文 | 空間秘探 武爽
近期，關于萬達的消息不斷，酒店板塊資產進出頻繁，在賣掉上海萬達瑞華酒店物業之后，又宣布萬達酒店及度假村繼續在全球范圍內擴大其版圖，下半年即將迎來又一波新酒店的開業。空間秘探梳理發現，“邊開邊賣”似乎成為房地產商們的“默契”。一邊開，一邊賣，真的能做好酒店生意嗎？
一邊開一邊賣，不止萬達
近期，上海萬達瑞華可能將在年后正式換牌為上海外灘瑞吉酒店的消息引發眾多討論。其自2016年6月開業以來，一度是上海奢華品牌的代表酒店之一。其實，上海萬達瑞華酒店易主的消息早在去年年末就已經曝出。去年12月26日，上海萬達酒店投資有限公司的大股東發生變更，由大連萬達商管變更為北京鷹朗商業管理有限公司，這也標志著上海萬達瑞華酒店正式易手。據悉，價格只比15年的網簽價16.6億略高一點，但酒店仍由萬達集團繼續管理，保留萬達集團品牌。
對于萬達酒店來說，昔日推出瑞華品牌，對標的國際品牌就包括萬豪瑞吉。這次賣掉萬達瑞華酒店物業之后，萬達酒店或將失去該酒店的運營權，把這一接力棒交至萬豪國際集團手中。
上海萬達瑞華酒店被賣的消息似乎并沒有影響萬達的市場部署。隨后不久，萬達酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店開業計劃，繼續在全球范圍內拓展其版圖。其中北京東壩萬達錦華酒店、北京東壩萬達美華酒店、北京前門萬達頤華酒店、武漢萬達頤華酒店等酒店均預計會在今年下半年啟幕；國外的曼谷萬達錦華公寓預計今年年底啟幕。
無獨有偶的是，金茂、綠地、華僑城、碧桂園等房企都已向市場拋出眾多酒店資產，其中不乏地標建筑、“搖錢樹”等優質物業。同時，也沒忘了酒店業務擴張。一邊開，一邊賣似乎成了當下酒旅集團的“默契”。
去年10月17日，中國金茂發布公告稱，以28.02億元的價格成功出售金茂北京威斯汀大飯店，交易方為渤海潤澤。3個月后，有消息稱金茂酒店商業管理有限公司旗下第一家嘉悅品牌酒店，預計將于2024年夏天在寧波啟幕。
作為綠地集團的優質資產之一，上海綠地萬豪酒店早在2022年便被擺上了貨架，并于2023年12月以總價14.88億元成功售出。今年1月，綠地酒店集中簽約多個國內外合作項目，主要為綠地旗下商務及度假品牌Primus Hotel鉑瑞酒店、THE QUBE Hotel鉑驪酒店、Q-box Hotel鉑派酒店，走進了“一帶一路”國家柬埔寨，覆蓋了國內鄂爾多斯、烏蘭察布、貴陽、沈陽、長沙、蕪湖、蘇州、南京等城市。
五星級酒店屬于是優質資產，能夠提供不俗的現金流。一般情況而言，房企輕易不會將這些資產出手。房地產們接二連三地將這些資產擺上貨架，由此可見他們對資金的迫切渴望。但這些房企為何邊賣邊開？是仍舊放不下酒店這門生意嗎？
酒店交易頻繁，釋放了哪些信號？
為什么會出現這種情況？除卻社會經濟政策的影響，“邊開邊賣”的本質還得從這些房地產企業自身尋找。
“缺錢”是主要原因。2024年上半年，中國房地產市場面臨較大調整壓力，房企虧損情況較為普遍。據Wind統計，截至7月15日，在61家A股涉房企業中，有41家房企預計歸母凈利潤虧損，其中21家房企同比由盈轉虧。上文提到的萬達近期發布公告稱，集團預計截至2024年6月30日止6個月將錄得虧損凈額8.8億～9億港元，而去年同期公司還取得了1.65億港元的凈利潤。
在這種背景下，不少房企通過出售資產來緩解資金壓力。例如，世茂集團、萬科、遠洋集團等都在積極尋求資產出售，特別是賣已經成熟的項目，就是為了解決現金流。7月底，華僑城（亞洲）宣布以20.55億元的交易對價向其控股股東華僑城股份附屬公司出售華僑城（上海）置地約50.5%的股權。華僑城（上海）置地公司收入主要來自營運蘇河灣項目。華僑城亞洲預期從此次出售中獲得收益人民幣2.64億元，所得款項將主要用于償還集團的借款。
從交易頻繁的資產市場也可以說明這一點。據CRIC商管數據顯示，截至2024年7月底，中國內地32城大宗物業掛牌總價約為2.29萬億元，環比增加3.68%。在克而瑞資管監測的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨棟資產項目中，上海、北京、杭州、寧波寫字樓項目掛牌量占比超過50%，海口、西安酒店項目掛牌量占比超40%。
當前來看，資金流健康的地產商們甚至愿意降價賣資產，而最缺錢的那批地產商們反而死守“低價”，不愿意降價，且賣掉的都是一些過去開發或尚未開發完成的重資產。因為資金鏈最緊張的這批開發商，很可能已經把手頭能質押的一切全部都給質押了，資金鏈繃緊到了極致。大幅折價賣資產表面上是在讓利換現金流，但實際上會導致債務窟窿越來越大。
近兩年，可以明顯看到有大量酒店資產包流拍，甚至出現無人問津的情況。早在2022年2月，隨著世茂的財務狀況不斷緊繃，出售“深坑酒店”的傳聞不絕于耳，彼時，在一份媒體流傳的世茂待售資產清單里被標明“現報價22.5億元對外出售”。但截至目前兩年多時間“深坑酒店”仍然出售未果。
過重的資產和過高的杠桿，在發展初期是助力，而到了發展高峰期，則是阻力。如何找到適合自己發展的新戰略和新思路成為擺在眾多房地產商面前急需解決的問題。在這樣的背景下，更多房企開始思考如何在運營管理好自持資產的基礎上，實現經驗復用和利潤創造，“輕資產模式”應運而生。
可以說，酒店輕資產，稱得上是地產酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。其關鍵在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產業鏈利潤最高的階段，最終通過品牌提高企業的盈利能力及發展規模。簡單來說，輕資產對于地產酒店而言，既不增加資產，也不會帶來負債壓力，甚至可以幫助企業逐漸擺脫高負債高杠桿帶來的風險，越來越“綠”。
出清重資產，建立自己的品牌矩陣對外輸出，讓不少房地產商看到了另一種可能。碧桂園、融創、萬科、綠地、金茂等都計劃開始做輕資產輸出。2021年3月份，華住和融創成立合資公司永樂華住，推出9個高端及奢華酒店品牌，包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅，以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂半山等。據透露，雙方計劃5年簽約200個項目，開業超100家高端酒店；2021年6月，剛宣布賣酒店的綠地，舉行10家酒店項目簽約儀式，旗下品牌酒店將在7個城市陸續落地，至此，綠地酒店輸出管理的項目達到了80家。
這樣看來，房地產旗下的酒店從服務地產業務，正在逐漸轉變為輸出酒店品牌的酒店運營商，輕資產模式儼然成為行業主流。其中，品牌成為各大房地產商通過輕資產實現盈利的關鍵“武器”。因此，無論是齊推品牌建設品牌矩陣，還是組建團隊進行對外輸出管理運營，成為地產酒店的“默契”。
無論是賣酒店，還是開酒店，對于地產公司來說，其底層核心還是找到新的價值點實現企業可持續發展。換句話說，重資產部分為了賺錢，輕資產部分是通過增加商業配套，提升重資產的商業價值，讓其更值錢。
一邊開一邊賣，賺錢嗎？
出身于房企的地產酒店，在輕資產方面是享有天然的資源優勢的。即便是只有一半的“地產血緣”的酒管公司，也能收獲紅利。這也就造就了“邊開邊賣”的現象，那這樣的模式賺錢嗎？能否解決房地產商們的危機？
從賣資產方面來看，地產酒店似乎越來越“難賣”，有大量流拍五星級酒店“滯留”，成為資產交易市場的不良資產。根據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，今年1-7月，國內共342個高端酒店項目拍賣，結果85%流拍。同時，不良資產的銷售在商業房地產交易中的比例卻大幅提高。2023年，商業房地產交易中，不良資產的占比高達20%，而在前一年，這個比例只有11%。
不少曾經炙手可熱的資產，現在卻處于無人問津的狀態。如無錫融創茂（原萬達茂）評估價約29.15億元，第一次拍賣起拍價21億元，因無人出價而流拍，第二次起拍價降至17億元，相當于是打了5.7折，最終還是流拍。同樣進入二拍程序的還有融創昆明萬達城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價約4.48億元，相當于評估價8億元打了5.7折，只有1人報名參與競拍，但因“案外人提出確有理由異議”而撤回。
那什么樣的酒店資產更容易被賣出去？從酒店的類型來看，投資人相對更加青睞城市酒店這類標的產品，其商業模式更加成熟，整體投資回報也相對更為穩健。值得關注的是，度假酒店或度假村這類資產在交易市場中占比較低，但諸如坐擁三亞熱帶海濱一線海景的優質酒店，由于具備資源稀缺性價值，因此也時而成為資產交易的主體。
在資產交易時，買賣雙方也出現了矛盾點，給酒店資產交易成功增加了困難。賣家在出售時，想的是投資這個酒店時花了多少成本。金融機構處置不良資產時，想的是賣價和評估價之間的差額。買家在做決策的時候，想的是投資回報率是多少。
舉個例子，花了10個億建的酒店，用收益估值法只能估出5個億的資產。這使得酒店資產價值特別容易出現“倒掛”。在政策高壓、客群需求升級、高線級城市地產開發趨于飽和等多重因素作用下，有底氣出手收購這些資產的寥寥無幾。
“賣酒店”變現并沒有那么容易，那“開酒店”賺錢嗎？這就不得不提起那場“世紀大甩賣”，王健林為了自救，把酒店打了七折賣給了富力。而富力地產收購萬達酒店后，其酒店業務不僅沒能給公司帶來盈利，反而連虧不斷。截至2021年末，富力地產的酒店營運業務已由2017年的虧損1.46億元，擴大至14.22億元。到2022年上半年，富力地產的酒店運營業務又錄得8.49億元的虧損。2023年，富力地產酒店營運營業額雖然由去年同期17.81億元增加至29.83億元，但富力地產仍然處于虧損狀態，2023年全年歸母應占虧損達到了201.64億元。
但也有地產酒店正在逐漸脫離虧損的“泥沼”，漸入輕資產轉型佳境，比如萬達。事實上，萬達酒店已連續四年實現盈利，發展步伐穩健。據萬達披露2023年財報顯示，2023年萬達酒店發展收益約9.83億元。但萬達酒店發展在2024年上半年的業績預告中指出，預計虧損凈額介于8.8億港元至9.3億港元之間，這與2023年同期的凈利潤約1.65億港元相比，出現了虧損。萬達表示，該虧損主要是由于在出售芝加哥項目時產生的遞延金額相關長期應收款項上計提了約1.26億美元（約9.84億港元）的減值虧損。
在今后很長一段時間內，輕資產依舊會繼續流行。運營價值與區位價值的重新匹配，是頭部運營企業擴大管理半徑、輸出管理經驗和品牌資源的最佳方式之一。處于資管時代的當下，用地產思維做不好酒店。但目前來看，地產酒店資產管理整體上或是缺位，或是錯位，到位的不多。
資產管理不應被局限在日常運營的框架內，在酒店的生命之初，就應該考慮到整個酒店的長遠發展和價值創造，跑通“投、融、建、管、退”。資產管理的真正價值在于通過長期的規劃和優化，實現資產的增值和保值。因此，酒店如何進行精細化運營與資產管理，將投資回報提升至新高度？或將成為眾多地產酒店破局的首要問題。
相比住宅業務，酒店運營維護成本高、回報周期長的特點，不能上市盤活，賣掉成了必選項。但尋找新的增利點和輕資產轉型的需要，酒店又成為對外輸出的有力“途徑”。從當前來看，酒店業務收入在房地產業務收入占比較小，對于那些資金鏈緊繃、負債較大的房地產來說，邊開邊賣或許是不錯的生意，但前提是得有“硬實力”。
有哪些業主有可能接手？
近幾年，地產開發商出現資金問題或逐步退出地產行業，主營業務盈利能力下降，缺乏進一步資金的投入用于更新改造，過往酒店收益微薄，投資回報遙遙無期。加上原設計和功能面臨新消費群體的消費觀念和新生酒店的設計與功能變革的挑戰，傳統地產酒店已經缺乏了競爭力，逐步出現持有業主進入資產更新投資焦慮期。預計近年大量存量資產將進入交易市場或重新評估未來存在的價值，急需找到資產持有的有效途徑或處置的出路。那誰最有可能接手這些資產？
一是國企來托底，為了優化資源配置，或是為了解決長期負債問題。一方面可以視為對酒店資產價值的認可和對未來市場潛力的信心，另一方面也是響應國家政策，促進產業升級和結構調整的體現。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國企間的交易。
此外，上海外灘茂悅大酒店、綠地萬豪酒店濟南融創文旅城施柏閣酒店和國際會議中心等地產集團旗下酒店資產已經被轉手出讓，接收方都是國有性質企業。這些收購案例顯示了國企在酒店行業中的活躍角色，以及它們在推動行業整合和轉型中的重要作用。
二是綜合性企業收購酒店資產作為綜合板塊布局的方式，擴大業務版圖。無論是金峰水泥集團以24.3億元人民幣收購了上海寶格麗酒店，還是金鷹集團通過其子公司成功收購了萬達瑞華酒店，這不僅體現了企業對酒店資產的保值增值能力的認可，也反映了企業業務的多元化拓展。
同時，也是企業出于資產重組、資源整合或品牌發展的需要。如嶺南集團并購了山東星輝都市酒店管理集團有限公司70%的股權，并計劃將其納入上市公司嶺南控股體系內。這一舉措不僅擴大了嶺南集團的酒店規模至超過1200家，也促進了雙方在南北市場的交叉布局，推動了全國化和下沉市場的拓展。
三是資金充足的“大佬”接手，將酒店資產作為增值保值工具。在此批地產掠食者中，“煤老板”以高頻次、大手筆頻繁出現在地產交易中。他們不僅抄底了一線城市商業辦公及公寓資產，而且在土地市場上也頻頻亮相。不少“煤老板”陸續投資購買上海中糧海景壹號公寓、雅居樂海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬豪酒店等資產。
對于這些“大佬”來說，房地產本來就是優質資產，并且核心城市的房價跌的可能性很小，具有“稀缺”性質的物業更是可遇而不可求的資產。而且酒店資產本身就是一個能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具，優質的酒店資產還具有很好的現金流，缺錢時也可以跟地產商們一樣賣掉“回血”。
可以預見的是，未來市場上會有越來越多酒店資產成交案例，這是酒店交易市場逐步成熟的標志。在此背景下，地產酒管公司正在迎來新階段賽程的重要分水嶺。需要注意的是，酒店資產的頻頻轉讓并不意味高端酒店失去了市場價值或是需求。酒店業主大換血有利于酒店資產流通，新酒店業主按照市場收益法評估酒店資產價值，酒店由過去的被動投資轉向主動投資，酒店作為資產配置的價值屬性也在這里顯現。
緊缺的現金流讓很多地產商釋放出大量待交易資產，其中不乏優質酒店，同時堅持繼續布局擴張戰略。看上去兩相矛盾的行為，背后動機并不沖突。其核心還是尋找新的增長點、維持龐大“身軀”的運轉。在市場權衡利弊之后的博弈下，誰能抓住機遇，誰距離“新生”又近了一步。在眾多地產酒店層出不窮的戰略調整下，誰都有可能成為最終的“大贏家”。