房地產行業從高速增長的上半場換擋至平穩發展的下半場。在當前趨于復雜的市場環境中，“穩健”成為行業公認的頭號關鍵詞。

尤其是2024年以來，房地產行業仍然處于深度調整的過程中，行業外部市場環境依然嚴峻，居民消費信心不足、購買力下降，絕大多數房企都面臨著嚴峻的考驗和挑戰。

近期，上市房企面臨中期“業績考”，只有為數不多的房企能夠交出一份理想成績單。從“成績單”可以看出，大多數開發商的銷售和營收承壓顯著，而利潤壓力和資產減值對其資產負債表的壓力同樣在持續。

相比之下，央國企經營表現韌性較強，更有能力抵御市場風險，順利穿越行業周期。以央企中國金茂（00817.HK）為例，正是憑借其多年積累的豐富經驗，在行業變革時期依然能保持穩健的發展態勢，不僅財務安全穩健，產品也能逆市熱銷，形成獨特的“金茂現象”。

8月27日，中國金茂發布2024年中期業績報告并舉辦業績發布會。2024上半年，中國金茂錄得簽約銷售額445億元，排名較2023年度提升一位至行業12位，穩居TOP15陣營；核心歸母凈利潤（不含投資物業公平值收益）同比大幅上漲174%，在下行周期中仍實現正向盈利。

穩健的財務盤面是支撐企業行動強勁的基礎，彰顯出企業的信用優勢，確保企業在市場風浪中穩步前行。財報數據顯示，中國金茂上半年累計回款413億元，回款率93%，維持行業較高水平。

今年上半年，中國金茂仍在積極推進債務管理，嚴控負債規模，深度優化債務結構，提高資金使用效能，“三道紅線”持續穩居綠檔，企業安全墊持續增厚。其中，外幣債務和短期債務占比進一步下降，一年內到期占比進一步下降至15%，平均債務期限為6.02年。

中國金茂能夠逆勢交出漂亮答卷，主要得益于兩點：堅持產品力為王，“做優增量”；“ 堅持一核三聚焦”戰略方向，發力第二增長曲線。

住房回歸居住本質，金茂全新產品戰略突圍市場

在市場的變化與競爭壓力下，房地產行業發展模式回歸居住本質，以產品力提升競爭力的時代正在開啟。中國金茂回歸房地產的初心，致力于為消費者和購房者創造好產品。

在中國金茂看來，只有深入調研細分客群的需求，打造具有競爭力和產品價值的“好房子”，才能成功穿越周期，在市場競爭中立于不敗之地。

今年一季度，中國金茂發布全新產品戰略，“金玉滿堂”四大全新產品線一經推出就引起行業廣泛關注。

“金”是指“府”系，全新升級3.0；“玉”是指“璞”系是打造城市核心區的國際東方藝術作品；“滿”是指“M”系，定位為城市核心區公寓大平層產品；“堂”是指“棠”系，為家庭陪伴、親子成長定制的全齡友好社區。

這之后，新升級的“金茂府系”和新產品線“璞系”、“棠系”均有代表項目亮相，并迅速贏得市場認可。比如7月31日，作為中國金茂全新產品線“棠系”的首發作品，天津上東金茂曉棠首開即掀起一場搶購熱潮，并成為天津樓市的現象級項目。

而明星產品線金茂府3.0，致力于為高凈值人群營造“自然生長的社區”，今年上半年就有7個府系3.0項目在售。其中，上海中環金茂府、杭州上城金茂府、上海張江金茂府、南京桃園金茂府首開去化率均達100%。

此外，天津體北金茂府、西安科技路金茂府、蘇州獅山金茂府也持續熱銷，位列所在城市的板塊新房銷冠。樓市下行，但中國金茂用產品實力征服市場，在改善市場走出了獨立行情。

“璞系”在上半年也實現了從戰略發布到落地呈現的高質高效兌現。2024年上半年，首個“璞系”項目西安璞逸曲江，先后兩次開盤，兩開兩罄。

半年報數據顯示，中國金茂上半年利潤主要源于成都、杭州、三亞等多個項目的熱銷。在業績會上，管理層透露，公司半年度超87%的簽約額由一二線核心城市貢獻，住宅公寓產品平均簽約單價約2.2萬/平方米，較2023年仍有微漲。這在當前不斷下行的市場環境下，頗為難得。

“這是得益于中國金茂戰略方向和堅持高端改善的定位，實際上跟國家和市場、行業現狀是高度契合的?！敝袊鹈麻L張增根認為，中國金茂的產品和服務高度契合市場，也使得公司從上至下，包括大股東對整個金茂房地產業務保持高度信任。

當產品力成為房企品牌價值的核心，中國金茂選擇積極擁抱行業發展新趨勢，洞悉客戶深層需求，精準客戶定位，打造出具有自身特色的產品體系，為客戶帶來更加符合當代人居的生活體驗。此舉，不僅提升了中國金茂的品牌價值，也成為中國金茂得以逆勢增長的制勝法寶。

可以預料到的是，隨著“金玉滿堂”新產品線在更多城市落地，中國金茂多元化產品將在一二線城市收獲更大的市場號召力和影響力，也將為中國金茂帶來更可觀的財務回報。

快速發展第二增長曲線

近年來，房地產進入大洗牌時期，住宅市場回暖有限，房企們紛紛開始探索新發展模式，加大力度發展運營業務和服務業務。

作為較早開啟多元化布局戰略的房企，中國金茂的逆勢增長提供了尋找“第二曲線”的樣本：核心業務板塊穩健增長，第二曲線增長顯著。

財報顯示，今年上半年，中國金茂在實現開發業務保持穩健增長的同時，旗下的精品持有及物業服務板塊也有大幅增長。

根據半年報數據，金茂商業板塊2024年上半年實現經營收入、銷售額、EBITDA分別增長13%、11%、75%。

值得一提的是，中國金茂充分運用資本市場融資工具盤活優質資產，打通投融管退閉環，為其持有經營業務的長期高質量發展賦能，為第二增長曲線蓄積強勁動力。

舉例來看，以長沙金茂覽秀城為標的資產的華夏金茂商業REIT成功發行，上市至今已完成兩次分紅，第二次分紅簡單年化分派率達5.01%。

新的市場環境下，房企探索新發展模式也會更加側重輕資產運營管理業務。中國金茂順勢而為，在酒店經營領域，持續提升輕資產管理能力，并實現輕資產管理輸出。

輕資產管理輸出的落地，將有助于提升公司經營效益，提供新的利潤增長極。另外，還將穩定企業現金流，有效降低企業負債率，提升安全邊際。

行業變局之下，物業板塊亦成為不少房企的業務增長點之一。

根據金茂服務（00816.HK）中期業績報告，今年上半年，金茂服務不僅盈利能力同比提升，在管面積也穩健增長，在管面積較2023年底增長16.5%，營收、凈利潤同比分別增長10%、22%。

不僅如此，隨著行業回歸服務本源，外拓能力將成為物業服務的發展抓手，金茂服務憑借高口碑品質服務獲得強勁的外拓能力，高能級城市在管面積占比達91%，在管面積50.5%來源于獨立第三方。

除了要加強外拓，金茂服務也強調精益管理，要優化資源配置、提高服務效率和質量，實現降本增效。今年上半年，金茂服務的管理費用、銷售費用、財務費用較去年同期分別下降34%、19%、13%。

物業、商業、酒店等以服務和運營為主的經營性業務，是中國金茂重要的“第二曲線”。 業績逆勢增長的背后，凸顯了中國金茂多元業務驅動戰略的日益成熟和優勢盡顯。

管理層在業績會上表示，目前市場還在下行，行業不斷洗牌。金茂管理層在董事會的領導下，牢牢把控產品力升級和一核三聚焦的戰略方向，構建核心競爭力。當前，房地產行業高質量發展仍有很大潛力，中國金茂將行穩致遠，做行業優等生。