文｜時(shí)代周報(bào)
沉寂了幾年的土地市場(chǎng)正在出現(xiàn)微妙的變化，高價(jià)地，甚至“地王”重出江湖。
6月26日，三亞海坡片區(qū)HP04-06-04/05/11地塊出讓。經(jīng)過(guò)510輪舉牌后，由三亞正基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以16.36億元摘得，樓面價(jià)約為17366元/平方米，刷新三亞土拍單價(jià)紀(jì)錄，成為新晉單價(jià)“地王”。
近期，樓市又有了“地王”的傳說(shuō)。
6月13日，中建智地、江蘇綠建、朝陽(yáng)城開(kāi)3家企業(yè)以聯(lián)合體方式，斥資112億元拿下北京首宗“巨無(wú)霸”組合地塊，打破北京單筆土地出讓金紀(jì)錄；6月19日，南京建鄴區(qū)出讓的2024G11地塊躋身南京樓面價(jià)TOP 2；6月20日，在青島2024年第二批次土拍中，嶗山王家村35號(hào)地塊經(jīng)過(guò)364輪競(jìng)價(jià)，成為青島新晉單價(jià)“地王”。
“能夠競(jìng)拍出高價(jià)地，表明企業(yè)對(duì)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊持有積極態(tài)度?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向時(shí)代周報(bào)記者表示。
前述地塊的共同點(diǎn)是，質(zhì)素突出。
中建智地聯(lián)合體斬獲的酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)三宗地塊中，酒仙橋地塊位于東北四環(huán)外，是北京中心城區(qū)規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目，周邊有798等多個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)，住宅地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為12.5萬(wàn)元/平方米；2024G11地塊所在的河西南板塊，是南京的核心區(qū)域；王家村35號(hào)地塊地處鬧市，是山東“最貴城中村”。
“地王”返場(chǎng)，土地市場(chǎng)又支棱起來(lái)了嗎？業(yè)內(nèi)普遍持否定態(tài)度。
“非核心區(qū)或性?xún)r(jià)比不高的地塊普遍底價(jià)成交，房企拿地審慎態(tài)度尚未改變，短期房企拿地或延續(xù)精準(zhǔn)投資策略，市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象也將延續(xù)?！标愇撵o指出。
“地王”返場(chǎng)
土地市場(chǎng)已經(jīng)很久沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這種“大場(chǎng)面”了。
6月20日，位于青島嶗山區(qū)王家村的35號(hào)地塊開(kāi)拍。這一地塊為嶗山石老人前海一線的城中村王家村社區(qū)拆遷改造用地中第一個(gè)出讓地塊，周邊房?jī)r(jià)約6萬(wàn)元/平方米，位列青島之最。
雖然地塊只吸引68號(hào)中海、77號(hào)海業(yè)益佳、88號(hào)海信地產(chǎn)三家企業(yè)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，但競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。開(kāi)拍沒(méi)多久，中海便結(jié)束戰(zhàn)斗，角逐在海業(yè)益佳、海信地產(chǎn)之間展開(kāi)。
經(jīng)過(guò)364輪舉牌，王家村35號(hào)地塊最終花落海業(yè)益佳，成交地價(jià)18.87億元，溢價(jià)率37.23%，樓面價(jià)38516元/平方米，一舉刷新青島樓面價(jià)紀(jì)錄。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，此前青島嶗山的地價(jià)紀(jì)錄為王家村35號(hào)地塊附近的迪生山莊兩地塊，于2023年12月出讓?zhuān)瑯敲鎯r(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米。
值得一提的是，王家村35號(hào)地塊不僅登上青島單價(jià)“地王”寶座，還創(chuàng)下青島近三年涉宅用地競(jìng)價(jià)次數(shù)最高、2022年以來(lái)涉宅用地溢價(jià)率最高等紀(jì)錄。
相似的劇情在南京市公共資源交易中心上演。
6月19日，南京三宗地塊開(kāi)拍，規(guī)模雖小，但均位于熱門(mén)板塊，因此頗為搶手。熱度最高的當(dāng)屬位于建鄴區(qū)河西南板塊的2024G11地塊，土地面積約4.66萬(wàn)平方米，容積率僅1.01，掛牌起始價(jià)15.1億元。
經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)，2024G11地塊以17.4億元成交，溢價(jià)率15.2%，樓面價(jià)43888元/平方米，與南京葛洲壩地王僅相差1325元/平方米，位列南京樓面價(jià)排行榜第二。
南寧同樣以激烈舉牌的方式成功出讓一宗商住地塊。
6月20日，南寧現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)高新區(qū)GC2024-020地塊，吸引4家民企報(bào)名，2家企業(yè)激烈競(jìng)價(jià)63輪，最終由廣西華宏地產(chǎn)以約2.97億元競(jìng)得，溢價(jià)率24%。GC2024-020地塊對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人沒(méi)有設(shè)置特別建設(shè)條件或競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻，起始價(jià)適中，地塊規(guī)模適中，因此吸引多家房企積極報(bào)名。
“最近幾個(gè)城市接連拍出‘地王’、高價(jià)地，似乎釋放了兩重信號(hào)。一是，‘5·17’重磅政策或在一定程度上提振房企拿地信心，利好政策效應(yīng)從買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)滲透到土拍市場(chǎng)。二是，土拍市場(chǎng)熱度仍在，雖然不及此前各地幾乎全面開(kāi)花的局面，但也并未進(jìn)入全面遇冷階段，優(yōu)質(zhì)地塊仍然具有競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示。
“當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)整體情緒仍偏弱，高價(jià)地的產(chǎn)生預(yù)計(jì)將對(duì)土地市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極影響。”陳文靜認(rèn)為，高價(jià)地的成交往往被視為市場(chǎng)信心修復(fù)的體現(xiàn)，一定程度上有利于提高土地市場(chǎng)活躍度，也可能帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
被遏制與被期待
“地王”睽違多時(shí)。
在房?jī)r(jià)上行、交易活躍的市場(chǎng)火熱期，“地王”并不受待見(jiàn)，各地曾通過(guò)名目繁多且嚴(yán)格的出讓條款限制其“出生”。
作為最熱門(mén)的城市之一，深圳可以作為近年來(lái)土地端調(diào)控變化的觀察窗口。
2016年，全國(guó)共有14個(gè)城市全年房?jī)r(jià)上漲超過(guò)25%，領(lǐng)漲全國(guó)的深圳新建商品住宅價(jià)格上漲超過(guò)50%，是年內(nèi)漲幅超過(guò)一半的唯一城市。
二級(jí)市場(chǎng)的熱度傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。
2016年6月，深圳接連拍出兩宗“地王”——中國(guó)電建和中國(guó)金茂聯(lián)合體以82.89億元拿下龍華一宗商住用地，樓面價(jià)高達(dá)56781元/平方米，問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)“地王”；龍光集團(tuán)以總價(jià)140.6億元競(jìng)得光明一宗商住地塊，溢價(jià)率159.79%，刷新當(dāng)年全國(guó)總價(jià)“地王”紀(jì)錄。
市場(chǎng)燥熱，調(diào)控隨之而來(lái)，游戲規(guī)則大變。
2016年12月14日，深圳掛牌拍賣(mài)三宗居住用地，出讓條件空前嚴(yán)格——首次采用“雙限雙競(jìng)”辦法出讓?zhuān)聪蕹山坏貎r(jià)和銷(xiāo)售房?jī)r(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。
前述三宗地塊開(kāi)拍當(dāng)天，包括萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、金地、葛洲壩、泰禾等在內(nèi)的40多家開(kāi)發(fā)商齊聚深圳香蜜湖。鏖戰(zhàn)兩個(gè)半小時(shí)，保利發(fā)展和碧桂園飲到“頭啖湯”。
很明顯，“雙限雙競(jìng)”并未能遏制開(kāi)發(fā)商搶占深圳市場(chǎng)的決心。
2019年6月24日，被稱(chēng)為“史詩(shī)級(jí)土拍”的一場(chǎng)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)開(kāi)啟。深圳一口氣出讓5宗居住用地，80多家開(kāi)發(fā)商參拍，僅保證金就繳了上千億，交易大廳內(nèi)座無(wú)虛席。這5宗地獲得343次舉牌，最終以224億元全部成交。
開(kāi)發(fā)商熱情高漲，土拍規(guī)則一再升級(jí)。
2021年2月，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”，包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，改變過(guò)去分散式供地的模式。試點(diǎn)城市包括北上廣深四大一線以及杭州、廈門(mén)、武漢、成都等熱點(diǎn)城市。
在此基礎(chǔ)上，深圳的土拍規(guī)則升級(jí)到“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”——限成交地價(jià)、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房或人才住房面積、限商品住房銷(xiāo)售均價(jià)，競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)?cè)昶谧猿肿赓U住房或保障性租賃住房或人才住房面積，觸頂搖號(hào)。
連環(huán)限制之下，加上土地供應(yīng)大增，緊張局面得以緩解，“地王”消失了。但隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，商品房銷(xiāo)售面積觸頂向下，市場(chǎng)萎靡，曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”也困在流動(dòng)性危機(jī)中。
此時(shí)，“地王”之于房地產(chǎn)行業(yè)，作用不亞于“強(qiáng)心針”。
2023年9月，自然資源部下發(fā)取消關(guān)于土拍限制地價(jià)的文件，內(nèi)容包括：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。此后，多個(gè)城市開(kāi)始執(zhí)行“價(jià)高者得”的出讓方式。
6月7日，上海市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，從今年第三批次的土地出讓開(kāi)始，取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定。當(dāng)天，上海掛出4宗地塊，明確按“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。
至此，在22個(gè)實(shí)行集中供地的城市中，除北京、深圳、寧波，其余19城恢復(fù)“價(jià)高者得”。
關(guān)榮雪認(rèn)為，土拍限價(jià)政策出臺(tái)的主要目的是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，控制樓市價(jià)格的上漲趨勢(shì)，“基于當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢且仍處于底部徘徊階段，土拍整體熱度下降，對(duì)政策的優(yōu)化調(diào)整或取消是趨勢(shì)。”
限價(jià)取消，“地王”返場(chǎng)。
2023年12月14日，東莞首宗不限價(jià)地塊2023WR010出讓?zhuān)?jīng)過(guò)140輪激戰(zhàn)，保利發(fā)展斥資18.10億元拿下，樓面價(jià)29241元/平方米，成為東莞單價(jià)“地王”。隨后，杭州、成都、合肥、蘇州等城市都先后拍出高溢價(jià)地塊或“地王”。
今年3月27日，寧波、蘇州、廈門(mén)三城同時(shí)出現(xiàn)“地王”。江山萬(wàn)里、寧波東投競(jìng)得的江北區(qū)JB05-03-21a地塊，樓面價(jià)32613元/平方米，創(chuàng)寧波市區(qū)涉宅地新高；綠城拿下的蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號(hào)地塊，樓面價(jià)65022元/平方米，刷新紀(jì)錄；廈門(mén)國(guó)貿(mào)斬獲的思明區(qū)將軍祠2024P01地塊，以樓面地價(jià)6.27萬(wàn)元/平方米成為廈門(mén)新晉單價(jià)“地王”。
多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)疲軟，“地王”是“剛需”，有利于提振市場(chǎng)情緒。
“高價(jià)地乃至‘地王’對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是為市場(chǎng)信心的提升注入積極因素。”關(guān)榮雪表示，高價(jià)地或“地王”的頻頻涌現(xiàn)，意味著房企拿地?zé)崆榈纳仙约皩?duì)后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展仍然具有一定信心，將會(huì)拉動(dòng)整體行業(yè)信心的恢復(fù)。
謹(jǐn)慎與聚焦
即便“地王”再度被熱捧，但其出現(xiàn)只是局部高溫，土地市場(chǎng)仍呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。
根據(jù)陳文靜的觀察，自去年全國(guó)多數(shù)城市相繼取消地價(jià)上限以來(lái)，僅熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度上升?！岸唐趤?lái)看，在全國(guó)新房市場(chǎng)尚未明顯修復(fù)下，房企拿地力度或仍不足，疊加償債壓力仍在，高價(jià)地現(xiàn)象預(yù)計(jì)僅限于部分地塊。”
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)300城共推出各類(lèi)用地4.5億平方米，處于2012年以來(lái)的低位；成交面積3.9億平方米，同比下降23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。
房企的拿地意愿仍有待提升。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，新增貨值百?gòu)?qiáng)、總價(jià)百?gòu)?qiáng)、建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬(wàn)平方米，同比降幅分別為27%、32%、16%，降幅較4月末持續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)投資仍處于收縮狀態(tài)。
具體到企業(yè)層面。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企今年前五個(gè)月的整體拿地銷(xiāo)售比僅0.15，投資意愿極低。華潤(rùn)置地、中建壹品、建發(fā)房產(chǎn)位列新增貨值TOP 3，是年內(nèi)僅有的新增貨值超過(guò)400億元的房企。部分央企整體投資也出現(xiàn)放緩，華潤(rùn)置地、招商蛇口前五個(gè)月拿地金額同比跌幅超過(guò)50%，且拿地銷(xiāo)售比在0.2及以下。
房企投資意愿低迷，與銷(xiāo)售疲軟有關(guān)。今年5月，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資金額143億元，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月（春節(jié)月）。同期，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3224.1億元，同比下降33.6%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。
以銷(xiāo)定投，成為房企拿地準(zhǔn)繩。招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱就強(qiáng)調(diào)，招商蛇口的擴(kuò)張速度取決于銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)速度。從2023年下半年開(kāi)始，招商蛇口增加“凈上劃”作為考核指標(biāo)，根據(jù)每周、每月、每季度的現(xiàn)金流，推算下一季度的開(kāi)工與拿地。
克而瑞認(rèn)為，近期從中央到地方利好政策密集出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但短期銷(xiāo)售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。
“當(dāng)前房企拿地依舊謹(jǐn)慎，更加聚焦于核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，房企對(duì)好的地段資源拿地?zé)崆橄鄬?duì)較高，更加追求相對(duì)穩(wěn)定且有保障的市場(chǎng)收益。”關(guān)榮雪表示，市場(chǎng)整體投資強(qiáng)度與銷(xiāo)售規(guī)模較理想狀態(tài)仍有一定距離，暫時(shí)處于房企投資信心較弱、銷(xiāo)售復(fù)蘇緩慢的階段，市場(chǎng)恢復(fù)需要時(shí)間。