文 | 白楊
五月的哈爾濱丁香、杏花次第綻放，馥郁花香浸潤著大街小巷。這座北國冰城在春日暖陽下迎來了生機盎然的自然盛景，其房地產市場也迎來屬于自己的“花開時節”。年初，市場還彌漫著“倒春寒” 的冷意，隨后便在政策驅動與市場內生動力的共同作用下，迎來“小陽春” 的回暖態勢，新房、二手房市場走出了一條充滿“量價博弈”的微妙曲線，展現出復雜而獨特的復蘇圖景。
數據是市場變化最直觀的表達。2025年1月至2月，哈爾濱市商品房銷售面積、金額、價格較2024年同期增速均由負轉正，全市9區9縣（市）新房銷售面積同比增長8.8%；金額同比增長21.4%；均價同+比增長11.6%。
“量價齊升”背后，既有政策“組合拳”的強心劑，也有冰雪旅游帶來的意外流量。而4月數據更顯韌性：新房均價10259元/㎡環比持平，二手房成交6769套同比增3.47%，市場從“止跌回穩”正式轉向“企穩回升”。
然而，這場回暖并非“大水漫灌”。3月“春綻爾濱”促銷活動中，1萬元購房補貼與公積金首付比例下調（二套房首付20%）的組合，精準戳中剛需和改善群體的痛點。活動期間，主城六區新房銷售面積達17.72萬平方米，銷售套數1622套，銷售金額達17.94億元，較2024年同期呈現增長態勢。
但這串數字背后藏著兩個隱秘邏輯：“三代盤”收割改善需求，政策紅包催動置換鏈條。這里提到的 “三代盤”，主要是指契合家庭代際居住需求、注重空間功能性與舒適性升級的改善型樓盤，它們憑借更優質的產品設計和配套，有效收割了改善需求，同時政策優惠也極大地催動了置換鏈條的運轉。
新房市場：改善型項目領跑，區域分化顯著
改善類項目成為新房市場的 “扛旗者”。以松北區的 “銀河壹號首府” 為例，一季度銷售額突破億元大關。項目營銷總監田一書介紹，周邊社區有換房改善需求的客戶成為購房主力，市場熱度的提升促使項目在春節后兩次上調價格。南崗的匯龍?宸樾壹號院同樣表現亮眼，2月份成交99套，3月份成交128套，單月銷售額突破2億元，一季度總銷售達3.7億元，目前一期整體去化率已達80% 。
但市場分化從未消失。房天下數據顯示，4月用戶最關注的單價區間仍是8000元/㎡以下，占比69.23%，同時群力、哈西商圈以交通和學區優勢霸榜熱搜。剛需與改善的“雙軌并行”，恰是哈爾濱樓市結構性復蘇的縮影。
不過，這場狂歡帶著鮮明的地域烙印。當道里區新房均價沖上13061元/㎡時，道外區卻因部分項目清尾特惠，成交價同比下跌至9031元/㎡。樓市分化像極了哈爾濱的天氣：熱門板塊沐浴政策春風，而老城區仍在消化庫存寒流。
二手房市場：呈現“量升價穩”特征
與新房市場的“高舉高打”不同，二手房市場正在經歷一場靜默的“效率革命”，呈現“量升價穩”特征。大盛地產營銷總監郝景坤表示：“1-2月份，哈爾濱的二手房市場非常好，成交量同比去年提升了接近80%，3月份也不錯，成交量同比提升約30%。平均每天成交30單，每個月有近千套成交。”
整體數據來看，一季度哈爾濱主城六區成交二手房13435套，同比上漲6.06%；成交面積113.01萬平方米，同比增長4.43%；但成交均價卻同比下跌10.55%至5657元/㎡。這串矛盾的數據或許揭示了一個真相：哈爾濱樓市正用價格換取成交速度。
4月數據顯示，成交周期從20-30天壓縮至15-20天，部分熱門板塊如道里、群力，從掛牌到簽約僅需7天。某中介店長坦言：“現在房東都學精了，報價直接對標新房促銷價。”這種“價格倒掛”策略讓二手市場成了剛需的抄底戰場。
其中剛需作為絕對主力，超60%購房者為首次置業或婚房需求，學區成硬通貨。中海云麓公館的公寓產品，民水民電，總價不高，最主要的是，對口學校為繼紅小學哈西第二校區，屬于哈爾濱的熱門名校，哪怕價格堅挺也遭“秒殺”；而道外區憑借價格優勢優勢，吸引預算有限的年輕人“抄底”上車。
不過，虛假房源、價格戰等亂象仍困擾市場，有中介吐槽：“同行為了搶客，連送家電都卷成送車位了”。
政策組合拳發力，驅動市場協同升溫
在全國市場方面，存量房成為了拉動樓市企穩的核心力量。 在自然資源部舉辦的4月份例行新聞發布會上，最新公布的2025年一季度數據顯示，全國辦理不動產登記業務2014.1萬件，辦理新建商品房轉移登記238.7萬件，同比減少12.1%；辦理存量商品房轉移登記164.6萬件，同比增長34.7%。
5月7日，國務院新聞辦公室的一紙新政，給樓市再添變量：降準0.5個百分點釋放萬億流動性，公積金利率下調0.25個百分點，政策利率“三箭齊發”。對于哈爾濱而言，這無異于“精準滴灌”，低利率環境將進一步降低購房門檻，而公積金新政（二套房首付20%）與“賣舊換新”政策的疊加，或刺激改善需求二次釋放。
不過，樂觀中仍需冷思考。現階段，哈爾濱主城六區二手房庫存去化周期延長至10個月，部分區域（松北區）超過15個月。此外，部分新房降價促銷也擠壓了二手房市場，部分非核心區項目仍靠“以價換量”求生。
但哈爾濱樓市的反應遠比政策設計復雜，一位連鎖中介的店長表示：“0.25%的公積金利率下調，在改善型買家眼里是錦上添花，在剛需眼中卻杯水車薪。”當改善產品用一個個新概念重新定義好房子時，或許該問問：那些總價不過50萬的二手房買家，他們對好房子的定義又是什么？