界面新聞記者 | 王妤涵

4月22日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網的首次拍賣以流拍告終。這座位于廣州市花都區的12層酒店，評估價約3.96億元，起拍價已降至2.77億元（相當于評估價的7折），但最終因無人報名而宣告流拍。

根據競買公告，該酒店為富力地產旗下資產，此次拍賣源于債券抵押物被執行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信，但因關聯公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強制拍賣。

值得關注的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產，此前其已多次通過資產處置緩解債務壓力。

財報數據顯示，2024年富力地產全年營業額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達到177.1億元，流動負債超過流動資產316.76億元，現金總額僅有38.64億元。

作為曾經的行業巨頭，富力地產正面臨前所未有的流動性危機，而酒店業務作為其重要資產，在債務高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標的。

從“舊改之王”到酒店業巨頭

富力地產的崛起始于廣州的舊城改造。

1994年，公司創始人李思廉與張力以2000萬元成立廣州天力地產。

此后十余年間，富力以“拆舊廠、建新房”的模式橫掃廣州，改造了銅材廠、硫酸廠等十余座舊工業區，累計開發超250萬平方米，迅速積累資本。

2002年，富力進軍北京，拿下東三環41萬平方米的北京富力城項目，以“當年拿地、當年開發、當年銷售”的速度完成項目，打開北方市場。

至2005年赴港上市時，富力地產的市值已超過200億港元，成為內地首家被納入恒生中國企業指數的房企，也是業界有名的“舊改之王”。

2007年，富力以161億元銷售額排名行業TOP4，僅次于萬科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首，風頭無兩。

而在富力早期戰略中，商業地產是不可忽視的一大板塊。

其在廣州珠江新城開發的16個商辦項目，占據該區域半數地塊，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業地位。

2003年，富力以2380元/平方米的低價拿下廣州珠江新城四塊商業用地。

2004年，富力首次試水高端酒店，與萬豪、凱悅等國際品牌合作，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構建出“商住雙輪驅動”的模式。

早期，富力地產的酒店項目多位于一線城市的核心地段，如北京富力萬麗酒店、廣州富力君悅大酒店等，這些酒店憑借優越的地理位置和國際品牌合作，迅速成為區域地標。

2017年，富力以189.55億元的價格，收購萬達旗下73家酒店，收購單價僅為市場價的6折。

完成收購后，富力的酒店資產規模達到近90家，總客房數超過26000間，覆蓋一線城市及多個旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業主”。

然而，這場被稱為“世紀交易”的并購，表面看雖是“撿漏”，實則暗藏風險。

斷臂求生，開啟酒店大甩賣模式

在地產行業的上行期，酒店業的重資產模式尚可支撐，甚至成為業績亮點。但在行業下行期，酒店高昂的維護成本與低周轉率就成為了拖累。

自收購萬達酒店后，富力地產的酒店業務連年虧損，成為長期拖累富力地產財報的“黑洞”。

財報數據顯示，2018年-2022年，富力酒店業務虧損從4億多元增長到20多億元，虧損金額逐年擴大。

2023年，酒店市場行情轉好，但富力的酒店業務依舊虧損了9.04億元；到了2024年，富力酒店業務全年虧損額更是達到26.19億元，同比擴大近3倍。

酒店業務愈發虧損的同時，高杠桿收購疊加運營成本壓力，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭。

自2022年起，富力開啟“賣酒店求生”模式，但市場反應遠不及預期。

2022年6月，北京萬達嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購成本虧損653萬元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評估價縮水30%；2024年，倫敦ONE項目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購價縮水46%。

這些交易雖回籠一筆資金，但僅占富力同期到期債務的一小部分，且多數資金被用于償還優先級債務，并未能緩解現金流枯竭。

值得注意的是，在完成對萬達酒店的收購之時，富力的賬面現金僅156億元，卻豪擲近200億收購，導致企業凈負債率飆升至170%以上，也為后續債務危機埋下隱患。

2024年9月，富力的危機進一步升級。因一筆6.14億美元境外債務違約，淡馬錫旗下基金申請對富力子公司清盤，導致68家核心酒店及一棟寫字樓被強制接管，這也讓富力喪失了對這些資產的處置權。

截至2024年末，富力地產所擁有的酒店數量已下滑至22家，總建筑面積約111.06萬平方米，總客房數為7513間，分別由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團等酒店管理集團管理。

債務冰山下的生存博弈

從經營情況來看，富力地產當前仍然面臨著很大的壓力。

2024年財報顯示，其總負債高達2621.36億元，其中流動負債占比93%，規模達2438.16億元，而流動資產僅2121.41億元，缺口達316.76億元。

并且，未來12個月需償還債務1035.69億元，但現金及受限資金僅38.64億元，現金短債比低至0.04，短期償債壓力巨大。

酒店業務方面，2024年營業額同比暴跌31.3%至43.73億元，虧損擴大至36.19億元。同時基于交付面積和整體平均售價的下降，物業發展收入腰斬59%至115.17億元，平均售價跌至6800元/平方米。

截至2024年末，富力地產已有共263.62億元的借款無法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。

鑒于公司的現狀，外聘的核數師香港立信德豪會計師事務所明確“無法表示意見”，直言富力地產的持續經營存疑。

對于2025年公司的發展，富力地產表示，在上一財政年度，集團幾乎已將主要海外資產全部變現，以進行重組及負債管理。將節約可用流動資金，以應付必要的營運開支并與債權人及銀行進行磋商，同時也將進一步出售資產以產生流動資金。

從酒店行業現狀來看，近年來中國高端酒店市場復蘇乏力。

根據酒店行業數據服務提供商STR統計，截至2024年9月，中國內地酒店年累計每間可售房收入、平均房價和入住率分別同比下降了6%、4%和2%，平均房價更是連續三個季度呈現同比下降，各級別酒店表現均未達到去年同期水平。其中，奢華酒店以價換量的態勢最為明顯，平均房價同比下降6%。

而富力地產旗下的酒店多定位奢華，在商務需求萎縮、競爭加劇的背景下，估值也將進一步承壓。

此外，在3月31日，香港法院駁回了針對富力地產兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤呈請，子公司雖因此暫時避免了被強制清算的命運，贏得了喘息之機，但后續公司狀況能否改善，還需依賴經營能力的改善以及債務重組的進展。