕、中、重三者之間游刃有余的靈活切換。雖然彼此間涇渭分明，但競合每時每刻都在上演。規模端，經過前期的發展，地產系已經遙遙領先，國資發展后勁十足。

不論在哪個層面，萬達都是后來者，需要接受商業模式的試煉，結合自身的基因和優勢，摸索出適合自己的發展路徑。同時，市場上已經存在多個陣營的住房租賃企業，它們各自擁有不同的優勢和資源，萬達更需要在這個多元陣營的夾擊中找到自己的位置。

盡管面臨諸多挑戰，但萬達在住房租賃市場仍有一定勝算。

品牌影響力強大：萬達作為國內知名的商業地產企業，擁有極高的品牌知名度和市場影響力。這種品牌影響力可以轉化為住房租賃市場的競爭優勢，吸引更多的租戶和合作伙伴。

資金實力雄厚：萬達具備雄厚的資金實力，能夠支持其在住房租賃市場進行大規模的投資和運營。這包括購置優質物業、進行裝修升級以及提供高品質的租住服務等。

豐富的商業運營經驗：萬達在商業地產領域積累了豐富的運營經驗，對于商業項目的規劃、運營和管理有著深入的理解和獨到的見解。這些經驗可以轉化為住房租賃市場的競爭優勢，提供更為專業、高效的租住服務。

多元化業務協同：萬達不僅涉足商業地產，還涉及文化、旅游等多個領域。這種多元化業務布局可以為住房租賃市場提供協同效應，例如通過與其他業務的聯動，為租戶提供更多的生活、娛樂和休閑選擇。

布局住房租賃市場，萬達雖然面臨諸多挑戰，但還有自身不可忽視的優勢。參照萬達早期在酒店版圖買買買的發展路徑，或許住房租賃市場將迎來一位規模王者。

但進軍住房租賃市場并不意味著能實現公募REITs。

依照目前住房租賃公募REIT市場情況，通過私募REITs、類REITs和公募REITs 多產品類型的組合拳，住房租賃資產已經實現了“收購-孵化提升-REITs”的閉環，但前提是項目底層資產的性質是保租房，且能獲得穩定收益。

能否火眼金睛地挖掘到高價值資產項目將是萬達在進入住房租賃賽道后面臨的首個巨大考驗。新成立住房租賃新平臺的掌舵手是吳華。據接近萬達人士透露，吳華就職于萬達集團證券事務部，后者已經推動萬達商管旗下多筆CMBS的發行。

對于萬達而言，布局住房租賃市場，鋪路公募REITs既有機遇也有挑戰。其勝算幾何，取決于萬達能否在這個奉行長期主義的領域，具備足夠的耐心和戰略定力，且能迅速適應市場變化、發揮自身優勢，實現資產穩定的現金流。

雖然目前還未看到萬崗住房租賃的進一步動作，但結合萬達廣場業務穩定的現金流成績，或許住房租賃市場將迎來一條大鱷。我們期待萬達能夠在未來的發展中給出更多答案。