界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年春節假期過后，廣東省內多個城市于近日密集發布土地收儲公告，以專項債為資金抓手，加速推進存量閑置土地的收回與盤活。

據克而瑞整理統計，僅2月7日-9日廣東就有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價格超過171億元。

這也是在2024年11月自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了地方政府運用專項債資金收回收購存量閑置土地的細則之后，首次有地方政府大規模披露收儲土地情況。

珠海領跑，國企主導

從目前各城公布的計劃來看，珠海的收儲“手筆”最大。

2月7日，珠海發布2025年第一批存量閑置土地的收儲清單。據《關于珠海市2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示》顯示，本次珠海計劃收回14宗土地，土地用途包括居住、商業、旅游等，總土地面積約41.5萬平方米，總收儲價格約66.4億元，占廣東全省近三成。

并且，地塊涵蓋商務、居住、旅游等多種用途，且均由華發集團、大橫琴等珠海本地的國企持有。

其次是惠州。2月10日，惠州市自然資源局發布《擬收回收購國有建設用地使用權公示》。公示顯示，惠州擬對8宗國有建設用地使用權進行收回收購，總收購價格近50億元。

從收購價格來看，本次地塊的收儲價格均低于當初的出讓價，折扣基本在7-9折左右。

“這也是貫徹了‘土地成本與評估價，就低確定’的原則”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。

從被收購地塊的項目公司性質來看，據克而瑞統計，48幅地塊中有45塊都是當地國企所有，其中珠海收購的14幅地塊中本地的華發集團就有6幅。

而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當地的民營企業，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當地國企所有。

整體來看，第一輪的專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，不過，此次政策并未排除民企，后續符合條件的地塊亦可能納入收儲范圍。

“目前國企和城投的地塊較多，一方面是因為國企城投地塊資產負債關系較為清晰，另一方面民企地塊很多是抵押狀態，或有復雜的債券債務關系，甚至是司法糾紛，不符合收儲條件；還有就是，地塊收儲以后可能暫時儲備著，霍氏修改規劃條件再出讓，且出讓給原企業，可能轉變用途，比如做保障房、公共用途等等”，李宇嘉介紹。

從源頭化解庫存壓力

政策背景方面，土地儲備專項債曾于2017-2019年期間大規模發行，主要用于新增土地前期開發，但后來在2019年9月因隱性債務風險被叫停。

2024年以來，自然資源部明確鼓勵專項債用于存量土地收儲，財政部亦將“土地儲備”重新納入專項債支持范圍。

這一調整的邏輯在于，通過專項債收儲，地方政府可直接回收企業無力開發的閑置地塊，既可以改善房企流動性壓力，也可以短期內減少土地供給量，從源頭上降低庫存，有利于促進市場止跌回穩。

開源證券測算指出，過往土儲專項債發行期間平均占比約25.9%，若按10萬億地方化債資源計算，將消化未開工土地建面8.53億平，占當前未開工土地建面的77.6%，截至2026年末，已開工未售庫存約9.8億平，去化周期13.9個月，較去年10月降低16個月，處于歷史較低水平；未開工+已開工未售庫存約15.4億平，去化周期21.8個月，較2024年10月降低20個月。

“收儲可能會成為2025年土地市場的一大看點”，李宇嘉分析指出。

他表示，2025年會有更加積極的財政政策將落地，穩增長要發揮項目帶動作用，專項債發行速度加快，為土地收儲創造條件。國企、城投承擔穩增長的先行軍，收儲這些地塊也能給前者帶來資金上的源頭活水。

不過，客觀上雖然需要加大收儲力度，但負面清單制下專項債用途廣泛，能率先形成實物工作量的項目可能最先獲得申請，土地如果不馬上開發，能否申請到還待估量；另外，收儲以后，如果區域內商品房庫存大，可能無法開發，但債務要償還，這是個大問題。用作保障房、公共用途，怎么解決長債資金，也需要考慮。