文｜睿思網(wǎng)
6月21日，據(jù)資本市場(chǎng)消息，萬(wàn)科擬以旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”向監(jiān)管部門申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行，規(guī)模約為10億元。消息稱，上述申報(bào)發(fā)行為初步計(jì)劃，有可能進(jìn)一步調(diào)整。
截至目前，萬(wàn)科旗下中金印力消費(fèi)REIT已于4月30日在深圳證券交易所掛牌上市，募集資金凈額為32.6億元；華夏萬(wàn)緯物流REIT也于3月1日獲深交所受理，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，不過至今仍在問詢狀態(tài)中。
自華潤(rùn)有巢成功發(fā)行首單市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的保租房REIT，截至目前，A股市場(chǎng)已有5只保障性租賃住房REITs完成發(fā)行。
從公募REITs整體行情來看，今年以來，該板塊估值得到修正，新產(chǎn)品的發(fā)行節(jié)奏明顯加快，并新增消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種。在此時(shí)申報(bào)長(zhǎng)租公寓相關(guān)的REITs產(chǎn)品，對(duì)萬(wàn)科而言或?qū)⒏鼮橛欣?/p>
成立8年才盈利，曾虧損90億元
萬(wàn)科在2016年推出“泊寓”品牌。而作為最早涉足住房租賃的開發(fā)商，萬(wàn)科用了8年時(shí)間才實(shí)現(xiàn)將這一業(yè)務(wù)盈利的目標(biāo)。
2020年時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾透露，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)累計(jì)虧損約90億元。直到2023年，萬(wàn)科方面終于對(duì)外宣布，泊寓首次實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)回正。
根據(jù)萬(wàn)科2023年年報(bào)，期內(nèi)萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%。今年一季度，其租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.33億元，同比增長(zhǎng)7.3%。
截至2024年3月底，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)共運(yùn)營(yíng)管理23.8萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，累計(jì)開業(yè)17.95萬(wàn)間，出租率93.9%，開業(yè)規(guī)模及出租情況位列行業(yè)首位，是全國(guó)最大的集中式公寓提供商。
為了公募REITs上市的“通行證”，去年至今，萬(wàn)科泊寓持續(xù)參與到各地保租房籌集與建設(shè)工作中。
截至2024年3月，萬(wàn)科泊寓已在23個(gè)城市，約10.9萬(wàn)間房源納入保障性租賃住房體系，在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中納保數(shù)量位居第一。可以對(duì)比的是，2022年底，萬(wàn)科泊寓的納保項(xiàng)目?jī)H有66個(gè)，涉及房源5.89萬(wàn)間。
去年10月的一次媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科管理層表示旗下商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs上市工作。
除了打通經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)投-融-管-退的閉環(huán)，通過REITs產(chǎn)品上市融資，也可以緩解這家頭部房企面臨的經(jīng)營(yíng)及流動(dòng)性壓力。
2023年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為121.6億元，同比下滑46.4%。今年一季度，萬(wàn)科歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)-3.62億元，較去年第四季度的14.6億元虧損有所收窄。
與此同時(shí)，截至2023年底，萬(wàn)科的有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元。為緩解債務(wù)壓力，萬(wàn)科調(diào)整融資模式，并大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易。不久前，萬(wàn)科就宣布將深圳灣總部基地地塊轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)22.35億元。
今年5月，萬(wàn)科獲得了200億元的銀團(tuán)貸款。這是近年來國(guó)內(nèi)銀行向中國(guó)開發(fā)商發(fā)放的最大一筆銀團(tuán)貸款，該筆貸款是由萬(wàn)科企業(yè)持有的子公司萬(wàn)緯物流股份提供擔(dān)保。該200億元貸款中，100億元滾續(xù)100億元新增，且100億元已提款。5月30日，有市場(chǎng)消息稱，萬(wàn)科企正在與多家銀行就一筆貸款進(jìn)行磋商，貸款由一家商業(yè)銀行牽頭，金額高達(dá)69億美元。不過萬(wàn)科方面未對(duì)此事發(fā)表評(píng)論。
進(jìn)入6月，萬(wàn)科繼續(xù)馬不停蹄融資。6月14日，萬(wàn)科以徐州及西安項(xiàng)目為抵押，向郵儲(chǔ)銀行申請(qǐng)兩筆貸款，合共41億元，第一筆為16億元，第二筆為25億元，兩筆貸款的期限均為3年。6月20日，萬(wàn)科公告，公司控股子公司重慶云科置業(yè)有限公司向招商銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款金額共計(jì)2.63億元；同時(shí)，武漢公司向工商銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款金額共計(jì)人民幣16.94億元，期限2.5年。
若其兩只REITs產(chǎn)品成功上市，萬(wàn)科有望成為業(yè)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。
公募REITs上市三周年，再迎爆發(fā)？
2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，今日，公募REITs迎來三周年節(jié)點(diǎn)。
目前，我國(guó)上市公募REITs已達(dá)36只，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型，首發(fā)和擴(kuò)募合計(jì)發(fā)行規(guī)模超千億元。
回顧過去三周年，公募REITs經(jīng)歷開放初期的火爆行情，并在去年進(jìn)入調(diào)整期。
數(shù)據(jù)顯示，2023年公募REITs行情走弱，29只REITs的平均收益率為-16.53%（含年內(nèi)上市的產(chǎn)品），二級(jí)市場(chǎng)大幅波動(dòng)也傳導(dǎo)到發(fā)行市場(chǎng)，年內(nèi)公募REITs發(fā)售快速降溫。
進(jìn)入2024年，市場(chǎng)變化疊加政策利好，公募REITs進(jìn)入修復(fù)期。
2024年2月8日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，當(dāng)中提到“從基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 其他投資方的會(huì)計(jì)處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資”，明確公募REITs權(quán)益屬性，推動(dòng)REITs指數(shù)見底回升。4月，“新國(guó)九條”對(duì)“推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”進(jìn)行定調(diào)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年初至2024年6月20日，中證REITs指數(shù)上漲4.59%。漲幅前三名是富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、中金山東高速REITT和建信中關(guān)村REIT，漲幅分別達(dá)到17.734%、16.41%和16.19%。
興業(yè)證券指出，今年前5個(gè)月，險(xiǎn)資、私募基金、產(chǎn)業(yè)資本參與公募REITs發(fā)行戰(zhàn)略配售的積極性有所提高，基金公司和集合信托參與網(wǎng)下配售份額的占比增長(zhǎng)明顯。
廣譜利率下行疊加資產(chǎn)荒環(huán)境下，REITs作為穩(wěn)定分紅類資產(chǎn)的典型代表，對(duì)分紅類投資者具有一定吸引力。興業(yè)證券就指出，公募REITs或?qū)⒃诖箢愘Y產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用，既有望成為“固收+”策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優(yōu)質(zhì)補(bǔ)充。
行情回溫之下，2024上半年，公募REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，并新增消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種。多個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備待發(fā)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2024下半年，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)估值將繼續(xù)得到修正。
6月18日，河北高速REIT發(fā)布認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告。其中，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為100%，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為64.54%。公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為95.38%。
根據(jù)基金份額發(fā)售公告，河北高速REIT發(fā)售價(jià)格定為5.698元/份，按照10億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為56.98億元。
更早前的華夏特變電工新能源REIT，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)67.81倍（中簽率1.47%），吸金超600億元，創(chuàng)REITs市場(chǎng)今年以來新高。根據(jù)公告，華夏特變電工新能源REIT（508089）發(fā)售價(jià)格定為3.879元/份，按照3億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為11.637億元。
除兩只已經(jīng)完成認(rèn)購(gòu)的公募REITs外，6月17日，華夏深國(guó)際REIT也正式發(fā)售，為年內(nèi)首單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)為兩個(gè)高標(biāo)倉(cāng)，即杭州一期項(xiàng)目（深國(guó)際華東智慧城一期項(xiàng)目）和貴州項(xiàng)目（深國(guó)際貴州綜合物流港項(xiàng)目）。合計(jì)產(chǎn)權(quán)建筑面積354,968.47平方米，總估值14.88億元。由于基金公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，6月19日，華夏深國(guó)際REIT發(fā)布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售的公告。
不過，在貿(mào)易轉(zhuǎn)移背景下，貨量下滑、空倉(cāng)增加以及客戶退租上升，目前倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊整體運(yùn)營(yíng)承壓，且已經(jīng)反映在整體基金估值表現(xiàn)中。截至6月20日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT年內(nèi)跌幅超過13%。
保租房板塊方面，5月以來，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后官宣開啟擴(kuò)募，與此同時(shí)招商蛇口也正式宣布啟動(dòng)保租房REITs的申報(bào)發(fā)行。此外，北京昌平保障房、天津泰達(dá)人才安居、西安高新區(qū)保障房、青島房投、上海臨港等多單保租房REITs的申報(bào)發(fā)行工作也在推進(jìn)中。
多家企業(yè)申請(qǐng)保租房REITs，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，也將更考驗(yàn)各家底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平。