文 | 張馨儀
根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)，截至10月底，青島新房住宅市場的可售庫存量已攀升至約26.38個月的水平，這一數(shù)據(jù)不僅為連續(xù)五個月的庫存下滑趨勢畫上了句號，更向市場釋放出了別樣的信息。
這一變化，首先可以被視為開發(fā)商在去庫存戰(zhàn)役中取得階段性勝利的明證。長時間的努力下，市場供需的天平似乎正逐步趨向于平衡，這無疑是業(yè)界所樂見的積極信號。然而，另一方面，這也可能預示著市場正面臨新的挑戰(zhàn)，如購房者的觀望情緒加重、購房需求不足等，導致庫存無法繼續(xù)有效消化。
那么，這是否只是市場調(diào)整過程中的一次短暫波動，還是預示著更大趨勢的開端？答案或許并不簡單。但無論如何，這一變化都促使我們更加深入地審視青島房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來。
回顧全年，11月的新房住宅可售庫存雖然處于全年中等水平，與2-7月份的庫存高峰相比，仍顯得較為溫和。然而，這卻并不意味著市場已經(jīng)完全擺脫了壓力。事實上，從區(qū)域分布來看，黃島、膠州、即墨等區(qū)域的可售面積仍然居高不下。相比之下，市南等區(qū)域的可售面積則相對較低，但這是否意味著這些區(qū)域的市場前景就更為樂觀呢？答案是否定的。
因為，從去化周期來看，全市長達兩年多的去化周期壓力明顯，而其中市南去化速率過慢，周期最長達58.7個月；膠州去化周期也高達45.03個月，創(chuàng)今年新高；嶗山區(qū)約35.64個月的可售周期同樣壓力滿滿；高新區(qū)庫存數(shù)量雖不高，但速率降低后去化周期也達到33個月。與之相對，城陽區(qū)、李滄區(qū)去化周期則相對較低。
根據(jù)中指研究院等權(quán)威機構(gòu)的數(shù)據(jù)，截至2024年11月，市南區(qū)的去化周期在近期有所延長，為58.7個月，這一數(shù)字遠高于全市平均水平，也明顯高于其他區(qū)域。
作為城市核心與高端象征，土地資源的稀缺性本應(yīng)是稀缺價值的體現(xiàn)，但也成為了這里去化的掣肘，如萊陽路 8 號商業(yè)價格達 120,000 元/平方米，錦繡華城·世家價格也達 54,000 元/平方米，這使得購房門檻極高，將大部分潛在購房者拒之門外，市場需求受限。
市南區(qū)的高端住宅市場主要面向的是高凈值人群，這一客戶群體雖然擁有較強的購買力，但數(shù)量相對有限，且對房產(chǎn)的品質(zhì)、配套以及個性化需求有著極高的要求。因此，即便如海信天璽、天悅等位于優(yōu)質(zhì)地段的樓盤，也因其高端定位而面臨受眾狹窄的問題。此外，市南區(qū)的高端項目和豪宅數(shù)量眾多，市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。從戶型設(shè)計、建筑風格到會所設(shè)施等方面，許多樓盤都呈現(xiàn)出相似的特點，缺乏足夠的差異化優(yōu)勢，這使得購房者在選擇時面臨較大困難，決策周期相應(yīng)延長。未來，市南區(qū)若要突破這一困境，就必須進一步探索差異化發(fā)展路徑，以平衡市場供需，適應(yīng)市場變化。
與市南區(qū)遙相呼應(yīng)的嶗山區(qū)，同樣面臨著去化周期的挑戰(zhàn)。截至2024年10月，嶗山區(qū)的去化周期約為35.64個月，庫存壓力不容忽視。盡管11月的最新數(shù)據(jù)顯示，全市除市南、嶗山和膠州市外，其他區(qū)市的去化周期都在延長，但嶗山的去化周期依然保持在高位。回顧歷史數(shù)據(jù)，從2023年9月底的30.34個月，到2024年4月的27個月，嶗山的去化周期一直相對較長。
與市南區(qū)困境存在相似之處，豪宅項目眾多是嶗山區(qū)的顯著特點之一。例如銀豐玖璽城、海信君瀾等都是區(qū)域內(nèi)具有代表性的項目，房價處于較高水平。11 月嶗山新房價格為 46,737 元/平方米，而像海信君瀾這樣的高端項目住宅均價更是高達 100,000 元/平方米。從產(chǎn)品業(yè)態(tài)來看，嶗山區(qū)十分豐富，在售新房涵蓋洋房、別墅、高層、小高層等多種類型。如海信松山居有建面約 160 - 180㎡的山景洋房，為購房者提供了獨特的居住體驗；大云谷嶗山金茂府有建面約 143 - 165㎡的高層，滿足了不同客戶群體的需求。
然而，這些優(yōu)勢在一定程度上卻成為了去化難題的根源。高總價產(chǎn)品所對應(yīng)的受眾群體本身就較為小眾，極大地限制了市場的廣度。以魯信停云山莊、恩馬墅院為例，魯信停云山莊于2020年建成并開始售賣，恩馬墅院于2017年建成、2019年開始售賣，據(jù)上游媒體發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2024年，兩個項目在這幾年間銷售進度均未過半，可見高端項目的去化速度之慢。加之，2024年下半年嶗山張村河等區(qū)域仍有不少項目在推進中，預計會在后續(xù)幾個月陸續(xù)入市，加劇市場競爭。
膠州，去化周期高達45.03個月，創(chuàng)下新高，凸顯出市場供需的嚴重失衡。過去大量開發(fā)企業(yè)的涌入，使得房地產(chǎn)供應(yīng)如洪水般泛濫，市場上產(chǎn)品琳瑯滿目卻難尋買家。從需求端來看，膠州與主城區(qū)的距離成為了其發(fā)展的硬傷，交通成本高昂，在“職住平衡”的購房趨勢下，膠州的地理位置劣勢使得其難以承接主城區(qū)的外溢購房需求，只能依賴本地及周邊有限的購房群體。在“房住不炒”政策的大環(huán)境下，投資性需求的退場更是讓膠州的房地產(chǎn)市場雪上加霜。
高新區(qū)，這一昔日庫存壓力最小的區(qū)域，如今33個月的去化周期也顯示出去化速度的放緩。曾經(jīng)，區(qū)域發(fā)展前景的光環(huán)吸引了眾多購房者，完善的配套設(shè)施建設(shè)和相對謹慎的供應(yīng)策略，使其成為房地產(chǎn)市場的寵兒。
然而，隨著市場大環(huán)境的變化和區(qū)域競爭加劇，其他新興區(qū)域和改造升級的老城區(qū)對其形成挑戰(zhàn)，購房者被大量分流。而且，據(jù)青島市教育局的相關(guān)通報，高新區(qū)部分規(guī)劃項目進展未達預期，特別是學校建設(shè)和商業(yè)配套的情況受到較多關(guān)注，動搖了購房者的信心。此外，高新區(qū)房價在經(jīng)歷了前期的上漲后，目前維持在相對較高的水平。在房地產(chǎn)市場整體趨于平穩(wěn)的當下，這一高價態(tài)勢成為了許多購房者做出購買決策時的一大障礙。
相比之下，城陽區(qū)和李滄區(qū)在去化周期上則表現(xiàn)出色，其背后隱藏著深刻的市場邏輯。
城陽區(qū)曾因共有產(chǎn)權(quán)政策而掀起購房熱潮，這一政策如同一把鑰匙，打開了購房者的需求之門。雖然從長遠來看，這一政策在一定程度上提前消耗了部分潛在需求。不過，城陽區(qū)憑借房價相對較低的優(yōu)勢，宛如一塊磁石，吸引著剛需和預算有限的改善型購房者。這種價格優(yōu)勢不僅體現(xiàn)了市場的性價比選擇，更是區(qū)域房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的重要因素。同時，區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展帶來的基礎(chǔ)設(shè)施完善，進一步增強了居住吸引力，為房地產(chǎn)市場注入了活力。
李滄區(qū)則憑借其作為老城區(qū)的優(yōu)勢，成熟的生活配套和便利的交通網(wǎng)絡(luò)成為吸引購房者的關(guān)鍵因素。商業(yè)、教育、醫(yī)療資源的豐富，滿足了居民對生活品質(zhì)的基本需求，而交通的便利性則打破了區(qū)域限制，擴大了購房需求的輻射范圍。此外，相對較少的新樓盤供應(yīng)在市場需求存在的情況下，營造了供求相對緊張的局面，使得去化周期得以縮短。
城陽區(qū)和李滄區(qū)的實踐，揭示了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和加快去化速度的關(guān)鍵要素：合理的政策引導、精準的價格策略、科學的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及平衡的供求關(guān)系。這些因素相互交織、環(huán)環(huán)相扣，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場穩(wěn)健前行的基石。
在瞬息萬變的市場環(huán)境中，唯有精準把握時代脈搏，勇于創(chuàng)新政策設(shè)計，科學規(guī)劃區(qū)域發(fā)展，才能有效激發(fā)市場活力，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期繁榮與穩(wěn)定。