文 | 張馨儀

春潮涌動中，青島二手房市場正掀起一輪交易熱潮。

3月12日單日成交321套（住宅307套，非住宅14套）的亮眼數據，將市場熱度推向新高。據青島貝殼研究院監測，2月全市二手房成交4341套，同比激增70.8%；3月首周成交量持續攀升至1528套，呈現"金三銀四"提前啟動的態勢。這場由供需重構引發的市場變革，正推動青島從“增量開發”到“存量激活”的動能轉型。

新房斷供倒逼需求轉向，小戶型成交占比突破45%

與二手房市場形成鮮明對比的，是核心城區新房供應"斷檔"的窘境。截至3月中旬，全市新建商品住宅預售項目不足20個，市南、市北等核心區新增供應幾近停滯。卓易數據顯示，3月第二周青島新房價格環比上漲0.18%至15614元/㎡，供需失衡持續推高市場價格。

此消彼長間，二手房憑借顯著價差承接剛需釋放。以市北區為例，二手房較新房均價低約30%，疊加現房即住的優勢，推動90㎡以下小戶型成交占比躍升至45%。政策紅利更添助力：公積金貸款額度提至115萬元、首套商貸利率下限取消（最低3.45%）等組合拳，直接降低購房門檻約20%。

城市發展邏輯生變：從"攤大餅"到"集約化"

市場分化正勾勒出青島房地產市場的新圖景。核心城區與近郊板塊價值持續凸顯：市北、嶗山高端項目頻現搖號搶房，城陽白云山、西海岸靈山灣依托地鐵規劃承接主城外溢需求。反觀膠州、即墨等遠郊區域，庫存去化周期超20個月，雖單價已跌破5000元/㎡，但去化依舊承壓。

這場結構性調整背后，是青島土地供應策略的深刻轉變。2024年全市土地供求比降至0.6以下，政府連續三年收縮遠郊供地，將資源集中投向核心區與重點產業帶。房企戰略同步調整：保利、金茂等央企重倉核心地塊，市南輪渡灣地塊首拍樓面價達14020元/㎡，印證市場對集約化發展路徑的認可。

政策雙軌制推動行業轉型

青島正通過"雙軌制"政策重塑住房體系：短期以3613套配售型保障房（定價為同區域商品房60%）精準滿足剛需，長期則通過《高品質住宅開發建設標準》推動行業升級。新政要求新出讓地塊全部建設綠色智能住宅，并率先在保障房項目試點，實現從"住有所居"向"住有優居"跨越。

轉型成效已初步顯現。2024年青島新建商品房網簽面積居全國首位，克爾瑞報告指出，青島2024年去庫存成效顯著，若保持當前進度，預計2025年消化周期將回歸合理區間（通常指18個月以內）。業內分析指出，當前政策窗口期的稅費優惠與利率紅利，為剛需群體提供了難得的置業機遇，核心區二手房與近郊品質新房仍是價值高地。