文 | 都市時報 杜曉霞

近年來，“第四代住宅”概念在全國興起，今年昆明也加入了這一浪潮。都市時報記者梳理發現，目前昆明以“第四代住宅”為賣點的項目有近10個。

“第四代住宅”成賣點

盡管“第四代住宅”的概念在業界和媒體中廣泛使用，但在官方層面并沒有明確的定義。百度百科詞條注釋：“第四代住宅”又稱庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品，擁有垂直綠化，將傳統的居住模式與現代科技相融合。

今年昆明有不少項目都以“第四代住宅”為宣傳點，率先亮相的是位于一環內的義承·丹霞翠嶼，宣傳中提到該項目為昆明主城區首個四代建筑，把院子搬向天空，并且整個社區搭配了華為全域智能服務，園區智能機器人可提供外賣、快遞配送上門、垃圾丟棄、公區衛生打掃等服務。

邦泰滇池路項目，備案名為觀云朗月花園，該項目聲稱也將打造“第四代住宅”，基本每戶帶獨立的270°轉角環幕花園陽臺。

此外，還有旭輝代建的金樾玖璋、義承西北片區新地塊、中鐵壹號峯景新地塊、旭輝鉑宸府二期等，都計劃調整為四代住宅，這也意味著未來昆明市場將有更多“第四代住宅”產品供應。

數據顯示，至2024年3月，全國已有超過24個省份開始試點“第四代住宅”，覆蓋了全國70%以上的省份，許多城市出臺了相應的支持政策。

去年7月，昆明市政府發布的《關于優化昆明市房地產市場平穩健康發展政策措施》中提到：支持發展低層高品質住宅、立體生態建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式，立體生態建筑（第四代建筑）在方案設計方面給予政策支持，鼓勵企業轉型發展，建設綠色建筑、智能建筑等高品質多樣化的住宅產品。

“第四代住宅”值不值得買

其實，早在2021年，安寧吾悅廣場·吾悅院子就打造了昆明首個“第四代住宅”，據宣傳資料，該項目所有戶型均配備不計入容積率的超大露臺，上面種滿綠植。2024年6月，該項目住宅交付。

3月2日，記者在現場看到，該項目陽臺上種植的植物長勢良莠不齊。

業主表示：“有一部分綠植是物業在交房前栽種的，但是要想陽臺好看，還需要業主用心打理。”有業主說：“當時在這里買房子的原因，主要是這個小區套內實得面積很大，基本是零公攤。”有業主表示：“住起來其實和普通的住宅沒有什么太大區別，就是陽臺大點，可以栽種些植物。當時買的時候也只是看中了周邊配套。”

購房者李女士說：“現在昆明‘第四代住宅’的價格實際上和洋房差不多，以我個人來說我會買洋房。一是我認為陽臺上如植物多了會犧牲一部分采光，在昆明冬天曬不到太陽是很冷的，此外植物養護也是一筆費用。二是封閉不了陽臺，家里有孩子就很危險。”

購房者王先生說：“其實我對‘第四代住宅’這個產品的了解不多，目前我會買這種產品的原因更多是因為這個項目的地段、交通等，而不會是因為第四代產品買單，當然，前提是能接受‘第四代住宅’這種形式。”

對于“第四代住宅”，網友也存在不同觀點。有網友認為“所謂的“第四代住宅”，早在2000年，就已經有這種空中大露臺的設計了，這種住宅形態沒有普及的原因不僅是造價昂貴，還有住起來不舒服，大露臺居住體驗并不是很好，采光差，隱私保護不好，景觀視野受到影響。”

也有網友認為“‘第四代住宅’，值不值得買取決于自己的需求與項目是否適配。包括地段、配套，以及產品的品質。”

或影響高端住宅走向

當前受昆明市場歡迎的房子是什么樣的？克而瑞2024年年報數據顯示，2024年，昆明主城商品住宅單套價格120萬元以下的市場占有率從23%上增至38%，主要集中在100萬—120萬元，單價120萬—180萬元的住房市占率下滑，改善市場中單價260萬元以上的住房市占率在12%，基本穩定。

置業客戶來源為州市的客戶占比穩定45%—50%之間，為主導力量。外省客在三季度后降至26%—29%，由于主城改善項目降價，本地客戶提升至16%—17%，郊縣客戶占比變化小。

總體來看，2024年昆明主城商品住宅供應收縮疊加客戶心態轉變，客戶成交顯著收縮至城市價值良好地帶，項目教育配套、生活配套、景觀、社區品質等條件中起碼符合兩項，疊加降價、渠道激勵或實景呈現等手法，才能吸引客戶流入。

昆明“第四代住宅”的探索，既是房企突破同質化競爭的“利器”，也是城市更新中生態與居住矛盾的縮影。其成敗不僅關乎單個項目的口碑，更可能影響西南地區高端住宅的未來走向。如何在“空中庭院”的理想與現實的技術、管理難題間找到平衡，將是昆明乃至全國房地產行業長期面臨的課題。