文 | 酒管財經 勞殿

編輯丨阿渲

越來越多地方鐵投集團，來搶酒店這塊蛋糕了。

近日，烏魯木齊經濟技術開發區高鐵樞紐綜合投資集團舉行了招商引資推介會，現場簽約16個項目，涉及文化旅游、數字信息、跨境電商、倉儲物流、酒店服務等領域，簽約總額6.57億元。

實際上，這并不是地方鐵投首次在酒店板塊有所動作。

近年來，武漢地鐵、廣州地鐵、青島地鐵、天津地鐵、中鐵、上鐵、沈鐵、河南鐵建等地方鐵路、地鐵等相關集團紛紛開始涉足酒店業。

號稱“國內最賺錢地鐵公司”的深圳地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）前不久剛披露了2024年半年報。酒店業務所屬的各類商業經營收入上半年同比增長16.34%。深鐵酒店旗下開業一年以上酒店入住率超過七成。

越來越多“敢闖敢干”的地方鐵投涌入酒店行業，但大多仍處于摸索階段。

對地方鐵投而言，是只做持有酒店資產的“地主”，還是親自下場做酒店“管理者”，成為擺在這些區域型酒店“新軍”面前的一道難以取舍的選擇題。

急于尋找“副業”的地方鐵投

你可能不知道，地方鐵投才是隱形的“地主”。

中指研究院統計的數據顯示，2022年九個月，權益拿地金額top100的企業中，就有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。

這幾年地鐵公司在土拍市場上大手筆拿地，已不是新鮮事，試圖通過TOD綜合商業開發、房地產等業務來反哺地鐵運營，酒店正是TOD綜合商業開發中的關鍵一項。

最近這幾年，多家地方鐵投在酒店板塊不斷落子。

今年12月底，武漢地鐵首家自營酒店——街道口中航廣場桔子水晶酒店預計將正式開業。

9月，天津軌道交通集團旗下和平智選假日酒店、濱海麗呈酒店亮相2024中國文化旅游產業博覽會。

7月，書香酒店集團與上鐵文旅傳媒集團舉行戰略框架協議簽約儀式，深入推進酒店、旅游、文創等項目合作。

6月，由青島地鐵集團與洲際集團聯手打造的青鐵嶗山逸衡酒店盛大開業。

同月，廣州地鐵資源經營發展有限公司與洲際酒店集團正式簽約儀式，標志著廣州首家逸衡酒店正式進駐白云站TOD粵勝廣場。

根據上述地方鐵投集團在酒店業務上的動作，可以發現大多選擇更傾向于自持資產與頭部酒店集團或國際酒店品牌合作。

當然，也有地方鐵投不再滿足資產持有的角色，開始逐步發展自有品牌，建立品牌矩陣。

2022年，深鐵集團發布全系6大品牌，分別是君璞（酒店）、君熙（服務式公寓）、星璞（西餐酒吧）、璞肴（中餐廳）、璞眠（智選用品）、璞悅會（會員體系）。

從酒店到餐飲到會員，深鐵集團可以說建立了一個幾乎能覆蓋酒店全業務的全系品牌矩陣。

為什么地方鐵投開始對酒店業務感興趣？

首先，像地鐵集團這樣的本就是天然業主，拿地成本相對更低，手中持有一批位置不錯的優質項目。

其次，酒店業務是當下為數不多能提供穩定現金流的業務。

有數據顯示，地鐵集團發債融資是常態，虧損也是常態。

國內29家地鐵公司的2023年報，結果發現，包括北京、廣州、深圳、成都在內的28個城市，一離開政府補貼，地鐵公司都存在不同程度的虧損。

光靠賣地鐵票很難賺錢，于是很多地鐵公司會主動發展“副業”來增加收入。

能提供穩定現金流的酒店業務，自然是地鐵集團們的重點關注對象。

他們在運營地鐵的同時，還拓展軌道交通沿線商業、酒店、寫字樓、廣告傳媒、通訊信息、文創拓展等相關業務。

就比如深圳地鐵，打造了以“深鐵置業大廈”“深鐵金融科技大廈”為代表的甲級寫字樓、以“北站樞紐”“錦薈廣場”為代表的商業綜合體和以“深鐵塘朗城君璞酒店”為代表的自有品牌酒店和以“深鐵皇冠假日酒店”為代表的國際品牌酒店等。

如此看，深圳地鐵不像是一個純粹的地鐵公司，更像是一個投資公司。

通過觀察發現，地方鐵投集團的酒店業務發展早晚不一、紛繁復雜。

整體來看，各地方鐵投集團酒店發展還不太成熟，大多數還處在探索階段，剛邁出市場化、規模化、品牌化萬里長征的第一步。

如何從從業主的重資產身份走向輕資產管理方，推出新品牌建立品牌矩陣以及從區域市場“走出去”，仍是各地方鐵投當下亟待思考的難題。

地方鐵投，如何做好酒店“地方軍”？

對于地方鐵投這樣的傳統“地方國企”來說，未來如何通過酒店業務做到華麗轉身、重塑增長，并非易事，關鍵還在于“變”。

做長線、重經營的酒店邏輯，與地鐵建設業務的一錘子買賣邏輯全然不同。

想要成功轉型，還有許多難點要攻克。

是只做持有酒店資產的“地主”，還是親自下場做酒店“管理者”，地方鐵投亟需明確自己的定位。

是做財務投資，不參與日常酒店經營；還是做地主，盤活存量資產，只做業主，加盟其他酒店集團；還是親自入局，推自有品牌，或者和區域酒店集團合作。

酒店業務的好壞，取決于產品、服務的質量和運營的水平。

地方鐵投作為地方國企，普遍存在重資源輕管理、重投資輕運營的問題，經營能力和盈利能力偏弱。

部分地方鐵投公司在內部缺乏專業人才與經驗的時候，又不愿意在外面引進人才，不愿意圍繞酒店業務調整組織架構，令酒店業務很難有發展壯大的土壤。

如果委托酒管公司，就應該放手把考核經營目標任務交給對方去達成，對酒店的一般經營性活動不予以干預，只做盤活存量資產的業主。

正如6月剛開業的嶗山逸衡酒店，青島地鐵集團只是業主身份，酒店的日常運營則交給洲際集團。

如果不想靠過去的“經驗”運營品牌，那就成立專業的酒管公司、讓專業團隊做專業的事相當必要。

今年1月，深圳深鐵酒店管理有限公司正式揭牌，統籌管理深鐵集團旗下酒店資產經營及酒店業務。

至此，深圳地鐵在原有業主身份上，又添加了酒店管理者的身份，擁有了對酒店經營管理的話語權。

這對提升運營營收和加快形成自有品牌效益而言，至關重要。

如果仍“偏安一隅”，不能主動向全國市場突圍或者在區域內變得更壯大，很有可能被頭部酒店集團兼并甚至擠垮。

業內人士認為，對區域酒管而言，其走向全國的過程本質上是區位優勢漸弱的過程，也是品牌區位適配度越來越高的過程，要直面跨區域帶來的管理難題。

不同的地區有不同的市場需求和文化背景，這需要區域酒管具備靈活的管理策略和適應能力。

目前來看，這些正是地方鐵投集團旗下酒店的短板。

中鐵文旅集團結合貴州、四川地方文化，引進國際先進經驗，打造了貴陽安納塔拉度假酒店、地中海鄰境·黑龍灘度假村、中鐵春臺康養度假酒店三家特色酒店。

今年暑期，公司旗下酒店實現營收達3600余萬元。其中，貴陽安納塔拉度假酒店和地中海鄰境·黑龍灘度假村7、8兩月出現高頻滿房，平均入住率達95%。

風浪中沖浪，變化中進化。

無論是自持物業做“地主”還是親自下場做“管理者”，對于地方鐵投集團來說，都需要走出自己的“舒適區”，摸索除符合自身發展的章法和邏輯，持續自我蝶變。