界面新聞記者 | 劉素楠

界面新聞編輯 | 彭朋

在開年第一次就創下紀錄的土拍之后，虹口北外灘區域離自己“都市新標桿”的戰略定位又近了一步。

2025年2月20日，在上海開年首次土拍中，經過184輪報價，虹口區一幅地塊最終以89.64億元被拍下，溢價率38.2%，這一成交價刷新了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。此次共有中海、保利、招商&綠城、華潤&越秀、金茂&慶隆5家頭部房企參與該地塊競買。最終金茂&慶隆聯合體成功競得該地塊，成交樓面地價117472元/平方米，沖榜全國第三，僅次于去年綠城徐匯濱江地塊的13.1萬元/平方米和宸嘉發展徐匯龍華地塊的12.6萬/平方米。

北外灘區域的開發進度一直受到外界關注。在接受界面新聞采訪時，虹口區規劃與自然資源局副局長孫懿俊表示，此次北外灘腹地地塊的高價競拍、高溢價率和外資加碼“振奮人心”，對虹口區“上海北外灘、都市新標桿”的戰略定位也很重要。

界面新聞注意到，此次競拍的慶隆集團來自新加坡，在上海設有子公司，曾開發長風板塊的沁和園和新江灣城板塊的沁風雅苑等項目，主打高端住宅產品。

上海開年土拍共有四幅地塊，其中虹口區地塊最為矚目。

此次出讓的地塊為虹口區C080302單元hk329-11地塊，東至曲陽南路，南至新宏星小學和規劃公共綠地，西至規劃公共綠地，北至四平路，出讓土地面積19318.86平方米，土地用途為普通商品房，容積率為3.95，建筑限高100米，容積率為3.95，建筑面積76310平方米，起價64.86億元，起始樓面價85000元/平方米。

從地理位置來看，該地塊位于虹口區瑞虹新城板塊，具有雙軌交優勢，臨近地鐵10號線和4號線，周邊擁有太陽宮、月亮灣等商業綜合體，南鄰新宏星小學，距離上海市第一人民醫院較近，前往人民廣場和陸家嘴也十分方便，交通、商業、教育和醫療等資源配套較為完善。中心城區超7萬平米建面的住宅用地，在近年上海土拍市場中也十分稀缺。

孫懿俊透露，在北外灘今年的開發規劃中，之所以會配置住宅用地，是為了吸引產業人群居住，主打“產城融合”概念。他總結，此次出讓的地塊位于虹口中部，處于北外灘以北、北中環科創集聚帶以南，其高端住宅建成后，既可向南服務北外灘的產業人群，又可往北輻射北中環科創集聚帶。

產業辦公樓和商辦樓宇的出讓也成了虹口區規資局的重點工作之一，目前北外灘規劃中提到的超高層建筑正在推進之中。白玉蘭廣場和來福士雙塔均已投入運行；480米的浦西第一高樓已完成筑底，該項目由上實集團、上海城投、上海建工集團聯合投資開發建設，自2023年3月開工，預計2030年竣工。

除此之外，還有研發用地的出讓。“相比商用用地，研發用地的出讓價格較低，區委區政府計劃在未來的產業部布局一些土地，用于產業建設?！睂O懿俊說。

北外灘自2020年起開啟了新一輪開發建設。該區域與陸家嘴隔江相望，南鄰外灘，三者構成“浦江金三角”。北外灘擁有目前上海中心城區唯一一塊可成片規劃、深度開發的黃金地段。其840萬平方米的總建設體量，是上海繼1990年陸家嘴建設開發之后，最大規模的城市發展規劃。

根據規劃，北外灘總體結構為“一心兩片”：“一心”，即中部核心區，圍繞大型中央綠地形成超高層建筑集聚的高品質商務區；“兩片”，即東部提籃橋片區和西部虹口港片區，展現低層高密度的空間格局。

孫懿俊對界面新聞表示，后續虹口還將推出多幅優質土地，涵蓋住宅、辦公、商業、研發等。

界面新聞查詢上海市規資局《 虹口區2025-2026年土地儲備滾動計劃地塊基本情況表》發現，今明兩年虹口區共有19幅地塊儲備，涉及四川北路、廣中路、北外灘等多個街道。

除了新建建筑，虹口區的城市更新也在同步進行。

由8條里弄、60幢石庫門和8幢獨立建筑組成的石庫門修繕保護街區，被注入藝術元素，改造為時尚休閑的網紅打卡地今潮8弄；今年1月，濱港商業中心正式開業，重塑四川北路商圈。“我們想要振興四川北路，投入了大量精力在豐字形街道上進行改造，盤活周邊的載體?！睂O懿俊說。此外，電影《醬園弄》帶火了虹口區乍浦路，未來該地塊有望改造成影視特色街區。

在北外灘等區域的助力下，虹口區多項經濟數據攀上歷史新高。2024年，虹口新引進新加坡鵬瑞利、德國漢宏等外資企業90家，凱德卓盈、市瑞能源等加大投資力度，實到外資增長35.46%、增速全市第一；2024年，虹口新增企業7726家，注冊資金億元以上65家、千萬元以上548家。