“誰是城市更新的主體？地下車庫的資產歸誰？頂樓房價定價最高是否合法合規？”3月24日上午，在浙江工業大學離退休處有關浙工新村交付的座談會上，浙江工業大學（以下簡稱“浙工大”）退休教職工及子女拋出了他們的疑問。
浙工新村是浙江首個由業主自掏腰包4.7億原拆原建的城市更新項目，曾在浙江省一場自主更新新聞通氣會上作為案例被介紹推廣，時任杭州市委書記也去過浙工新村項目現場。
該項目意義重大，杭州城市規劃設計院原總工程師湯海孺對界面新聞記者表示，因為全國都還沒有整個小區整拆整建的居民自主更新案例，杭州在探索一條由居民自主出資更新的新路，改變了城市更新只能靠政府出資的困境。
浙江工業大學公共管理學院吳偉強教授告訴界面新聞記者，浙工新村自主更新目前做到這一程度已經很不容易。
但現在，這個樣本項目可以交房了卻陷入僵持。“很多業主不收房，沒有人組織研究下一步該怎么辦”，一位浙工大退休教職工對界面新聞記者稱。
在浙工大退休教職工看來，浙工新村主要的問題是業主主權問題，工作組工作思路、方法及如何依法行政的問題。
浙工新村一位設計師早期曾透露，這種房子按照安居房標準設計到時候肯定要出問題，施工過程中，浙工新村也有各種各樣的變更，變更沒有與居民充分溝通。
吳偉強告訴界面新聞記者，浙工新村現在主要爭議是超出原產權面積的部分價格沒談好。另外，居民還有意見的是設計結果跟圖紙不太一樣，戶型和質量有些許問題。
對于浙工新村目前的爭議和問題，湯海孺對界面新聞記者稱，主要原因是：自主更新顧名思義是居民自己商議、自己作主、自己出資的項目，而不是政府項目，但由于居民沒有建房這方面的專業能力，可能最后變成由政府承擔了更多的工作。這個過程可能會存在溝通不夠的問題。但據報道，當時成立了自更委，且有業主代表全程監督工程質量等方面的工作的。
由于一直是政府在主推，雖然輿論熱議業主自掏腰包4.7億，但直到現在要交房，才到了業主真正要真金白銀掏腰包的時候。
浙工大另一位教職工也證實了這一消息。他稱，在交房前，業主們沒有投入，甚至連過渡費也是由政府相關部門出資。從拆遷開始，一些業主的心態就是等交房交錢時再說。
界面新聞記者致電站浙工新村所在的朝暉街道、拱墅區住建局，均未得到浙工新村交房進展相關回應。拱墅住建方表示，對此事不予回應。
從城市更新來說，湯海孺、吳偉強認為，杭州遠遠走在全國前面。
根據吳偉強所述，杭州在1992年就專門委托專家研究杭州的城市發展特色是什么，2007年，杭州定下來發展特色是生活品質之城。在研究城市發展特色中，2004年，第一個城市更新項目背街小巷開始了。
2020年，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，第一次提出“將2000年以前的城市老舊小區納入改造范圍”。而杭州在2019年就啟動了老舊小區改造工作，并制定了詳細的行動計劃，實施了老舊小區改造三年行動計劃（2019—2022年），旨在全面完成2000年底前建成的老舊小區改造任務。
杭州這幾年做的未來社區建設，是住建部完整社區的升級版。除了住建部要求的都做到了外，杭州還進一步增加了數字化平臺賦能管理和服務?！拔覀冇凶约撼墒斓睦吓f小區改造理論體系、運作機制”，吳偉強稱。
就自主更新項目看，杭州也走在了全國前列。
上海雖然有更新協會，但居民自己籌資的自主更新還沒有。
比如，上海最大的原拆原建項目彭浦新村老舊小區改造，據界面新聞了解，原拆原建居民簽合同的公章是北方集團，北方集團是上海靜安區政府下屬公司。
上海一位知情人士對界面新聞記者稱，彭浦新村是區政府以補貼、獎勵等方式把差價就給補貼掉了，等于原拆原建不用補錢。
廣州花都區集群街2號是廣東第一個業主籌資、自拆自建的危房改造項目，但該案例正式拆遷于2024年3月18日，晚于杭州的浙工新村。同時，花都區集群街2號涉及的業主少，自主更新難度也小一些。
作為全國第一個老舊小區自主更新項目，浙工新村突破了一些政策原有框架。
湯海孺對界面新聞記者表示，目前現有政策只有單棟危房原拆原建的審批通道，整個小區的原拆原建，遇到規劃指標改變，現成的審批通道還沒有。浙工新村是參考單棟危房原拆原建政策去做的，所以是個案探索。
不過在吳偉強看，自主更新涉及到的規劃調整比如容積率改變、用地比例關系調整，但浙工新村更新涉及到的容積率、樓層高度的改變并不大，對周邊環境的影響也不大，相鄰關系也沒有大的沖突，所以，浙工新村整個規劃的調整并不難。
從城市發展的角度看，兩位專家對浙工新村這種自主更新模式的探索也有分歧。
吳偉強認為浙工新村自主更新模式是失敗的。在他看來，市中心黃金地塊最后拆除了，結果卻是按照安置房模式來做，新的浙工新村無論容積率、房屋品質、設計都沒有很大的提升。
湯海孺卻不這么認為。他接觸過多位參與浙工新村自主更新項目的領導，看到他們花了很大精力做這件事情。他認為，浙工新村的探索非常有意義，居民自主更新回歸了業主是房子主人，業主對房子負責的常識，探索了自己出資、自己行動來改變住宅環境的新路，改變了城市更新只靠政府資金單條腿走路的困境。
不可否認的是，浙工新村自主更新后，房價有一定程度提升。
雖然沒交房沒房產證，有業主已經把房子掛牌在我愛我家平臺，一部分業主心理預期要掛牌5萬。在我愛我家平臺搜索“浙工新村”顯示，在售房源30套。貝殼平臺上，還沒有相關項目和房源展示，一路之隔的朝暉五區房子掛牌價3.29萬/平米。
值得關注的是，浙工新村自主更新大面積推廣還有很多問題待解。
吳偉強表示，居民要想自主更新首先要滿足三個條件：是否為D級危房，居民能否完全達成一致，政府是否愿意扶持，只有三個條件同時都滿足了，才能做自主更新。
杭州一位地產商相關人士去年參加過一場浙工新村自主更新模式的相關論壇，他告訴界面新聞記者，浙工新村自主更新話題成立至少需要六個問題要解決，誰來代表業主群體、誰是建設主體、改造和擴面工程造價怎么來的、過渡期怎么辦、配套增加容積率變更導致的片區城市規劃改變怎么解決。
在他看來，這些問題的解決沒有一件是容易的。第一、第二個問題不明確，后面的事情就很難存在。同時，按照杭州保障房建設標準，一平方的建造成本要2600元以上，浙工新村的工程造價怎么來的。另外，片區城市規劃變更要報國務院審批，配套要不要增加、容積率要不要變更都是問題。
另外，這次的自主更新還涉及到擴大面積的問題。
湯海孺認為，因為擴面，業主的不動產權利就發生了改變，而這部分可能會涉及補繳出讓金問題，需要有關部門研究。
如果老舊小區要走自主更新的道路，吳偉強認為要通過土地拍賣或者其他商業化運作方式來做，只有這樣才能實現三贏局面，即當地居民可以不用掏一分錢，土地可以實現增值，市場化一方也可以獲益。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙公開表示，因為這個項目突破了很多原有的政策框架，政府需要承擔很多的風險，未來要想大規模推廣這種模式，要想激發政府的意愿，要在上位法上給予保障。不然的話，很多政府一看這種模式雖然好，但是一旦參與會存在潛在的法律風險，那么最后沒有參與的意愿和動力。
從浙江省的角度看，政府考慮過復制浙工新村自主更新項目。
2024年4月，浙江省發布了《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，這份指導意見對自主更新相關流程有一些松綁。比如100%同意率上，各種問題都考慮后，達不到100%同意標準的也可以進行拆除。
截止目前，杭州還沒有出臺相關政策。杭州目前的政策主要是2023年5月發布的《全面推進城市更新的實施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區等落實安全隱患消除、功能設施完善、居住品質提升。
吳偉強表示，該實施意見只是個指導意見，沒有細則出臺，就沒辦法落地。自主更新如果考慮復制，一定要參考杭州城中村改造，做系統性研究，出指導細則。
可以確定的是，老舊小區自主更新是未來的趨勢。
2025年3月9日，住房城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，2000年以前建成的城市老舊小區全部都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
3月25日，杭州舉行《杭州市城市更新專項規劃（2024-2035年）》新聞發布會，作為浙江省首個獲批的城市更新專項規劃，該《規劃》為杭州城市更新劃定了近遠期分階段目標，即近期至2027年，探索建立常態化體檢、系統化謀劃、片區化實施、項目化推進、一體化運營的可持續城市更新模式，率先形成一批示范效應顯著、可復制、可推廣的標志性成果；遠期至2035年，健全完善城市更新政策法規與工作機制，打造在全國具有顯著影響力的城市更新范例，全面賦能世界一流的社會主義現代化國際大都市建設。
可以說，浙工新村自主更新事關杭州甚至浙江省的面子。浙工新村能否順利完成交付以及杭州、浙江省對該項目的態度將決定著老舊小區城市更新的復制和推廣。