文 | 時代周報
在這輪房地產周期下，千億富豪徐航質押股權償還債務。
3月12日，邁瑞醫療（300760.SZ）公告稱，控股股東Magnifice（HK）Limited（下稱“Magnifice（HK）”）解除質押股份1010萬股股份。不過，Magnifice（HK）仍有3467萬股邁瑞醫療股份處于質押狀態，對應目前市值超85億元。Magnifice（HK）的實控人正是徐航。
左手醫療，右手地產。徐航是邁瑞醫療創始人、實控人之一，還一手締造了深圳頂級豪宅“深圳灣一號”，在地產界聲名鵲起。此后，徐航旗下鵬瑞集團的業務重點逐漸從科技投資轉向地產，頻繁現身土拍市場，即便在房地產進入下行周期的2021年也逆市拿地擴張。
如今，鵬瑞集團發展成為一家集健康產業、商業運營、物業管理、PE投資、公益事業等多元業務為一體的綜合型企業。徐航的財富也水漲船高，在《胡潤百富榜》中，從2018年的350億元，漲至2020年高峰的1200億元。2024年，徐航以1100億元財富，入選胡潤全球富豪榜。
只不過，跨界“豪賭”地產所需資金龐大，隨著房地產市場調整，徐航也面臨償債壓力。
這期間，Magnifice（HK）持續質押邁瑞醫療股份，最初主要用于”自身投資經營”。2022年之后，鵬瑞停止拿地，此后Magnifice（HK）質押股份次數逐漸增加，今年1月也質押了470萬股份，質押用途主要是“償還債務”。此前，Magnifice（HK）質押邁瑞醫療股份的市值一度超110億元。
不僅如此，徐航近年來還通過旗下持股平臺減持邁瑞醫療股份；而鵬瑞集團2023年以來，還通過股權出質、租金質押貸款等方式融資，也減持持有上市公司股份套現。這些引起了外界對鵬瑞集團去化降債的關注。
近日，鵬瑞集團回應時代周報記者稱，鵬瑞的各項財務指標優良，公司運營穩健。截至目前，Magnifice （HK）公司質押股份用于自身正常的經營，所有債務還本付息正常，不存在償債風險。
在產業興衰沉浮的浪潮中，63歲的徐航將如何帶領這家位于深圳的多元化集團穿越周期？
從清華學霸到資本大佬
徐航的骨子里有一股冒險精神，這種特質貫穿了他的商業生涯。
1979年，17歲的徐航在恢復高考的第二年，放棄了穩穩到手的中國科大，考入清華大學計算機系。
“填清華是有些冒險的。有些東西已經到手，卻不是想要的，也不要去要。”多年后，徐航如是解釋這場冒險。
本科畢業后，徐航又跨學科進入清華大學電機系生物醫學工程專業攻讀碩士。1987年，碩士畢業后，徐航來到深圳安科工作，這里正是后來被稱為中國醫療器械的“黃埔軍校”。其間，他主導了中國第一臺彩色B型超聲診斷儀的研制開發工作，在29歲時獲得國家科技進步二等獎。
1991年，徐航放棄了安科超聲部技術負責人的職位，與李西廷等人在深圳創建邁瑞醫療，他擔任董事長及聯席首席執行官，帶領邁瑞醫療從代理進口設備起家，逐步打破外資品牌在高端醫療器械領域的壟斷，創造了諸多中國醫療器械的第一：第一臺準全自動血液細胞分析儀、第一臺多參數監護儀等。
2006年，徐航帶領邁瑞醫療登陸紐交所，成為中國首家在紐交所上市的醫療設備企業。
“創新需要冒險精神”。徐航曾表示，邁瑞的戰略就是以最根本的市場需求為驅動，創新采用新技術，能夠敢于冒險、大膽投入。
2016年，由于估值偏低，邁瑞醫療以33億美元完成美股私有化退市；2018年，邁瑞醫療回A上市。據最新財報，徐航通過Magnifice（HK）持有邁瑞醫療24.49%股份，他還與李西廷通過持股平臺持有部分股權，目前擔任邁瑞醫療董事。
近日，胡潤研究院發布了《2024胡潤中國500強》榜單，邁瑞醫療以3280億元的企業價值位居醫療健康行業榜首，在總榜中排名第21名。
徐航的野心不止于醫療。2007年，徐航從醫療行業跨界進入房地產，創辦了鵬瑞地產（后更名為“鵬瑞控股”）。次年，正值全球金融危機，徐航逆市入局，拿下深圳后海一塊總面積約48萬平方米的土地，即現在的深圳灣1號。
當時的徐航對房地產認識不深，他對時任華僑城地產董事長陳劍說：“我做不了，我只要一棟樓。”
陳劍建議他拿下，“這是不可多得的一塊寶地，我幫你做”。這給了徐航很大的信心。
2010年起，徐航逐漸退出邁瑞醫療的日常事務管理，2012年辭任邁瑞聯席CEO，全面投身于豪宅生意。
徐航曾在接受媒體采訪時表示，轉做地產，主要是好奇心和對夢想的追求。“我想看看我做的東西，和別人做的有什么區別，希望把我對經濟領域的了解，進行融會貫通。”
接下來的十年，在打造深圳灣1號中，他近乎偏執地追逐極致，宣稱“從來不在乎成本，在乎的只是質量”。
這個樓盤的規劃方案經歷了38次推倒重來，光設計費就花了3.5億元。
2013年開盤時，深圳灣1號最高定價17萬元/平方米，突破了當時深圳高層住宅的房價天花板。
最終，深圳灣1號讓徐航賺得盆滿缽滿。2017年鵬瑞地產凈利潤達38億元，超過同期邁瑞醫療的25.89億元。
這一戰，讓徐航的名字從醫療圈躍入地產江湖。
逆市“豪賭”地產
深圳灣1號大獲成功后，徐航改變了“今后將不會在房地產領域系統性發展”的想法。
鵬瑞集團自2018年開始加碼地產，招兵買馬，逆市拿地擴張，還在這一年成立了鵬瑞城市更新投資（深圳）有限公司，規劃三年內拓展新項目土地面積約300-600萬平方米。
時代周報記者梳理發現，2019—2021年，鵬瑞集團斥資約200億元在大灣區及上海拿地。尤其是在2021年地產行業進入調整期，鮮有民營房企大手筆拿地，但鵬瑞集團卻豪擲百億元在廣州、佛山、深圳、上海等城市拿地，在各地“復制深圳灣一號”，還一度拿下華夏幸福南方總部10個舊改項目。
徐航曾表示，辦企業就是要永遠過六一，永遠樂觀，永遠充滿希望；要有vision（眼界），看別人所看不到，還要有risk taking（冒險）的膽量。
鵬瑞集團方面對時代周報記者稱，鵬瑞的灣區布局同樣秉承高品質、高品位的信念，所布局城市的產品皆受到市場認可。
徐航不僅想要復制更多的“深圳灣1號”，更想超越它。
2021年，鵬瑞以49.58億元拍下廣州金融城地標項目，折算后的樓面地價僅約1.8萬元/平方米，打造鵬瑞1號。
在徐航的地產版圖中，廣州鵬瑞1號是首次采用“鵬瑞”二字作為項目案名，希望全面超越深圳灣1號。
這個項目為城市綜合體，位于廣州第二CBD——國際金融城一線臨江板塊，占地約5.42萬平方米，總投資不低于160億元，涵蓋頂奢公寓、奢華酒店、藝術中心、頂級會所、高端定制商業等。
2023年，廣州鵬瑞1號入市。這個單套均價過億元的豪宅項目，2024年曾以56萬元/㎡的銷售申報價，突破新房單價天花板。
今年1月，鵬瑞1號2024年銷售冠軍林艾在受訪時透露，徐航對豪宅是“真愛”，全國甚至世界的豪宅都看了個遍，對豪宅的打造也頗有心得。看到好的設計，有了好的靈感，就會放在項目里。
2024年，豪宅市場回暖。據克而瑞CRIC監測數據，去年30個重點城市的新房和二手房中，3000萬以上高端住宅分別成交4356套和1497套，同比分別增長65%和17%，億元豪宅同比倍增144%。
鵬瑞1號扛起豪宅銷售大旗。根據陽光家緣及克而瑞CRIC一手住宅網簽顯示，2024年廣州·鵬瑞1號成交已網簽2億+大平層全國第一。成交已網簽1億+產品廣州第一，占廣州的82%，入市一年多，鵬瑞1號售價超過1億元單位的網簽數量甚至超越廣州過去十年總和。
中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者分析，“豪宅熱”只是表面現象，實際只是少數稀缺資源、稀缺地段的“豪宅熱”，大部分豪宅并沒有，2025年依舊會保持這個趨勢。
一位地產行業人士對時代周報記者表示，豪宅市場2024年以來有所回暖，但目前仍面臨較大的去化壓力，有實力購買豪宅的高凈值人群在減少，為了去化，有的豪宅公寓甚至打五折促銷，加上房企加碼瞄準改善型市場，市場競爭愈發激烈。
實際上，廣州鵬瑞1號仍面臨著去化壓力。廣州市住房和城鄉建設局官網顯示，廣州鵬瑞1號T1、T2、T3三棟公寓項目的預售套數合計為152套，截至2025年3月初，已售總套數36套，占比不足三成。
廣州鵬瑞1號能否超越深圳灣1號，仍待市場檢驗。
鵬瑞集團認為，就高品質住房市場而言，隨著經濟的發展以及高凈值人群數量的增長，對高品質居住環境的需求也在持續攀升。鵬瑞集團也會持續深耕高品質市場，順應行業發展趨勢，為市場帶來更多優質的好產品。
資金騰挪與還債
押注豪宅地產項目，打造商業綜合體，面臨著投資周期長、資金需要大、資金沉淀量大等挑戰。從徐航旗下Magnifice（HK）質押邁瑞醫療股份的用途變化，可一窺其商業布局的資金騰挪。
在鵬瑞砸重金拿地擴張的2019—2021年，Magnifice (HK）多次質押邁瑞醫療股份，用于“自身投資經營”。
2019年9月24日、9月25日，Magnifice (HK) 分別向廣東粵財信托和招商銀行質押714.2萬股和1000萬股，用途是資金需求。同年11月和12月，其分別向南洋商業銀行質押890萬股、向重慶國際信托質押1000萬股，用途是“自身投資經營”。
2020年和2021年，Magnifice (HK) 多次質押股權，用途主要是“自身投資經營”“自身一般經營性支出”，還有部分質押是“償還債務及一般經營性支出”。
鵬瑞地產擴張的轉折點發生在2022年，鵬瑞從這一年開始停止拿地，調整組織架構，縮減城市更新部門人員，轉向“去化降債”。
企查查信息顯示，2023年2月，鵬瑞集團旗下購得廣州金融城地塊的廣州市鵬灣投資發展有限公司（下稱“廣州鵬灣”）將項目運營公司廣州市錚玥投資有限公司股權分別出質于廣發銀行廣州分行、農業銀行廣州華南支行、中國銀行廣州越秀分行，出質股權數額分別約為4.24億元、4.24億元、3.53億元；加上另外2筆股權質押，廣州鵬灣出質股權數額共計17億元，當前處于有效狀態。
此外，鵬瑞集團旗下幾家子公司亦有出質股權的情況，如深圳市深恒達投資發展有限公司將東莞瑞冠置業有限公司股權出質給中國銀行東莞分行，出質股權數額達2億元。
人民銀行征信中心動產融資統一登記公示系統顯示，2023年6月，鵬瑞控股以深圳灣壹號廣場房產中辦公租金收入及酒店運營凈收入，向民生銀行深圳分行提供質押擔保，貸款40億元，登記期限為30年。
另一方面，2022年和2023年，Magnifice (HK）多次質押邁瑞醫療股份，用途主要轉變為“償還債務”，進入2024年后，其質押頻率提高，全年質押了9次，其中6次是用于償還債務，2次用于補充流動資金，一次用于再融資。
Magnifice (HK）最近一次質押是在2025年1月，質押了470萬邁瑞醫療股份，質權人是平安銀行深圳分行。
這期間，Magnifice (HK）也持續將部分股份解除質押，但截至目前，其質押的邁瑞醫療股份達3467萬股，占其所持股份比例11.68%，占公司總股本比例2.86%，其所質押的股份對應目前市值超85億元。邁瑞醫療稱，上述累計質押的股份不存在凍結、拍賣或設定信托的情況。目前也不存在平倉風險。
不僅如此，2023年以來，徐航和李西廷旗下多個持股平臺也大幅減持邁瑞醫療，這也一度引起市場熱議。
此外，鵬瑞集團還減持海優新材（688680.SH）股份套現。鵬瑞集團曾是海優新材第五大股東，持有約298萬股，截至2021年末參考市值為9.1億元；2022年限售股解禁后，鵬瑞集團逐步減持，截至該年末，只剩下126萬股，到了2023年退出前十大股東。
有業內人士對時代周報記者表示，鵬瑞集團近年來采取了多渠道融資、戰略收縮等措施，當前政府部門持續用力推動房地產市場止跌回穩，鵬瑞的豪宅生意有望獲益，但仍需面對市場的不確定性和資金回籠的挑戰。
鵬瑞集團對時代周報記者表示，鵬瑞的財務狀況健康，尤其是現金短債比指標相當優秀。集團在堅持品質化路線的基礎上，以穩健經營為核心，平衡短期目標與長期發展，強化現金流管控，主動管理債務，優化債務結構，確保公司穩健經營。
多元化棋局
這些年，徐航還活躍于PE投資，通過投資構筑起鵬瑞集團多元化的商業版圖。
在徐航的創業歷程中，離不開風險投資的支持。創業初期，他推動邁瑞走上自主產品開發的道路，由于資金的投入巨大，研發一度陷入了困難，部分邁瑞創始人選擇離開。
1997年，邁瑞醫療獲得華登國際第一輪投資200萬美元，幫助邁瑞走上自主研發道路。回憶起和華登國際的接觸，徐航認為除了風險投資幫助邁瑞整理公司結構外，更重要的是“讓我們認識到了公司真正的價值”。這也是徐航第一次和資本打交道。
后來，成為商業大佬的徐航，逐漸活躍于風投領域，還投出了海優新材等上市公司。
2001年，鵬瑞集團投資中心成立，此后在大健康、人工智能、芯片設計研發、新材料、文化娛樂等多個行業領域進行投資布局。目前在中美投資了超過60家相關企業和創新投資基金。
徐航在深圳商界地位頗高，他是深圳市同心俱樂部（下稱“同心俱樂部”）常務副主席，鵬瑞集團還持有深圳市同心投資基金股份公司3.6232%股權。
同心俱樂部成立于2012年，現有企業家成員153人，皆是深港工商界知名人士及各行業標桿企業。同為俱樂部常務副主席的還有騰訊控股的馬化騰、比亞迪的王傳福、順豐控股的王衛等。
在鵬瑞集團投資的創新投資基金中，亦有同創偉業、紅杉中國、基石資本等知名創投的身影。
在大健康行業，鵬瑞集團投資了嘉寶康樂、力泰克、唯邁醫療等企業；在火熱的人工智能領域，投資了商湯科技、探境科技、靈動科技、樂動機器人等企業；在芯片設計研發行業，投資了英韌科技等企業。
在徐航投資的企業中，目前多數尚未上市，近期有望收獲一個IPO。2024年12月，英韌科技啟動A股IPO， 進行上市輔導備案。企查查顯示，鵬瑞集團旗下公司持有英韌科技2.1283%股權。
憑借邁瑞醫療以及鵬瑞集團，構建起徐航龐大的商業資本版圖，他也成為富豪榜單上的常客。
在醫療及地產行業的沉浮中，徐航的財富在短短幾年內翻了幾倍，2021年之后又有所下滑。
在《胡潤百富榜》中，徐航2018年以320億元財富排在82位，名次提升180名；2019年，他的財富躍至700億元，排在第30名；他在2020年躋身千億俱樂部，以1200億元的財富位列24名，超過萬達的王健林和字節跳動的張一鳴；2021—2024年，他的財富分別為1180億元、1110億元、1000億元、950億元。
押注地產后的徐航頗為低調，較少公開露面，也鮮有接受媒體采訪。
一個耐人尋味的細節是，2024年12月，鵬瑞集團的法定代表人由徐航變更為張楠，他從執行董事、總經理調整為董事。
這也是徐航創辦鵬瑞集團20多年來首次發生法定代表人變更。之后，鵬瑞控股及多家子公司的法定代表人也陸續變更為張楠。接下來，徐航的跨界資本故事又將如何演繹？