文｜時代財經

宛如宿敵的兩家房產中介龍頭，在市場上對壘多年之后，毫無征兆地“世紀大和解”。

近日，中原集團旗下加盟業務品牌寶原地產與貝殼找房簽署戰略合作協議。根據中原集團的規劃，旗下中原地產品牌繼續深耕直營市場，寶原地產品牌則專注加盟業務拓展。加盟業務將率先落地天津、沈陽兩地，“后續將根據市場發展情況逐步擴大布局范圍”。

在房產中介江湖，起源于鏈家的貝殼系與來自香港的中原集團之間的火藥味一直不斷，從市場競爭到管理層的隔空放話，兩家的“混戰”已持續多年。

2018年，貝殼平臺問世后迅速做大，同年10月，時任中原地產中國內地區主席的黎明楷接受采訪時甚至放話，“站在中原的角度，是不能用貝殼的，用了貝殼平臺等于用他的系統、生產技術，連工具都是他們提供的，以后想怎樣就怎樣，會有不放心的因素”。

多年來，中原集團和貝殼系看起來水火不相容，如今兩家公司的管理層卻在鏡頭前雙手一握，冰釋前嫌，一同做起了房產中介生意。

老牌龍頭重啟加盟業務

1994年，來自香港的中原地產正式開拓內地市場。

彼時，內地商品房市場起步不久，無論是地產開發，還是房產經紀均處于較為原始的階段。相比之下，走過幾十年發展歷程的香港房地產行業更加成熟，已形成一套可供內地借鑒的機制，在很長一段時間內，中原在內地市場是一個無可匹敵的存在。

內地房產經紀行業在2015年迎來轉折點，這一年來自北京的鏈家憑借著資本的力量，在全國范圍內大打規模戰，中原地產行業老大的地位受到挑戰。就內地市場規模而言，2015年，中原地產全年交易額為7259億元，而成立14年的鏈家已達到7090億元。此后，隨著鏈家進一步發展以及貝殼平臺的出現，貝殼系的市場份額繼續迅速上升，將中原地產遠遠拋開。

商業世界沒有永恒的敵人，只有持續的利益格局重構，曾經在市場上“廝殺”的對手如今走到了一起。

在近日成立的公眾號中，寶原地產這樣介紹與貝殼找房的合作模式，即寶原地產“依托中原集團四十余年的行業積淀和強大資源，同時借助貝殼平臺的數字化賦能與完善規則體系，為加盟商提供全方位的房地產服務支持”。

宣告寶原地產和貝殼找房的合作時，中原集團特別提及寶原地產融合了貝殼平臺的ACN網絡（經紀人合作網絡）。ACN網絡的運作規則是，貝殼將完整的存量房交易（包括二手房交易及租賃）劃分為不同環節，允許多名跨品牌及跨門店經紀人在一單交易中開展合作，并根據其角色分享傭金。

做大二手房市場，為公司開辟“第二增長曲線”，是中原集團加盟業務攜手貝殼找房的原因。從中原地產（中國內地）總裁李耀智近期發表的說法可知，中原集團的計劃是鞏固二級代理業務，同時通過直營模式和加盟模式發展三級市場。在房產經紀行業，二級市場主要指新房買賣，而三級市場主要指二手房買賣和租賃。

中原集團相關人士回應時代財經亦表示，“寶原地產選擇天津和沈陽作為加盟業務首批試點城市，是基于兩地近年來的市場交易規模變化及三級業務創新需求”，中原地產在天津和沈陽的二級業務直營模式不變，寶原地產將在三級業務領域與貝殼找房展開加盟合作試點。

實際上，中原集團也看到了三級市場的重要性在提升。中原集團創始人、主席施永青在近期接受媒體采訪時提到，“二手市場的生存空間一定比一手好。一手房這幾年蓋得太多，如果再繼續大規模開發，就會造成浪費，也會增加國家的負擔和資源錯配。此時，中介的功能就在于幫助小業主之間的流通。中國市場很大，人口流動始終存在；有人口流動，就會有居住需求的轉移”。

而目前，貝殼早已牢牢占據了國內房產中介的頭把交椅。數據顯示，2023年，貝殼存量房交易的總交易額約為2.03萬億元，新房交易為1.00萬億元；存量房交易的總交易額在2024年繼續攀升至2.25萬億元，新房交易則下跌至9700億元。

截至2024年12月31日，貝殼自營、加盟及合作品牌涉及經紀門店合計5.16萬家，涉及經紀人合計49.99萬名，其中，活躍門店為4.97萬家，活躍經紀人為44.53萬名。

中原加盟業務“換殼”重生

寶原地產此番現身是時隔9年的一次重新出山。

寶原地產最初是中原集團在2007年開設的第二品牌，起初并非從事加盟業務。不過，因長期持續虧損，且中原集團判斷其短時間內難以扭轉局面，寶原地產在2016年12月結束營業。

寶原地產原本的定位是二手中高端住宅中介代理業務，后期變更為一手房、二手房、別墅、豪宅的買賣。在當時，中原集團的計劃是先在上海試點，通過寶原地產快速提高中原集團在上海的市場占有率，再擴展到其它城市，但直至關停時，寶原地產也只停留在上海地界。

在2018年、2019年，中原集團相繼推出原萃和幾畝置業，原萃的主要業務是為中小中介提供技術及經驗輸出的服務平臺，包括品牌授權、IT系統、交易按揭、顧問咨詢等業務板塊，幾畝置業則是原萃旗下的加盟品牌。彼時，中原地產的加盟業務的布局策略是錯開公司的主陣地一線城市，在二三四線城市落地。

長期做直營品牌的中原集團，為何突然在2018年啟動加盟業務？

黎明楷曾指出，經紀行業傳統的直營模式存在兩個難以突破的問題，其中一個問題是“以往進軍一個新城市的打法是（通過直營方式）把規模鋪開，然后才有可能和當地大規模的中介企業進行競爭，但國內有這么多二三線的城市，不可能每個城市都這樣鋪”。

當時，原萃的出現被外界視為中原集團叫板貝殼平臺的舉措，不過，由于貝殼平臺借助資本的力量迅速占領市場，原萃選擇了另外的發展路徑，即聚焦中小中介。

在中原集團看來，直營店能夠覆蓋交易量大的小區，但老舊小區是直營店無法覆蓋的長尾市場，在這塊市場，只有熟悉老舊小區業主的小中介才能生存。

與此同時，當時的房產經紀行業涌入大量的資金，在資源大公司被擠壓甚至“壟斷”狀況下，中小中介的生存空間日漸堪憂，他們也有著求生的本能需求，比如“現在大部分客人都是來自于線上”，但“網絡營銷是一個砸資金的游戲，中小企業無法與之抗衡。

從對手到盟友

面對貝殼系的崛起，中原集團也曾寄希望于加盟業務與其對壘，但收效甚微。

原萃在2019年先后與58同城、安居客、房天下等平臺展開合作，又在2020年引入房多多作為控股股東。原萃選擇與房地產領域的多家知名互聯網平臺攜手，卻唯獨少了當時的資本寵兒貝殼平臺。

“我們原本就是奔著反壟斷（來的）”，黎明楷在2018年6月上海原萃的開業演講中稱，原萃試圖在大型中介的擠壓之下為中小中介爭取生存空間。在原萃推向市場之后，中原集團的管理層在多個不同的場合提到了壟斷現象，有時他們把矛頭直指貝殼。

“無論是直接參與貝殼平臺的中型中介企業或是通過加盟貝殼平臺以下品牌的小型中介，都避免不了主權喪失的結果。平臺的參與者既然要使用平臺提供的資源，也就必須服從平臺的制度，隨著企業對平臺的依賴度越高，經營的自主性就越低。”黎明楷在2020年1月的一篇文章中指出，原萃允許加盟的中介公司維持自主性。

不過，中原集團的加盟業務問世短短3年便遭遇困境。2021年9月，房多多被爆突然決定不再支持原萃和幾畝置業的發展，導致處在初創期的原萃出現資金鏈缺口，正常發展受阻。天眼查顯示，原萃、幾畝置業的主體上海原萃信息技術有限公司、幾畝置業（上海）有限公司均已在去年第四季度正式注銷。

如今，中原集團加盟業務“換殼”重生，更選擇了與昔日的對手達成合作。對此，中原集團相關人士向時代財經回應道，“當前中國房地產行業正處于深度調整期，市場交易規模與結構發生顯著變化。在這一背景下，加盟模式因其靈活性、資源整合能力及風險共擔特性，更適應當前行業環境”。

上述人士進一步指出，中原與貝殼都有舉足輕重的地位，只是雙方選擇了不同的發展路徑。中原堅持垂直深耕，而貝殼則走平臺化路線。過去這些年，貝殼通過規模效應與技術賦能，驗證了平臺化模式的市場價值，而此次合作，中原不僅能“學習先進的平臺化運營經驗”，還能“推動自身進化”。

顯然，在房地產行業深度調整的當下，無論是中原還是貝殼，唯有打破以往的路徑依賴，才能持續走在正確的道路上。