新規之下，萬般皆下品。

當“好房子”首次出現在今年的政府工作報告中，就意味著房地產行業的“游戲規則”將徹底改變。

短短半年不到的時間，這股席卷市場的東風，還是吹到了城東板塊，昆明樓市的“新規首作”即將掀開神秘面紗。

然而，很多人不知道的是，從拿地到過規，這個“新規首作”歷時僅44天，且坐落于開發相對較晚的城東板塊。

新一輪昆明樓市烽煙的激烈程度，有點超乎想象。

昆明“新規住宅”之爭，起步即“拉鋸戰”

3月21日，住建部發布新規，從制度上將住宅產品改革直接定性。政策明確要求提高住宅層高、推廣智能科技、強化建筑規范，目標直指從“有房住”到“住得好”的轉型。

剛剛過去的5月1日，國家標準的《住宅項目規范》正式實施，一場巨變開始了。從今年開始，新建住宅的設計規范，將迎來一次大調整。

按照新規，新建住宅建筑層高不低于3米；4層及以上住宅設置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能；提高戶門、衛生間門的通行凈寬；提高陽臺等臨空處欄桿高度；公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；空調室外機安裝在專用平臺等。

實際上，對于“好房子”的探索，昆明比國家政策的出臺時間，還要早3個月。

2024年12月31日，昆明市人民政府辦公室印發了《關于進一步推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》。強調對支持現房銷售、商品房按套內面積計價、計容新規率等關于“好房子”方面的探索。

至此，昆明樓市正式拉開了“零公攤”“負公攤”的新風潮，大幅度提高得房率成為產品品質的“新賽道”。

在2024年下半年的昆明樓市，就有不少項目對高得房率發起了沖擊。新房得房率一再突破上限，從“零公攤”直奔“負公攤”，甚至于有新盤得房率接近145%。

截至目前，據界面昆明樓市不完全統計，四代宅、零公攤、負公攤項目已有超30個項目。這場新規之下的市場爭奪戰，早就進入了激烈的“拉鋸戰”。

尤其近期多個純新樓盤相繼亮相過規，其中不少還是半年以內剛成交的新地塊。

事實上，才剛起步的“新規住宅”戰爭，并沒那么簡單。

就在剛過去的五一假期，昆明樓市交出了一份令人意外的答卷：成交金額TOP10榜單中，新規產品備案占比近半。

在五一假期昆明各類別項目成交占比中，零公攤、四代宅的合計占比高達46%。其中，零公攤項目占比竟然超過四代宅，占比已達27%，而僅有兩個項目開盤的四代宅，占比19%。

從產品出現的時間來看，昆明的四代宅雖然比零公攤項目更早出現，但高企的價格，也讓大部分購房者望而卻步。價格相對較低的零公攤項目反而成為了最大的贏家，逐漸成為市場成交的主力。

與新規出臺之前眾多“討巧”的幾乎零公攤項目不同，昆明真正的“新規首作”，其實是位于城東板塊的新希望·錦官府。

層高3米，得房率約100%，昆明“新規首作”為何偏偏是由新希望·錦官府拔得頭籌？

昆明樓市的新規首作，吹風價約9000元/㎡？

2024年12月27日，新希望斥資約4.2億摘得小麻苴城改三期地塊，總面積約83.3畝城鎮住宅用地。

2025年2月6日，昆明市自規局發布《錦官府（小麻苴三期城中村改造項目KCJ2021-17號地塊）批前公示》。此時，距離拿地僅相隔44天。

按照規劃，將擬建13棟高層住宅，總高23-33層，容積率為3.82，其中包括1-7號樓為住宅加裙房商業與配套設施，還配備1所12班幼兒園。

有別于同時期成交的土地，該地塊底子非常不錯，地理位置優越，交通便利，周邊配套齊全，有了建設“好房子”的先天優勢。

從位置來看，項目北側是貴昆路，南至陸軍學院，西側是中鐵百年印象，東為昆船小區。距離4號線牛街莊站約1.5公里，一側的安石公路也已完成了市政化改造，出行比較便利；東側還有經開區醫院和經開一中，醫療資源和教育資源都十分齊備。

同時，因為周邊有昆船生活區、中鐵百年印象、香頌時光等大型社區，配有公園、體育場等，各項配套比較齊全和成熟，生活氛圍十分濃郁。

臨近的大型商業配套還有富康城購物中心、羊甫商業中心等，均已開業多年。前往高端商業體華潤萬象城的距離也很近。

2025年3月30日，新希望·錦官府正式官宣案名。相關透露的消息可知，錦官府系新希望集團旗下的高端系產品，此前已落地成都和南寧兩地，產品定位于中高端住宅。

據了解，作為新希望集團在昆明的新作，錦官府項目的戶型建面約85-143㎡，覆蓋剛需、改善全周期購房需求，兩梯四戶、兩梯六戶的設計，則將平均得房率直接拉至約100%左右。

毫無疑問，如此指標之下，新希望·錦官府算得上是片區內新規之下的首個零公攤項目，也點燃了昆明城東樓市變革的燎原之火。

從目前已披露的信息來看，新希望·錦官府帶來的震撼，遠不止于此。

戶型方面，得益于幾乎“零公攤”的高得房率，新希望·錦官府將雙衛、雙陽臺的品質舒居設計，以及主臥套房的品質改善標準，正式帶入到90㎡以下這個戶型面積段。

還將耗資上億元，打造“黑鉆會所”下沉庭院空間，將圈層的品質生活方式引入到社區內。

外立面大面積玻璃幕墻設計、雙酒店大廳落客區、片區首個下沉式園林、約3.5個足球場大的稀缺綠地資源……在新希望·錦官府，還能看見諸多只有豪宅標準的配置，都被附加在項目打造的方方面面。

自2003年首次入昆以來，22年間新希望集團已在昆明布局10盤，參與開發了白麓城、錦粼天曜、錦粼天序、錦麟峯薈、希望匯、大商匯以及大商匯GCC等多個不同類型的住宅和商業項目。

對于品質改善項目的打造，新希望集團可謂輕車駕熟。僅在昆明，就有雙塔板塊錦粼天序、錦粼天曜的成功經驗和高市場認可度，實力早已得到驗證，有口皆碑。

拿地之初，或許還有不少人感到疑惑，為何新希望集團會選擇將新作布局到昆明城東板塊。該片區開發相對較晚，但房齡最老的住宅差不多已超20年，多為上世紀90年代昆鐵、昆船等大型國企建設的職工小區。房齡最年輕的住宅，至今也有將近10年，且多以剛需為主，品質舒居、高端改善的需求向來十分稀缺。

如今看來，在新規的加持下，本就有著豐富經驗的新希望，對于品質“好房子”的建設熟門熟路，且有著十分足的底氣和實力。布局城東板塊，不過是順勢而為，為其昆明版圖再添一顆閃亮的新星。

令人驚訝的是，如此優越的新規產品，其吹風價竟然還不到萬元。一番計較之下，與傳統的高公攤項目相比，該怎么選，答案已經很明顯了。

據悉，新希望·錦官府項目預計將于本周末（5月17日）正式對外開放營銷中心，屆時多個面積段樣板間也將同步開放。層高3米，零公攤，新規首作……不論哪一個點，都值得去實地先睹為快。