文 | 張馨儀
青島的城市更新浪潮正迎來一位重量級選手。2024年12月10日,中國能源建設集團旗下中能建(青島)城市建設發展有限公司以2.3億元成功競得李滄區東南渠LC0802-101-1地塊,樓面價7500元/㎡,標志著這家央企正式進軍青島房地產市場。這一動作不僅是在青島“城市更新三年行動”政策加持下的戰略布局,同時也折射出當前樓市調整期房企如何通過差異化產品策略搶占市場。
如今時隔四個月,2025年4月15日,青島市自然資源和規劃局發布該地塊的建設工程設計方案批前公示,項目擬建 5棟13-17層小高層住宅(2棟13F+3棟17F)及 2棟2-3層配套用房,容積率2.0,綠地率≥35%,與周邊安置房形成鮮明對比,為區域城市更新和居住品質注入新的活力。

中能建首進青島,為何選中李滄東南渠?
這塊位于重慶中路以東、湘潭路以南的地塊,曾因市場調整臨時中止出讓,最終由中國能建底價摘得。據悉,該地塊屬于李滄區重點推進的十梅庵-東南渠片區改造范圍,中國能建的介入將參與實施“大片區更新”計劃,助力打造“青島生態創享新城”。
從區位價值來看,該地塊的交通、教育、生態資源均具備潛力。地鐵1號線遵義路站僅600米,未來還規劃有公交首末站;周邊青島四十九中、遵義路小學正擴建,并規劃15班幼兒園;南側沿河分布公園綠地,契合“生態創享新城”的定位。更重要的是,7500元/㎡的樓面價相比周邊安置房評估價(11170元/㎡)仍有利潤空間,為后續開發提供了成本優勢。
小高層+生態,破解同質化困局
青島主城區近年新房市場以高層剛需盤為主,同質化競爭激烈。而中能建項目規劃5棟13-17層小高層,容積率僅2.0,綠地率35%,與周邊已清盤的印象滟(高層為主)形成鮮明對比。這種產品設計瞄準的是主城外溢的改善客群,他們更看重居住舒適度而非單純的價格優勢。
此外,中國能建將十梅庵片區定位為“生態創享新城”,項目規劃顯示將充分利用南側沿河綠地打造生態景觀帶,并采用綠色建筑標準。這種“生態標簽”不僅能提升產品溢價能力,還能與南側16萬㎡的安置房(19棟12-17層住宅)形成差異化競爭。
在樓市調整期,這種“穩中求進”的策略或許正是破局之道。
市場機會與潛在挑戰
目前,東南渠板塊已無在售新房,周邊的印象滟已基本售罄。中能建項目若定價合理(預計1.4-1.6萬/㎡,介于南側兩棟安置房1.1萬/㎡和印象滟1.6-1.8萬/㎡之間),性價比優勢將十分突出。加之青島“城市更新三年行動”的政策支持,十梅庵整體改造的推進,區域價值有望穩步提升。
然而,挑戰同樣存在。南側安置房體量較大,未來可能分流部分剛需客群;片區配套的成熟仍需時間,開發周期較長。對此,中能建需加快開發節奏,利用央企資金優勢搶占市場窗口期,同時與政府協作優先落地關鍵配套,以增強購房者信心。

如今,青島的城市更新已進入“央企主導”的新階段。中能建能否憑借這套“小高層+生態”組合拳,在東南渠打造出一個品質標桿,甚至推動十梅庵板塊的價值重塑?答案或許就在不久的將來。而對于購房者而言,這樣的項目是否值得期待,可能取決于一個關鍵問題:生態宜居的承諾,能否真正兌現?
來源:推廣