文｜邁點(diǎn)

近期，租賃住房REITs市場(chǎng)不斷傳來(lái)好消息。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT將于明日(4月22日-23日)公開發(fā)售。此前信息顯示，該基金市場(chǎng)熱度高漲，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)222倍。

匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT以”90天極速通關(guān)”刷新審核紀(jì)錄，并持續(xù)走強(qiáng)。3月31日上市首日漲停30%，首日漲幅達(dá)30%，前三個(gè)交易日累計(jì)漲幅33.3%，連續(xù)多日保持上漲趨勢(shì)。

首單擴(kuò)募項(xiàng)目——華夏北京保障房REIT獲批。

招商基金蛇口租賃住房REIT首季收入1791萬(wàn)元。

2024年，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT收入1.80億元，凈利潤(rùn)為8048.02萬(wàn)元;華夏基金華潤(rùn)有巢REIT收入7907.69萬(wàn)元，凈利潤(rùn)968.19萬(wàn)元;紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收入5439萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2407萬(wàn)元;中金廈門安居REIT收入7929.78萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2807.69萬(wàn)元......

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與“租購(gòu)并舉”政策推動(dòng)下，租賃住房REITs憑借穩(wěn)健收益、抗周期屬性及政策紅利，正成為資本市場(chǎng)的“新藍(lán)海”。

租賃住房REITs投資價(jià)值凸顯

自首批試點(diǎn)項(xiàng)目紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT于2022年成功上市以來(lái)，我國(guó)保障房REITs市場(chǎng)迎來(lái)跨越式發(fā)展。

截至2024年年末，我國(guó)租賃住房公募REITs規(guī)模已突破百億元大關(guān)，在市場(chǎng)波動(dòng)中，展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年，已上市的6只REITs底層資產(chǎn)平均出租率保持在90%以上，僅個(gè)別項(xiàng)目因租戶退租短期波動(dòng)，現(xiàn)金流分派率穩(wěn)定在4%—4.5%，顯著高于10年期國(guó)債收益率(1.6774%)。二級(jí)市場(chǎng)上，保租房REITs價(jià)格全年漲幅達(dá)17%—42%，遠(yuǎn)超中證REITs指數(shù)整體表現(xiàn)。今年新上市的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT表現(xiàn)也不俗，上市首日就打破多項(xiàng)紀(jì)錄，后期漲幅也是一路走高，目前上海地產(chǎn)集團(tuán)已開始推進(jìn)租賃住房公募REITs擴(kuò)募三年行動(dòng)規(guī)劃。

其價(jià)值支撐主要源自三大優(yōu)勢(shì)：1、核心區(qū)位，如北上深產(chǎn)業(yè)聚集區(qū);2、產(chǎn)業(yè)協(xié)同，如匹配騰訊等企業(yè)員工需求;3、高效運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租約占比超35%，典型案例租金可達(dá)132元/平方米/月，出租率高出市場(chǎng)20個(gè)百分點(diǎn)。

依靠?jī)?yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，租賃住房REITs投資價(jià)值日益凸顯。

政策紅利加速REITs市場(chǎng)擴(kuò)容

2025年，中央層面持續(xù)強(qiáng)化租賃住房政策支持，商務(wù)部等9部門將家政從業(yè)人員納入保租房保障范圍，進(jìn)一步釋放市場(chǎng)需求。

此前，央行推出“租賃金融17條”、3000億元保障性住房再貸款等政策，明確支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，并允許專項(xiàng)債收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)為保租房。地方層面也在積極相應(yīng)號(hào)召，試點(diǎn)收儲(chǔ)存量商品房轉(zhuǎn)租賃住房。

在政策支持力度加大、市場(chǎng)需求旺盛等多方面因素推動(dòng)下，租賃住房供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，進(jìn)一步加速REITs市場(chǎng)擴(kuò)容。

香港標(biāo)普全球評(píng)級(jí)指出，我國(guó)大力推進(jìn)增加保障性租賃住房建設(shè)或?qū)⒋碳せA(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)市場(chǎng)的發(fā)展。標(biāo)普全球評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，未來(lái)18個(gè)月社會(huì)保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施REITs將翻倍，而且未來(lái)還有進(jìn)一步擴(kuò)大的潛力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)租賃相關(guān)REIT擬發(fā)行項(xiàng)目已超過(guò)10個(gè)，其中部分REITs已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。例如，已反饋的建信建融家園租賃住房REIT，擬發(fā)行規(guī)模不少于2億元;湖北省住房保障建設(shè)管理優(yōu)先公司保障性租賃住房公募REIT、新黃浦保障熊租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，擬發(fā)行規(guī)模均不低于8億元。

與此同時(shí)，前期上市的四支保租房REITs已提出擴(kuò)募計(jì)劃，保租房REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”并行態(tài)勢(shì)基本形成。

整體來(lái)看，今年將是租賃住房REITs發(fā)行大年，顯示市場(chǎng)對(duì)租賃住房資產(chǎn)流動(dòng)性的信心增強(qiáng)，進(jìn)一步說(shuō)明我國(guó)租賃市場(chǎng)具有穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)住房租賃REITs已從試點(diǎn)探索邁向規(guī)模化發(fā)展階段，政策驅(qū)動(dòng)、資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率成為三大核心變量。

隨著住房租賃REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，通過(guò)REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大租賃房源供給規(guī)模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

值得注意的是，未來(lái)需在民生屬性與商業(yè)可持續(xù)性間找到平衡，通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制突破收益率瓶頸，真正構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房新生態(tài)。