文｜邁點

節后的長租公寓市場迎來了“優惠潮”，“以價換量”似乎不可避免。但激烈的市場競爭中，也存在著結構性機會。

01“優惠潮”來襲 

近日，中國經營報發表的《長租公寓滬上“鏖戰”，旺季租金不升反降》一文引起了邁點的注意。文章認為，隨著大量保租房項目入市，上海市集中式長租公寓項目正面臨市場挑戰。

根據中國經營報的走訪，春節過后，隨著“返工潮”的來臨，上海的個人房源租金開始普漲，但集中式長租公寓的租金價格卻保持“克制”。例如，上海市閔行區一家魔方公寓的租賃顧問表示，魔方公寓在蛇年春節后推出了“暖春”活動，當前門店內的一居室特價房的租金價格在2100元左右，較同戶型房源價格便宜了超過1000元。

除了魔方公寓以外，很多長租公寓均在春節前后推出了優惠活動。據樂居好房報道稱，泊寓的深圳南山云城旗艦店在春節前便提前策劃變相降租優惠活動；招商伊敦的壹間公寓·大柏樹店ELITE推出了新春秒殺價活動；百瑞紀旗下的窩趣·南洲地鐵站店輕社區推出了簽約6個月免15天房租、簽約13個月以上免30天房租活動等。

在這背后，一方面在于市場供給的提升，以上海為例，根據“隨申辦”App顯示，截至2025年2月下旬，上海市保租房項目已達到275個，而在2023年5月，“隨申辦”中的保租房項目僅有17個，不到2年時間數量增長了超15倍。另一方面，則在于隨著中國宏觀經濟的“弱復蘇”，以及核心城市增量人口增速的下滑，導致市場需求更多的是存量博弈。

那么，這是否意味著中國長租公寓市場將進入“以價換量”的時代？

02 尋找結構性機會

“我們的優惠活動是與出租率高度綁定的。”一位杭州的長租公寓管家小張對邁點表示，像他們門店今年春節前后并沒有搞優惠活動，因為整體出租率還可以，所以店長預期隨著節后租賃旺季的到來，不多的空余房源應該能夠租的出去。

據了解，小張所在的長租公寓，位于杭州市區內的網紅商圈旁邊，距離地鐵站僅800米，不僅交通出行方便，而且特別適合年輕人居住。因此，出租率一直保持在90%以上的高位運行。

在小張看來，雖然當下隨著保租房的大量入市，的確加劇了市場競爭，但就像很多競爭激烈的行業一樣，市場內依然具有結構性的機會，那些區位優勢顯著、周邊配套完善的項目依然會受到租戶的青睞。

“像那些優惠力度比較大的長租公寓，一般分為兩種情況：一種是門店開業不久，需要靠價格打出知名度，并提升出租率，以縮短‘爬坡期’；另一種則是項目在選址上有‘硬傷’，比如交通不便，或者周邊競品太多，門店沒有位于租住客群的核心‘動線’上。”

值得一提的是，小張還向邁點透漏，優惠活動本質上也是一種“篩選機制”。據他講述，在其門店剛開業的前兩年，優惠活動確實比較多，的確靠價格吸引了很多租戶。但與此同時，當租戶在續約時，門店就會對租金價格進行小幅上調，那些穩定的長期租客只要在此住的舒服，往往會選擇續約。這樣，經過幾輪“篩選”，門店就逐步積累了一批穩定的租戶。

不過，對于那些沒有顯著競爭優勢的長租公寓而言，接下來的確可能會“以價換量”，以保持出租率。某行業專家在接受中國經營報采訪時指出，由于長租公寓大多數由民營企業運營，為了保證出租率和穩健的現金流，可能會選擇“以價換量”。例如，蛇年春節后至今，長租公寓開始針對返滬就業人群實施“以價換量”政策。

邁點研究院總結到，隨著中國經濟逐步進入到高質量發展階段，核心城市的流動人口規模逐步趨于穩定，在保租房、市場化長租公寓愈發提升的背景下，市場競爭的加劇不可避免。但結合其他行業來看，即使是像服裝、餐飲這樣競爭高度激烈的市場，依然擁有一些結構性機會，而抓住這些機會的核心即在于市場分析能力，比如核心地段的優質物業、區域內租住客群的“動線”分析等。