界面新聞記者 | 鄒文榕

不動產信托財產登記試點來了！

近日，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會聯合下發《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》（京金發【2024】337號，下稱：《通知》），明確北京轄內信托公司可以按照上述《通知》，將北京市行政區域范圍內的不動產設立不動產信托，《通知》自印發之日起試行一年。

不動產信托是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。

而不動產信托財產登記是指委托人將國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產相關權利轉移給信托機構，依法向不動產登記機構申請將信托財產權利和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

《通知》表示，委托人交付的不動產應符合不動產轉讓條件，權屬清晰，不存在權利限制情形。北京轄內信托機構以北京市行政區域范圍內的不動產設立不動產信托的，信托財產登記適用本通知。

“本次試點文件主要是在不動產信托非交易性過戶制度方面的明確，有利于強化風險隔離功能、降低委托人的信托設立成本?！庇靡嫘磐芯W研究員喻智向界面新聞記者表示。

喻智認為，不動產信托登記制度對促進服務信托及公益/慈善信托有明顯的支持作用，既可以拓展相關信托業務的受托財產范圍、簡化操作環節、減少信托設立成本；又可以在一定程度上拓展信托的業務場景，比如以房養老的養老金融產品、不動產家族信托等。

功承瀛泰律師事務所律師唐潮還向記者提到，本次《通知》也將有助于推動一些特殊需要信托，以及遺囑信托業務的發展。

“過往上述信托的委托人群體不愿意設立不動產信托的一部分原因是因為財產簡單地登記到受托人名下，這會給委托人帶來極大的不安全感。本次《通知》則提供了一個新的解決方案，可以緩解這類委托人主觀上對財產喪失控制的顧慮?！碧瞥北硎?。

根據《通知》安排，不動產信托財產登記的辦理流程共計三步：首先需要進行信托產品預登記。不動產信托成立前，信托機構應當根據信托登記相關規定在中國信托登記有限責任公司辦理信托產品預登記，取得產品編碼、信托預登記完成通知書。

預登記之后，委托人與信托機構共同簽訂信托文件，且信托文件中應明確信托目的、信托財產、信托期限、信托當事人的權利義務、信托財產管理、運用和處分等具體內容。

最后，委托人與信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請，不動產登記機構根據系列證明完成不動產登記轉移登記。

界面新聞記者了解到，信托財產登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發揮信托靈活性和功能優勢，保障信托財產獨立性的重要制度安排。

但作為一項系統性工程，由于缺乏配套的制度安排，信托財產登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態。

2001年頒布的《信托法》第10條中雖明確信托財產需要“辦理信托登記”的要求，但沒有作出進一步具體規定；2015年頒布的《不動產登記暫行條例實施細則》第106條中雖然為不動產信托登記預留了接口，但不動產信托登記規則至今也未有明確。

清華大學法學院金融與法律研究中心研究員楊祥向記者分析表示，由于不動產權屬的移轉是以辦理不動產登記為前提，是否辦理信托財產登記將直接決定不動產信托是否生效。在信托財產登記制度缺乏的背景下，民眾沒法直接將房產轉讓給信托公司，成立不動產信托。

“盡管可以通過股權信托的架構，用SPV企業來持有不動產，這種曲線救國的方式也能設立不動產信托，但復雜架構會增加成本，而且在不動產權證書上沒法標注其信托財產的身份。”楊祥指出。

“而另一方面，國內居民的財富構成很大比例就是房地產等不動產，中國又進入了史無前例的傳承窗口期，未來30年將有超過100萬億元的資產將傳承給下一代。”楊祥提到，“此外，伴隨不動產信托的先行先試，受制于信托財產登記制度不完善的股權信托也同樣將迎來發展的重大機遇。”

值得一提的是，從業內的反饋來看，盡管本次《通知》的出臺對將極大拓展信托業的展業范圍，以及信托規模，但有待豐富完善的地方亦較為明細。

據唐潮分析，將不動產作為信托財產的信托業務，目前最大的障礙不在登記制度上，而是在稅收制度上。由于交易過戶限制，導致受托人只能從委托人手上“購買”不動產，這就會產生相應的稅費，成為阻礙委托人設立不動產民事信托的障礙之一。

“從《通知》內容推測，此類‘非交易過戶’，依然是需要繳稅的。具體如何納稅需要等后續稅務部門的進一步明確。當然從信托業務本身的角度來說，納稅是應有之義，除非是為了慈善目的，否則也沒有給與優惠的必要。”唐潮表示。

信托專家廖鶴凱還提到，不動產信托財產交易會產生交易記錄和信托文件，如此又會突破信托的保密性原則。

“此外，物權法和信托法的待完善地帶，登記為不動產信托還需要確認是否獨立于信托公司和委托人，這樣才能明確區分財產的處置問題，特別是涉及到主體查封凍結財產的時候?！绷晰Q凱表示。