界面新聞記者 | 王妤涵

“咬定青山不放松，乘風破浪會有時”，這是碧桂園服務（6098.HK）為2024年中期業績會定下的主題。碧桂園服務執行董事兼總裁徐彬淮表示，這句話也代表了目前整個公司經營管理團隊的決心和韌性。

8月22日，碧桂園服務發布了截至2024年6月30日止六個月內未經審核的中期業績，并召開了線上說明會。期內，碧桂園服務實現營收210.5億元，同比增長1.5%；實現凈利潤14.4億元，相比于2023年同期的23.51億元，減少了38.7%。

造成上半年增收不增利的情況，公司方面表示主要包括應收款計提的信用減值、業務結構變化導致毛利率下滑，以及財務投資收益的下降等因素。

從收入結構來看，業務基本盤物業管理服務的收入較去年同期增長約4.6%至約127.5億元，占總收入比例較去年同期進一步提升1.8個百分點至約60.6%，非業主增值服務收入占比進一步降低至1.7%。

具體來看，核心業務方面，物業管理服務、社區增值服務以及“三供一業”業務上半年保持著穩定的增長。

除“三供一業”業務外的物業管理及相關服務業務收入約152億元，同比微增0.6%，占總收入比重約72.2%；其中物業管理服務仍為公司收入基石，期內達到127.52億元的收入規模，占總收入比重的60.6%，

“三供一業”業務上半年的收入約33.45億元，同比增長23.8%，收入比重15.9%；城市服務業務收入21.7億元，同比下降9.4%，比重10.3%；商業運營服務業務收入3.32億元，同比下降37.9%，比重為1.6%。

“非業主服務營業收入的大幅下降是拖累碧桂園服務上半年業績增速的影響因素，而下降原因在于其主動降低其關聯方交易規模，碧桂園服務正在經歷獨立轉型的陣痛期”，中指研究院物業事業部總經理牛曉娟對界面新聞表示。

牛曉娟繼續指出，碧桂園服務的這一決策雖然在短期內導致了業績的一定縮水，但從長遠來看，這將有助于碧桂園服務更加聚焦于核心業務和高附加值服務，為可持續發展打下堅實基礎。

此外，從行業的角度來看，2023年物業百強企業增值服務收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，同樣存在較為明顯的下滑趨勢，基礎服務的重要性正在提升。

而關聯方交易規模的降低也讓碧桂園服務的市場化程度進一步提升。上半年公司來自第三方的收入同比增長約4.8%，至207.8億元，收入占比達約98.7%，再次創下了歷史新高。

除了增收不增利外，業界的另一關注點就是碧桂園服務上半年現金流額度的降低。

據半年報顯示，上半年碧桂園服務經營活動所得現金凈額約2.7億元，較2023年同期的21.92億元下降了約87.7%。

管理層分析表示，造成上半年碧桂園服務現金流下降主要包括三大因素，首先在資金流入方面，風險客商和小業主收繳率偏低，即凈利潤有所下降；其次是受經濟環境等因素影響，預繳的物業費有所下降；再加上日常經營活動產生階段性資金波動。

徐彬淮指出，目前這三大因素中，最需要關注的是資金流入問題。但他也表示，對此心里是不慌的，因為有服務依托作為基礎，物業費的收繳不會出現斷崖式的下降。

“我們永遠不會回避問題，也不會弄虛作假制造一些問題”，對于外界的擔憂，徐彬淮表達了自己和公司的態度。

據管理層透露，下半年碧桂園服務會在管理舉措和激勵方面給予更大的傾斜力度，以保障小業主收繳回到健康水平。并且會通過資產抵押等方式，把應有的權益索回，在下半年和未來會慢慢地轉化為現金流，加大現金回款。

在市場外拓方面，碧桂園服務主要以住宅為核心，基于城市住宅項目的密度，聚通過打造全員全局拓展網絡，落地應用城市拓展地圖。

報告期內，其實現由住宅業態所貢獻的新增當年簽約及入場年化收入占比48.7%，占比提升近13個百分點；位于戰略及重點城市的項目所貢獻的新增當年簽約及入場年化收入占比突破65%，屬地化市場競爭力已初步顯現。

截至6月末，碧桂園服務共管理物業7695項，分布在中國內地31個省、直轄市、自治區及香港特別行政區及海外，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經濟發達城市群，位于一二線城市項目的收費管理面積占比達約40.7%。

此外，在回購和分紅方面，碧桂園服務管理層表示，目前公司的股價已被低估，接下來會積極考慮并準備回購動作，使用現金性分紅或現金加回購的組合手段，逐步提升絕對額以及分紅加回購的整體比例，后續如果有計劃，也會及時披露。